Perché i prezzi degli immobili in Croazia continuano a salire anche se si vende meno?

Nel quarto trimestre del 2025 i prezzi delle abitazioni in Croazia sono risultati superiori del 16,1% rispetto a un anno prima, secondo i dati dell’Ufficio croato di statistica (DZS). Nello stesso tempo, secondo HRT, nel corso del 2025 è stato venduto circa il 10% di immobili in meno. Questo andamento apparentemente paradossale non dipende da una sola causa, ma dalla combinazione di un’offerta strutturalmente limitata, di poche nuove costruzioni, del turismo, della domanda estera e del ruolo degli immobili croati come investimento.

Di questi sviluppi ha parlato alla televisione pubblica croata HRT Lana Mihaljinec Knežević, membro della presidenza dell’Associazione per le attività immobiliari presso la Camera dell’economia croata (HGK). Ha sottolineato soprattutto che le medie nazionali possono offrire un quadro fuorviante del mercato croato. La situazione a Zagabria, nei centri turistici della costa e nelle aree interne è infatti molto diversa.

Le vendite diminuiscono, ma i prezzi non scendono

Il numero delle compravendite concluse in Croazia è in calo da diversi anni. Secondo Mihaljinec Knežević, il fenomeno è particolarmente evidente nelle contee costiere, ma una diminuzione più marcata si registra anche a Zagabria.

I diversi segmenti del mercato, inoltre, si comportano in modo differente. Le nuove costruzioni hanno dinamiche diverse rispetto agli appartamenti più vecchi, alle case unifamiliari o ai terreni. Altrettanto rilevanti sono le differenze geografiche.

La riduzione delle transazioni concluse non comporta quindi automaticamente un calo dei prezzi. Uno dei principali problemi del mercato croato non è la mancanza di interessati, bensì soprattutto la scarsità di immobili adeguati in vendita.

In Croazia mancano appartamenti nuovi

Secondo l’esperta, l’offerta insufficiente è un problema strutturale di lungo periodo.

Come sottolinea l’esperta, in Croazia non ci sono abbastanza appartamenti di nuova costruzione nemmeno nel segmento ordinario e mancano soprattutto quelli a prezzi accessibili. Il problema, tuttavia, non riguarda soltanto le nuove costruzioni.

Una grande parte del patrimonio abitativo più datato è stata progressivamente venduta negli anni scorsi e molti degli immobili rimasti si trovano in condizioni che non rispondono alle esigenze odierne degli acquirenti. Spesso si tratta di edifici nei quali non si investe in modo significativo da molti anni.

Secondo Mihaljinec Knežević, la situazione è ancora più evidente nelle zone con minore attività economica. Ne risulta un mercato in cui può essere censito un numero relativamente alto di immobili, mentre l’offerta di proprietà di qualità e realmente richieste resta limitata.

Il prezzo medio non dice quanto costa un immobile proprio nella vostra zona

Quando si osservano i prezzi croati è importante distinguere tra le diverse regioni.

Le località più costose restano soprattutto i celebri centri turistici della costa. Tra gli esempi citati dall’esperta figurano:

• Dubrovnik
• Rovinj
• Opatija

Subito dopo viene Zagabria, mentre in molte aree della Croazia continentale i prezzi medi sono sensibilmente più bassi.

La media nazionale può quindi essere un indicatore molto limitato per un singolo acquirente. Le differenze tra città, regioni e categorie di immobili sono troppo ampie perché un unico prezzo medio possa descrivere in modo affidabile l’intero mercato croato.

La costa ha una propria economia immobiliare

Uno dei fattori più importanti che continuano a influenzare i prezzi degli immobili sull’Adriatico è il turismo.

In alcune località costiere il turismo è l’attività economica dominante e il mercato immobiliare vi è strettamente collegato. Ciò produce conseguenze non soltanto sui prezzi degli immobili, ma anche sul funzionamento delle città stesse.

I centri turistici sono estremamente attivi durante l’estate, mentre nel resto dell’anno l’attività economica e sociale può essere notevolmente più bassa. Gran parte delle infrastrutture e dell’offerta di servizi è quindi orientata proprio al turismo.

Il turismo genera inoltre una domanda immobiliare aggiuntiva che non proviene soltanto da chi cerca un’abitazione per sé.

Gli acquirenti stranieri non cercano più soltanto un appartamento per le vacanze

Gli interessati stranieri costituiscono un gruppo importante tra gli acquirenti sulla costa croata.

Secondo Mihaljinec Knežević, le loro motivazioni stanno gradualmente cambiando. Non si tratta più soltanto di acquistare la classica second home, cioè una seconda casa o un appartamento utilizzato soprattutto per le proprie vacanze.

Una parte degli acquirenti stranieri oggi compra o costruisce immobili anche per destinarli agli affitti turistici.

Ciò significa che i residenti alla ricerca di un’abitazione ordinaria non competono soltanto tra loro. Sullo stesso mercato operano anche acquirenti e investitori stranieri, il cui potere d’acquisto e i cui calcoli economici possono essere molto diversi.

L’andamento economico dei paesi da cui provengono gli acquirenti stranieri può quindi avere un impatto diretto anche sulla costa croata.

In alcune regioni costiere le transazioni sono diminuite sensibilmente

Secondo l’esperta, l’effetto dei cambiamenti nella domanda estera è già osservabile nel numero delle operazioni concluse.

Una diminuzione più significativa delle compravendite è stata registrata, per esempio, nelle contee di:

• Split-Dalmazia
• Šibenik-Knin
• Primorje-Gorski Kotar

Tuttavia, nemmeno il calo delle vendite porta finora automaticamente a una riduzione più consistente dei prezzi. La ragione principale è la già citata scarsità dell’offerta.

Perché, dunque, i prezzi non scendono?

A prima vista si potrebbe pensare che meno acquirenti e meno compravendite concluse debbano prima o poi tradursi in prezzi più bassi.

Il mercato croato, però, è più complesso.

Secondo Mihaljinec Knežević, si tratta di un problema strutturale e molto articolato che comincia già dalla pianificazione territoriale.

In molte aree richieste non sono disponibili abbastanza terreni di grandi dimensioni adatti a progetti residenziali più ampi. Allo stesso tempo mancano le infrastrutture necessarie e, al di fuori di Zagabria o dei principali centri turistici, spesso anche posti di lavoro e servizi sufficienti per la vita quotidiana dei giovani.

La conseguenza è la concentrazione della domanda in un numero limitato di località.

Dove le persone vogliono davvero vivere o investire, l’offerta non riesce a reagire abbastanza rapidamente.

Si costruisce meno di quanto il mercato richieda

Un’altra parte del problema è rappresentata dall’attività edilizia.

Secondo l’esperta, da tempo la Croazia non costruisce tanti nuovi immobili quanti ne richiederebbe la domanda esistente. E il bisogno di abitazioni non è scomparso.

Continuano a formarsi nuove famiglie, i giovani lasciano le abitazioni condivise, le famiglie cercano spazi più grandi e le persone si trasferiscono per lavoro o per una migliore qualità della vita.

In passato la domanda è stata inoltre sostenuta da alcuni programmi statali dedicati all’abitazione.

Se da un lato permane un bisogno naturale e duraturo di case e dall’altro si costruisce troppo poco, la pressione sui prezzi resta elevata anche con un numero complessivo inferiore di transazioni.

L’immobile come protezione del denaro dall’inflazione

Gli immobili croati, inoltre, non vengono acquistati soltanto per abitarvi o destinarli agli affitti turistici.

Per molti investitori nazionali e stranieri rappresentano un modo per preservare il valore del capitale.

Nei periodi di inflazione più elevata aumenta la propensione a trasferire una parte dei risparmi verso attività reali. Tradizionalmente l’immobile è considerato una delle possibilità per proteggere il denaro dalla perdita di valore nel lungo periodo.

Questa domanda d’investimento esercita un’ulteriore pressione sull’offerta limitata e aiuta a spiegare perché i prezzi rimangano alti anche quando il numero totale delle compravendite diminuisce.

La Croazia non ha un solo mercato immobiliare, ma diversi

Gli sviluppi attuali dimostrano che valutare gli immobili croati soltanto in base alla media nazionale può risultare fuorviante.

Semplificando, il mercato può essere suddiviso almeno in alcuni segmenti distinti: i centri turistici dell’Adriatico, le altre località costiere, Zagabria e i suoi dintorni, e le aree continentali del paese.

Ciascuno di questi segmenti reagisce in modo diverso ai cambiamenti della domanda interna ed estera.

È altrettanto importante distinguere tra nuove costruzioni, appartamenti più vecchi, case e terreni edificabili. Il calo delle transazioni in una parte del mercato non comporta quindi automaticamente una riduzione dei prezzi in un’altra.

Che cosa determinerà il futuro andamento dei prezzi?

Dalle informazioni disponibili emerge che il solo indebolimento delle vendite potrebbe non bastare, almeno per ora, a provocare una netta inversione dell’andamento dei prezzi.

Il fattore decisivo rimane l’offerta.

Finché nelle località più richieste non verranno realizzate abbastanza nuove abitazioni e finché gli immobili esistenti di qualità resteranno pochi, il mercato immobiliare croato avrà ragioni per mantenere i prezzi relativamente elevati.

Sulla costa si aggiungono il turismo e i capitali stranieri; nelle grandi città, la concentrazione di opportunità lavorative e servizi; sull’intero mercato, inoltre, incide la domanda d’investimento per gli immobili come mezzo di protezione dei risparmi dall’inflazione.

L’attuale paradosso del mercato croato ha quindi una spiegazione piuttosto logica: si possono vendere meno immobili, ma se l’offerta di qualità è ancora più scarsa e la domanda non scompare, i prezzi non devono necessariamente scendere.

Fonti

• Ufficio croato di statistica (DZS), dati del quarto trimestre 2025.
• HRT, 17 febbraio 2026.
• Index.hr, 6 luglio 2026.
• MPGI/EIZ, rapporto sul mercato immobiliare croato 2025.