Zakaj cene nepremičnin na Hrvaškem še naprej rastejo, čeprav je prodaj manj?

V četrtem četrtletju 2025 so bile cene stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem za 16,1 % višje kot leto prej, kažejo podatki hrvaškega državnega statističnega urada (DZS). Hkrati je bilo po podatkih HRT v letu 2025 prodanih približno 10 % manj nepremičnin. Ta navidezno protislovni razvoj ni posledica enega samega dejavnika, temveč kombinacije dolgotrajno omejene ponudbe, nezadostne novogradnje, turizma, tujega povpraševanja in naložbene vloge hrvaških nepremičnin.

O trenutnem razvoju je za hrvaško javno televizijo HRT spregovorila Lana Mihaljinec Knežević, članica predsedstva Združenja za poslovanje z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici (HGK). Opozorila je predvsem, da so državna povprečja pri ocenjevanju hrvaškega trga lahko zavajajoča. Razmere v Zagrebu, turističnih središčih na obali in v notranjosti države se namreč močno razlikujejo.

Prodaj je manj, vendar cene ne padajo

Število izvedenih kupoprodajnih poslov na Hrvaškem se zmanjšuje že več let. Po besedah Mihaljinec Knežević je ta trend posebej očiten v obalnih županijah, izrazitejši upad pa beležijo tudi v Zagrebu.

Posamezni deli trga se poleg tega obnašajo različno. Razmere pri novogradnjah niso enake kot pri starejših stanovanjih, družinskih hišah ali zemljiščih. Prav tako pomembne so geografske razlike.

Upad števila sklenjenih poslov zato še ne pomeni, da mu mora samodejno slediti padec cen. Ena glavnih težav hrvaškega trga namreč ni pomanjkanje interesentov, temveč predvsem pomanjkanje ustreznih nepremičnin v ponudbi.

Na Hrvaškem primanjkuje novih stanovanj

Po mnenju strokovnjakinje je nezadostna ponudba dolgotrajna strukturna težava.

Po besedah strokovnjakinje na Hrvaškem ni dovolj na novo zgrajenih stanovanj niti v običajnem segmentu, še posebej pa primanjkuje cenovno dostopnih stanovanj. Težava pa ne zadeva samo novogradenj.

Velik del starejšega stanovanjskega fonda je bil v preteklih letih postopoma prodan, številne preostale nepremičnine pa so v stanju, ki ne ustreza današnjim zahtevam kupcev. Pogosto gre za objekte, v katere se dolga leta ni občutneje vlagalo.

Po besedah Mihaljinec Knežević so razmere še izrazitejše na območjih z manjšo gospodarsko dejavnostjo. Posledica je trg, na katerem je lahko evidentirano razmeroma veliko nepremičnin, vendar ponudba kakovostnih in dejansko iskanih objektov ostaja omejena.

Povprečna cena ne pove, koliko nepremičnina stane prav v vašem kraju

Pri spremljanju cen na Hrvaškem je pomembno razlikovati med posameznimi regijami.

Najdražja ostajajo predvsem znana turistična središča na obali. Med primeri, ki jih je navedla strokovnjakinja, so:

• Dubrovnik
• Rovinj
• Opatija

Za njimi sledi Zagreb, medtem ko so v številnih predelih celinske Hrvaške povprečne cene občutno nižje.

Državno povprečje je zato lahko za posameznega kupca le zelo omejen kazalnik. Razlike med mesti, regijami in kategorijami nepremičnin so prevelike, da bi lahko ena sama povprečna cena zanesljivo opisala celoten hrvaški trg.

Obala ima svoje nepremičninsko gospodarstvo

Eden najpomembnejših dejavnikov, ki vplivajo na cene nepremičnin ob Jadranu, ostaja turizem.

V nekaterih obalnih krajih je turizem prevladujoča gospodarska dejavnost, nepremičninski trg pa je z njim tesno povezan. To vpliva ne le na cene nepremičnin, temveč tudi na delovanje samih mest.

Turistična središča so v poletni sezoni izjemno živahna, v preostalem delu leta pa je gospodarska in družbena dejavnost lahko precej manjša. Velik del infrastrukture in ponudbe storitev je zato usmerjen prav v turizem.

Turizem hkrati ustvarja dodatno povpraševanje po nepremičninah, ki ne prihaja le od ljudi, ki iščejo lasten dom.

Tuji kupci ne iščejo več le počitniškega apartmaja

Pomembno skupino kupcev na hrvaški obali predstavljajo tuji interesenti.

Po besedah Mihaljinec Knežević se njihovi motivi postopoma spreminjajo. Ne gre več samo za nakup klasičnega second home, torej druge hiše ali apartmaja, namenjenega predvsem lastnim počitnicam.

Del tujih kupcev zdaj kupuje ali gradi nepremičnine tudi za turistično oddajanje.

To pomeni, da domačini, ki iščejo običajno stanovanje, ne tekmujejo le med seboj. Na istem trgu nastopajo tudi tuji kupci in vlagatelji, katerih kupna moč in ekonomski izračuni so lahko bistveno drugačni.

Gospodarski razvoj v državah, iz katerih prihajajo tuji kupci, lahko zato neposredno vpliva tudi na hrvaško obalo.

V nekaterih obalnih regijah je bilo precej manj transakcij

Po mnenju strokovnjakinje je učinek sprememb tujega povpraševanja že mogoče opaziti v številu izvedenih poslov.

Večji upad števila kupoprodajnih poslov je bil na primer zabeležen v:

• Splitsko-dalmatinski županiji
• Šibeniško-kninski županiji
• Primorsko-goranski županiji

Vendar tudi manj prodaj za zdaj še ne vodi samodejno do občutnejšega znižanja cen. Glavni razlog je že omenjeno pomanjkanje ponudbe.

Zakaj torej cene ne padajo?

Na prvi pogled bi lahko sklepali, da morata manj kupcev in manj izvedenih poslov prej ali slej prinesti tudi nižje cene.

Hrvaški trg pa je bolj zapleten.

Po besedah Mihaljinec Knežević gre za strukturno in zelo kompleksno težavo, ki se začne že pri prostorskem načrtovanju.

Na številnih iskanih območjih ni dovolj večjih zemljišč, primernih za obsežnejšo stanovanjsko gradnjo. Hkrati primanjkuje potrebne infrastrukture, zunaj Zagreba oziroma najpomembnejših turističnih središč pa pogosto tudi delovnih mest in storitev, pomembnih za vsakdanje življenje mladih.

Posledica je koncentracija povpraševanja v omejenem številu krajev.

Tam, kjer ljudje resnično želijo živeti ali vlagati, se ponudba ne more dovolj hitro odzvati.

Gradi se manj, kot trg potrebuje

Drug del težave predstavlja sama gradnja.

Po mnenju strokovnjakinje Hrvaška že dolgo ne gradi toliko novih nepremičnin, kot bi ustrezalo obstoječemu povpraševanju. Potreba po stanovanjih pa ni izginila.

Še vedno nastajajo nova gospodinjstva, mladi se odseljujejo iz skupnih domov, družine iščejo večja stanovanja, prebivalci pa se selijo zaradi dela ali boljše kakovosti življenja.

Povpraševanje so v preteklosti dodatno spodbujali tudi nekateri državni stanovanjski programi.

Če na eni strani obstaja dolgoročna naravna potreba po stanovanjih, na drugi pa nezadostna gradnja, pritisk na cene ostaja velik tudi ob manjšem skupnem številu izvedenih poslov.

Nepremičnina kot zaščita denarja pred inflacijo

Hrvaških nepremičnin ne kupujejo samo za bivanje ali turistično oddajanje.

Za številne domače in tuje vlagatelje pomenijo način ohranjanja vrednosti kapitala.

V času višje inflacije je želja po prenosu dela prihrankov v realno premoženje večja. Nepremičnina tradicionalno velja za eno od možnosti dolgoročne zaščite denarja pred izgubo vrednosti.

Takšno naložbeno povpraševanje ustvarja dodaten pritisk na omejeno ponudbo in pomaga pojasniti, zakaj cene ostajajo visoke tudi takrat, ko skupno število kupoprodajnih poslov upada.

Hrvaška nima enega nepremičninskega trga, temveč več različnih trgov

Sedanji razvoj kaže, da je lahko vrednotenje hrvaških nepremičnin zgolj na podlagi državnega povprečja zavajajoče.

Trg lahko poenostavljeno razdelimo na vsaj nekaj različnih segmentov: turistična središča ob Jadranu, druge obalne kraje, Zagreb z okolico in celinske dele države.

Vsak od teh segmentov se na spremembe domačega in tujega povpraševanja odziva drugače.

Prav tako je pomembno razlikovati med novogradnjami, starejšimi stanovanji, hišami in stavbnimi zemljišči. Upad števila poslov v enem delu trga zato ne pomeni nujno tudi padca cen v drugem.

Kaj bo odločalo o prihodnjem gibanju cen?

Iz razpoložljivih informacij izhaja, da zgolj manjše število prodaj za zdaj morda ne bo dovolj za občutnejši preobrat cenovnega trenda.

Ključni dejavnik ostaja ponudba.

Dokler v iskanih krajih ne bo nastajalo dovolj novih stanovanj in dokler bo kakovostnih starejših nepremičnin malo, bo imel hrvaški nepremičninski trg razlog, da cene ohranja razmeroma visoke.

Na obali se temu pridružujeta turizem in tuji kapital, v velikih mestih koncentracija delovnih mest in storitev, na celotnem trgu pa tudi naložbeno povpraševanje po nepremičninah kot načinu zaščite prihrankov pred inflacijo.

Sedanji paradoks hrvaškega trga ima zato precej logično razlago: nepremičnin se lahko proda manj, vendar cenam ni treba pasti, če je kakovostna ponudba še bolj omejena in povpraševanje ne izgine.

Viri

• Hrvaški državni statistični urad (DZS), podatki za četrto četrtletje 2025.
• HRT, 17. februar 2026.
• Index.hr, 6. julij 2026.
• MPGI/EIZ, pregled hrvaškega nepremičninskega trga za leto 2025.