Proč ceny nemovitostí v Chorvatsku stále rostou, i když se jich prodává méně?

Podle Chorvatského statistického úřadu (DZS) byly ceny rezidenčních nemovitostí ve čtvrtém čtvrtletí 2025 meziročně vyšší o 16,1 %. HRT zároveň uvedla, že se v Chorvatsku v roce 2025 prodalo přibližně o 10 % méně nemovitostí. Tento kontrast vystihuje zdánlivý paradox trhu: počet uskutečněných prodejů nemovitostí klesá, ceny však zůstávají vysoké a v řadě lokalit dále rostou.

Podle odborníků přitom nejde o jeden konkrétní důvod, ale o kombinaci dlouhodobě omezené nabídky, nedostatečné nové výstavby, turismu, zahraniční poptávky a investičního charakteru chorvatských nemovitostí.

O současném vývoji hovořila pro chorvatskou veřejnoprávní televizi HRT Lana Mihaljinec Knežević, členka předsednictva Sdružení pro obchod s nemovitostmi při Chorvatské hospodářské komoře (HGK). Upozornila především na to, že celostátní průměry mohou při hodnocení chorvatského trhu působit zavádějícím dojmem. Situace v Záhřebu, turistických centrech na pobřeží a ve vnitrozemí se totiž výrazně liší.

Prodejů ubývá, ceny ale neklesají

Počet realizovaných kupních transakcí v Chorvatsku klesá již několik let. Tento vývoj je podle Mihaljinec Knežević patrný zejména v pobřežních župách, výraznější pokles je ale zaznamenáván také v Záhřebu.

Jednotlivé části trhu se navíc chovají rozdílně. Jiná situace je u novostaveb, jiná u starších bytů, rodinných domů nebo pozemků. Stejně významné jsou geografické rozdíly.

Pokles počtu uskutečněných obchodů proto automaticky neznamená, že musí následovat pokles cen. Jedním z hlavních problémů chorvatského trhu totiž není nedostatek zájemců, ale především nedostatek vhodných nemovitostí v nabídce.

Chorvatsku chybějí nové byty

Nedostatečná nabídka je podle odbornice dlouhodobým strukturálním problémem.

Mihaljinec Knežević upozorňuje, že Chorvatsko nemá dostatek nově postavených bytů – ani v běžném tržním segmentu, natož cenově dostupných.

Problém se však netýká pouze novostaveb.

Velká část staršího bytového fondu byla v předchozích letech postupně prodána a mnoho zbývajících nemovitostí se nachází ve stavu, který dnešním požadavkům kupujících neodpovídá. Jde často o objekty, do kterých se dlouhé roky výrazněji neinvestovalo.

Situace je podle Mihaljinec Knežević ještě výraznější v oblastech s nižší ekonomickou aktivitou. Výsledkem je trh, na kterém může být evidováno relativně mnoho nemovitostí, ale nabídka kvalitních a skutečně žádaných objektů zůstává omezená.

Průměrná cena neříká, kolik stojí nemovitost právě ve vaší lokalitě

Při pohledu na chorvatské ceny je důležité rozlišovat jednotlivé regiony.

Nejdražší zůstávají především známá turistická centra na pobřeží. Mezi příklady uváděné odbornicí patří:

• Dubrovník
• Rovinj
• Opatija

Za nimi následuje Záhřeb, zatímco v řadě oblastí kontinentálního Chorvatska jsou průměrné ceny výrazně nižší.

Celostátní průměr proto může být pro konkrétního kupujícího jen velmi omezeným ukazatelem. Rozdíly mezi jednotlivými městy, regiony i kategoriemi nemovitostí jsou příliš velké na to, aby jedna průměrná cena spolehlivě popsala celý chorvatský trh.

Pobřeží má vlastní realitní ekonomiku

Jedním z nejvýznamnějších faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí na Jadranu zůstává turismus.

V některých přímořských lokalitách je cestovní ruch dominantní hospodářskou aktivitou a realitní trh je s ním velmi úzce propojen. To má důsledky nejen pro ceny nemovitostí, ale také pro fungování samotných měst.

Turistická centra jsou během letní sezóny mimořádně aktivní, zatímco po zbytek roku může být ekonomická i společenská aktivita podstatně nižší. Velká část infrastruktury a nabídky služeb se tak orientuje právě na cestovní ruch.

Turismus zároveň vytváří dodatečnou poptávku po nemovitostech, která nepochází pouze od lidí hledajících vlastní bydlení.

Zahraniční kupující už nehledají jen apartmán na dovolenou

Významnou skupinu kupujících na chorvatském pobřeží představují zahraniční zájemci.

Jejich motivace se podle Mihaljinec Knežević postupně mění. Nejde již pouze o nákup klasického second home, tedy druhého domu nebo apartmánu využívaného především k vlastní rekreaci.

Část zahraničních kupujících nyní pořizuje nebo staví nemovitosti také za účelem turistického pronájmu.

To znamená, že místní obyvatelé hledající standardní bydlení nesoutěží pouze mezi sebou. Na stejném trhu působí také zahraniční kupující a investoři, jejichž kupní síla a ekonomická kalkulace mohou být výrazně odlišné.

Vývoj ekonomické situace v zemích, odkud zahraniční kupující přicházejí, proto může mít přímý dopad také na chorvatské pobřeží.

V některých pobřežních regionech výrazně ubylo transakcí

Dopad změn zahraniční poptávky je již podle odbornice možné pozorovat v počtu realizovaných obchodů.

Významnější pokles počtu kupních transakcí byl zaznamenán například v:

• Splitsko-dalmatské župě
• Šibenicko-kninské župě
• Přímořsko-gorskokotarské župě

Ani pokles prodejů však zatím automaticky nevede k výraznějšímu snížení cen. Důvodem je především již zmíněná omezená nabídka.

Proč tedy ceny neklesají?

Na první pohled by se mohlo zdát, že méně kupujících a méně realizovaných obchodů musí dříve či později znamenat také nižší ceny.

Chorvatský trh je ale složitější.

Podle Mihaljinec Knežević jde o strukturální a velmi komplexní problém, který začíná již u územního plánování.

V řadě žádaných oblastí není k dispozici dostatek větších pozemků vhodných pro rozsáhlejší rezidenční výstavbu. Současně chybí potřebná infrastruktura a mimo Záhřeb či nejvýznamnější turistická centra často také dostatek pracovních příležitostí a služeb, které jsou důležité pro každodenní život mladých lidí.

Důsledkem je koncentrace poptávky do omezeného počtu lokalit.

Tam, kde lidé skutečně chtějí žít nebo investovat, nabídka nedokáže dostatečně rychle reagovat.

Staví se méně, než kolik trh potřebuje

Další část problému představuje samotná výstavba.

Chorvatsko podle odbornice dlouhodobě nestaví tolik nových nemovitostí, kolik by odpovídalo existující poptávce. Přitom potřeba bydlení nezmizela.

Nové domácnosti stále vznikají, mladí lidé odcházejí ze společných domácností, rodiny hledají větší bydlení a obyvatelé se stěhují za prací nebo za lepší kvalitou života.

Poptávku v minulosti navíc podporovaly také některé státní programy zaměřené na bydlení.

Pokud je tedy na jedné straně dlouhodobá přirozená potřeba bydlení a na druhé straně nedostatečná výstavba, tlak na ceny zůstává vysoký i při nižším celkovém počtu realizovaných obchodů.

Nemovitost jako ochrana peněz před inflací

Chorvatské nemovitosti navíc nejsou nakupovány pouze kvůli bydlení nebo turistickému pronájmu.

Pro mnoho domácích i zahraničních investorů představují způsob, jak uchovat hodnotu kapitálu.

V období vyšší inflace roste motivace přesouvat část úspor do reálných aktiv. Nemovitost je tradičně vnímána jako jedna z možností, jak dlouhodobě chránit peníze před znehodnocením.

Taková investiční poptávka vytváří další tlak na omezenou nabídku a pomáhá vysvětlit, proč se ceny drží vysoko i v situaci, kdy celkový počet kupních transakcí klesá.

Chorvatsko tak nemá jeden realitní trh, ale několik různých trhů

Současný vývoj ukazuje, že hodnotit chorvatské nemovitosti pouze podle celostátního průměru může být zavádějící.

Trh lze zjednodušeně rozdělit minimálně na několik odlišných segmentů: turistická centra Jadranu, ostatní pobřežní lokality, Záhřeb a jeho okolí a kontinentální části země.

Každý z těchto segmentů reaguje jinak na změny domácí i zahraniční poptávky.

Stejně důležité je rozlišovat mezi novostavbami, staršími byty, domy a stavebními pozemky. Pokles počtu transakcí v jedné části trhu proto nemusí automaticky znamenat pokles cen v jiné.

Co bude rozhodovat o dalším vývoji cen?

Z dostupných informací vyplývá, že samotné oslabení počtu prodejů zatím nemusí stačit k výraznějšímu obratu cenového trendu.

Klíčovým faktorem zůstává nabídka.

Dokud nebude v žádaných lokalitách vznikat dostatek nového bydlení a dokud bude kvalitních starších nemovitostí omezené množství, bude mít chorvatský realitní trh důvod udržovat ceny relativně vysoko.

Na pobřeží se k tomu přidává turismus a zahraniční kapitál, ve velkých městech koncentrace pracovních příležitostí a služeb a na celém trhu také investiční poptávka po nemovitostech jako způsobu ochrany úspor před inflací.

Současný paradox chorvatského trhu tak má poměrně logické vysvětlení: nemovitostí se může prodávat méně, ale pokud je kvalitní nabídka ještě omezenější a poptávka nezmizí, ceny nemusí klesat.

Zdroje

• Chorvatský statistický úřad: Indexy cen rezidenčních nemovitostí, 4. čtvrtletí 2025
• HRT: Ceny bytů zůstávají vysoké, 17. února 2026
• Index.hr: Změny pro kupující nemovitostí, 6. července 2026
• MPGI/EIZ: Přehled trhu s nemovitostmi v Chorvatsku 2025