Prečo ceny nehnuteľností v Chorvátsku stále rastú, hoci sa ich predáva menej?

Podľa Chorvátskeho štatistického úradu (DZS) boli ceny rezidenčných nehnuteľností vo štvrtom štvrťroku 2025 medziročne vyššie o 16,1 %. HRT zároveň uviedla, že v Chorvátsku sa v roku 2025 predalo približne o 10 % menej nehnuteľností. Tento kontrast vystihuje zdanlivý paradox trhu: počet uskutočnených predajov nehnuteľností klesá, ceny však zostávajú vysoké a v mnohých lokalitách ďalej rastú.

Odborníci to nepripisujú jedinému dôvodu, ale kombinácii dlhodobo obmedzenej ponuky, nedostatočnej novej výstavby, turizmu, zahraničného dopytu a investičného charakteru chorvátskych nehnuteľností.

O súčasnom vývoji hovorila pre chorvátsku verejnoprávnu televíziu HRT Lana Mihaljinec Knežević, členka predsedníctva Združenia pre obchod s nehnuteľnosťami pri Chorvátskej hospodárskej komore (HGK). Upozornila predovšetkým na to, že celoštátne priemery môžu pri hodnotení chorvátskeho trhu pôsobiť zavádzajúco. Situácia v Záhrebe, turistických centrách na pobreží a vo vnútrozemí sa totiž výrazne líši.

Predajov ubúda, ceny však neklesajú

Počet realizovaných kúpnych transakcií v Chorvátsku klesá už niekoľko rokov. Tento vývoj je podľa Mihaljinec Knežević viditeľný najmä v pobrežných župách, výraznejší pokles sa však zaznamenáva aj v Záhrebe.

Jednotlivé časti trhu sa navyše správajú rozdielne. Iná situácia je pri novostavbách, iná pri starších bytoch, rodinných domoch alebo pozemkoch. Rovnako významné sú geografické rozdiely.

Pokles počtu uskutočnených obchodov preto automaticky neznamená, že musí nasledovať pokles cien. Jedným z hlavných problémov chorvátskeho trhu totiž nie je nedostatok záujemcov, ale predovšetkým nedostatok vhodných nehnuteľností v ponuke.

Chorvátsku chýbajú nové byty

Nedostatočná ponuka je podľa odborníčky dlhodobým štrukturálnym problémom.

Mihaljinec Knežević upozorňuje, že Chorvátsko nemá dostatok novopostavených bytov – ani v bežnom trhovom segmente, nieto ešte cenovo dostupných.

Problém sa však netýka iba novostavieb.

Veľká časť staršieho bytového fondu sa v predchádzajúcich rokoch postupne predala a mnohé zostávajúce nehnuteľnosti sú v stave, ktorý nezodpovedá dnešným požiadavkám kupujúcich. Často ide o objekty, do ktorých sa dlhé roky výraznejšie neinvestovalo.

Situácia je podľa Mihaljinec Knežević ešte výraznejšia v oblastiach s nižšou ekonomickou aktivitou. Výsledkom je trh, na ktorom môže byť evidovaných relatívne veľa nehnuteľností, ponuka kvalitných a skutočne žiadaných objektov však zostáva obmedzená.

Priemerná cena nehovorí, koľko stojí nehnuteľnosť práve vo vašej lokalite

Pri pohľade na chorvátske ceny je dôležité rozlišovať jednotlivé regióny.

Najdrahšie zostávajú predovšetkým známe turistické centrá na pobreží. Medzi príklady uvádzané odborníčkou patria:

• Dubrovník
• Rovinj
• Opatija

Za nimi nasleduje Záhreb, zatiaľ čo v mnohých oblastiach kontinentálneho Chorvátska sú priemerné ceny výrazne nižšie.

Celoštátny priemer preto môže byť pre konkrétneho kupujúceho iba veľmi obmedzeným ukazovateľom. Rozdiely medzi jednotlivými mestami, regiónmi aj kategóriami nehnuteľností sú príliš veľké na to, aby jedna priemerná cena spoľahlivo opísala celý chorvátsky trh.

Pobrežie má vlastnú realitnú ekonomiku

Jedným z najvýznamnejších faktorov ovplyvňujúcich ceny nehnuteľností na Jadrane zostáva turizmus.

V niektorých prímorských lokalitách je cestovný ruch dominantnou hospodárskou aktivitou a realitný trh je s ním veľmi úzko prepojený. To má dôsledky nielen pre ceny nehnuteľností, ale aj pre fungovanie samotných miest.

Turistické centrá sú počas letnej sezóny mimoriadne aktívne, zatiaľ čo po zvyšok roka môže byť ekonomická aj spoločenská aktivita podstatne nižšia. Veľká časť infraštruktúry a ponuky služieb sa tak orientuje práve na cestovný ruch.

Turizmus zároveň vytvára dodatočný dopyt po nehnuteľnostiach, ktorý nepochádza iba od ľudí hľadajúcich vlastné bývanie.

Zahraniční kupujúci už nehľadajú iba apartmán na dovolenku

Významnú skupinu kupujúcich na chorvátskom pobreží tvoria zahraniční záujemcovia.

Ich motivácia sa podľa Mihaljinec Knežević postupne mení. Už nejde iba o nákup klasického second home, teda druhého domu alebo apartmánu využívaného najmä na vlastnú rekreáciu.

Časť zahraničných kupujúcich teraz kupuje alebo stavia nehnuteľnosti aj na účely turistického prenájmu.

To znamená, že miestni obyvatelia hľadajúci štandardné bývanie nesúťažia iba medzi sebou. Na rovnakom trhu pôsobia aj zahraniční kupujúci a investori, ktorých kúpna sila a ekonomická kalkulácia môžu byť výrazne odlišné.

Vývoj ekonomickej situácie v krajinách, odkiaľ zahraniční kupujúci prichádzajú, preto môže mať priamy vplyv aj na chorvátske pobrežie.

V niektorých pobrežných regiónoch výrazne ubudlo transakcií

Vplyv zmien zahraničného dopytu už podľa odborníčky možno pozorovať v počte uskutočnených obchodov.

Výraznejší pokles počtu kúpnych transakcií bol zaznamenaný napríklad v:

• Splitsko-dalmatínskej župe
• Šibenicko-kninskej župe
• Prímorsko-gorskokotarskej župe

Ani pokles predajov však zatiaľ automaticky nevedie k výraznejšiemu zníženiu cien. Dôvodom je predovšetkým už spomínaná obmedzená ponuka.

Prečo teda ceny neklesajú?

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že menej kupujúcich a menej uskutočnených obchodov musí skôr či neskôr znamenať aj nižšie ceny.

Chorvátsky trh je však zložitejší.

Podľa Mihaljinec Knežević ide o štrukturálny a veľmi komplexný problém, ktorý sa začína už pri územnom plánovaní.

V mnohých žiadaných oblastiach nie je k dispozícii dostatok väčších pozemkov vhodných na rozsiahlejšiu rezidenčnú výstavbu. Súčasne chýba potrebná infraštruktúra a mimo Záhrebu či najvýznamnejších turistických centier často aj dostatok pracovných príležitostí a služieb dôležitých pre každodenný život mladých ľudí.

Dôsledkom je koncentrácia dopytu do obmedzeného počtu lokalít.

Tam, kde ľudia skutočne chcú žiť alebo investovať, ponuka nedokáže reagovať dostatočne rýchlo.

Stavia sa menej, než koľko trh potrebuje

Ďalšiu časť problému predstavuje samotná výstavba.

Chorvátsko podľa odborníčky dlhodobo nestavia toľko nových nehnuteľností, koľko by zodpovedalo existujúcemu dopytu. Potreba bývania pritom nezmizla.

Nové domácnosti naďalej vznikajú, mladí ľudia odchádzajú zo spoločných domácností, rodiny hľadajú väčšie bývanie a obyvatelia sa sťahujú za prácou alebo za lepšou kvalitou života.

Dopyt v minulosti navyše podporovali aj niektoré štátne programy zamerané na bývanie.

Ak je teda na jednej strane dlhodobá prirodzená potreba bývania a na druhej strane nedostatočná výstavba, tlak na ceny zostáva vysoký aj pri nižšom celkovom počte uskutočnených obchodov.

Nehnuteľnosť ako ochrana peňazí pred infláciou

Chorvátske nehnuteľnosti sa navyše nekupujú iba na bývanie alebo turistický prenájom.

Pre mnohých domácich aj zahraničných investorov predstavujú spôsob, ako uchovať hodnotu kapitálu.

V období vyššej inflácie rastie motivácia presúvať časť úspor do reálnych aktív. Nehnuteľnosť sa tradične vníma ako jedna z možností, ako dlhodobo chrániť peniaze pred znehodnotením.

Takýto investičný dopyt vytvára ďalší tlak na obmedzenú ponuku a pomáha vysvetliť, prečo sa ceny držia vysoko aj v situácii, keď celkový počet kúpnych transakcií klesá.

Chorvátsko tak nemá jeden realitný trh, ale niekoľko rôznych trhov

Súčasný vývoj ukazuje, že hodnotiť chorvátske nehnuteľnosti iba podľa celoštátneho priemeru môže byť zavádzajúce.

Trh možno zjednodušene rozdeliť minimálne na niekoľko odlišných segmentov: turistické centrá Jadranu, ostatné pobrežné lokality, Záhreb a jeho okolie a kontinentálne časti krajiny.

Každý z týchto segmentov reaguje inak na zmeny domáceho aj zahraničného dopytu.

Rovnako dôležité je rozlišovať medzi novostavbami, staršími bytmi, domami a stavebnými pozemkami. Pokles počtu transakcií v jednej časti trhu preto nemusí automaticky znamenať pokles cien v inej.

Čo bude rozhodovať o ďalšom vývoji cien?

Z dostupných informácií vyplýva, že samotné oslabenie počtu predajov zatiaľ nemusí stačiť na výraznejší obrat cenového trendu.

Kľúčovým faktorom zostáva ponuka.

Kým v žiadaných lokalitách nebude vznikať dostatok nového bývania a kým bude kvalitných starších nehnuteľností obmedzené množstvo, chorvátsky realitný trh bude mať dôvod udržiavať ceny relatívne vysoko.

Na pobreží sa k tomu pridáva turizmus a zahraničný kapitál, vo veľkých mestách koncentrácia pracovných príležitostí a služieb a na celom trhu aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach ako spôsobe ochrany úspor pred infláciou.

Súčasný paradox chorvátskeho trhu má teda pomerne logické vysvetlenie: nehnuteľností sa môže predávať menej, ale ak je kvalitná ponuka ešte obmedzenejšia a dopyt nezmizne, ceny nemusia klesať.

Zdroje

• Chorvátsky štatistický úrad: Indexy cien rezidenčných nehnuteľností, 4. štvrťrok 2025
• HRT: Ceny bytov zostávajú vysoké, 17. februára 2026
• Index.hr: Zmeny pre kupujúcich bytov, 6. júla 2026
• MPGI/EIZ: Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Chorvátsku 2025