Nehnuteľnosti v Chorvátsku sú v inzercii o 44 % drahšie než v oficiálnych štatistikách. Kam sa stráca rozdiel?

CroReal porovnal státisíce údajov o ponukových cenách nehnuteľností v Chorvátsku s oficiálnymi údajmi o realizovaných predajných cenách. Výsledok je prekvapivý: ponukové ceny sú v našom dátovom súbore v priemere približne o 44 % vyššie. Bežné vyjednávanie nepochybne vysvetľuje časť rozdielu. Vysvetľuje však všetko?

Keď kupujúci hľadá nehnuteľnosť v Chorvátsku, môže sa stretnúť s dvoma úplne odlišnými obrazmi trhu.

Prvý vidí na realitných portáloch. Sú to ceny, ktoré predávajúci aktuálne požadujú.

Druhý ponúkajú oficiálne chorvátske štatistiky založené na uskutočnených transakciách evidovaných štátom.

CroReal tieto dva svety porovnal na veľmi rozsiahlom súbore dát.

Výsledok: ponukové ceny sú približne o 44 % vyššie než ceny vychádzajúce z oficiálnych údajov o realizovaných transakciách.

Rozdiel je natoľko výrazný, že podľa nás nestačí jednoducho povedať: „Predávajúci dávajú zľavu.“

Treba sa pýtať, čo vlastne porovnávame, ako vznikajú štátne štatistiky a či cena evidovaná štátom vždy predstavuje najlepšiu možnú odpoveď na otázku, koľko nehnuteľnosť na trhu skutočne stojí.

Čo znamená rozdiel 44 %?

Najskôr jedna dôležitá matematická poznámka.

Predstavme si, že podľa oficiálnych realizovaných cien má určitá skupina nehnuteľností hodnotu:

200 000 €

Zodpovedajúca ponuková hodnota pri rozdiele 44 % predstavuje:

288 000 €

Aby sa nehnuteľnosť ponúkaná za 288 000 € predala za 200 000 €, musela by cena klesnúť približne o:

30,6 % z pôvodnej ponukovej ceny.

To nie je to isté ako tvrdiť, že „kupujúci dostane zľavu 44 %“, stále však ide o mimoriadne veľký rozdiel.

Zároveň treba zdôrazniť jednu vec: naše porovnanie veľkých dátových súborov neznamená, že sme pri každej jednotlivej nehnuteľnosti sledovali cenu konkrétneho inzerátu a následne cenu tej istej nehnuteľnosti v kúpnej zmluve.

Ide o porovnanie ponukového a realizovaného trhu.

A práve tu začína byť situácia zaujímavá.

Aká veľká je pri skutočnom predaji bežná zľava?

Dáta z chorvátskeho trhu ukazujú, že výsledok výrazne závisí od metodiky.

Analýza spoločnosti Opereta citovaná agentúrou HINA napríklad pri predaných starších bytoch v Záhrebe za prvý polrok 2025 uvádzala rozdiel medzi požadovanou a realizovanou cenou iba približne 4 %. Analýza celého roka 2025 neskôr uvádzala približne 5,4 %.

Naopak, akademická analýza trhu v Záhrebe založená na kombinácii rôznych dátových zdrojov ukázala podstatne väčšie rozdiely; verejne publikované porovnanie uvádzalo priemernú ponukovú cenu 3 256 €/m² oproti realizovanej cene 2 348 €/m², teda rozdiel takmer 39 %.

To je zásadné.

Rozdiel medzi ponukovými a realizovanými cenami totiž nie je automaticky to isté ako zľava, ktorú vyjednal konkrétny kupujúci.

Do agregovaných štatistík vstupuje aj odlišná štruktúra nehnuteľností, lokalita, obdobie predaja, stav objektov, zastúpenie novostavieb a starších nehnuteľností a skutočnosť, že časť predražených ponúk sa nikdy nepredá.

Napriek tomu zostáva otázka:

Prečo je rozdiel v rozsiahlych agregovaných dátach taký obrovský?

Čo vlastne meria štátna štatistika?

Chorvátsky informačný systém eNekretnine obsahuje takzvanú Zbirku kupoprodajnih cijena – databázu realizovaných transakcií.

Ministerstvo uvádza, že ide o evidenciu uskutočneného trhu založenú na údajoch z dokumentov o predaji a následnom vyhodnotení dát. Zákonný systém zároveň počíta s preberaním údajov o realizovaných odplatných prevodoch nehnuteľností z evidencie chorvátskej daňovej správy Porezna uprava.

Ministerstvo tieto údaje používa aj na každoročnú publikáciu Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

A samotné ministerstvo hovorí, že jedným z hlavných cieľov tejto publikácie je zvýšiť transparentnosť realitného trhu a umožniť verejnosti získať prehľad o jeho stave a vývoji.

To je legitímny a veľmi užitočný cieľ.

Problém nastáva vo chvíli, keď spotrebiteľ začne tieto čísla čítať ako odpoveď na inú otázku:

„Koľko dnes reálne zaplatím za nehnuteľnosť v tejto lokalite?“

Na túto otázku nemusí oficiálna štatistika dávať rovnakú odpoveď ako aktuálny trh.

A práve tu prichádza citlivejšia otázka: zodpovedá suma v zmluve vždy celkovej skutočne zaplatenej cene?

Nechceme tvrdiť, že 44 % rozdiel predstavuje nezdanené peniaze.

Takýto záver z našich dát nemožno urobiť.

Existuje však dôvod, prečo túto otázku nemožno jednoducho zmiesť zo stola.

V Chorvátsku predstavuje pri transakciách, ktoré nepodliehajú DPH, daň z prevodu nehnuteľností 3 % z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Dôležitejšia je však ďalšia časť pravidiel: ak Porezna uprava zistí, že hodnota uvedená pri prevode nezodpovedá trhovej hodnote, je oprávnená trhovú hodnotu sama stanoviť odhadom. Zákon navyše definuje celkovú protihodnotu široko – ako všetko, čo nadobúdateľ za získanie nehnuteľnosti poskytne alebo zaplatí.

Chorvátsky právny systém teda s možnosťou, že deklarovaná hodnota nemusí zodpovedať trhu, výslovne počíta.

To však ešte nie je tá najzaujímavejšia časť.

„Časť v zmluve, časť na ruku“

Pri našom hľadaní sme narazili na mimoriadne zaujímavý oficiálny dokument.

Nejde o internetovú diskusiu, komentár makléra ani názor CroRealu.

Ide o Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Úrad v ňom opisuje prípady nereálne nízkych kúpnych cien, predovšetkým pri pozemkoch. V niektorých zmluvách boli zaznamenané sumy hlboko pod úrovňou, ktorú úradníci považovali za reálnu trhovú cenu.

Dokument následne uvádza možnosť, že nehnuteľnosti v skutočnosti neboli predané tak lacno, ale že:

časť sumy bola uvedená v zmluve a druhá časť zaplatená „na ruke“ s cieľom znížiť daňovú povinnosť.

Autori dokumentu korektne dodávajú, že ide iba o predpoklad.

To je dôležité zdôrazniť.

Tento dokument nedokazuje, že sa rovnakým spôsobom uskutočňuje významná časť predajov chorvátskych bytov a domov.

Dokazuje však niečo iné:

Samotná chorvátska verejná správa sa pri spracovaní skutočných kúpnych zmlúv stretla s cenami natoľko nízkymi, že ako jedno z možných vysvetlení výslovne uviedla neuvedenie celej zaplatenej sumy v zmluve z daňových dôvodov.

A čo sa s týmito podozrivými cenami stalo?

Práve tu je príbeh ešte zaujímavejší.

Sisačko-moslavačka županija uvádza, že neobvykle nízke transakcie boli presunuté do kategórie „neuobičajene ili osobne okolnosti“, teda neobvyklé alebo osobné okolnosti.

Dôvod?

Keby zostali medzi štandardnými dátami, podľa samotného dokumentu by výrazne znížili reálny obraz priemerných trhových cien.

Inými slovami: úradníci zistili ceny, ktorým z hľadiska bežného trhu neverili, a pri vyhodnocovaní ich oddelili.

Z metodického hľadiska je to pochopiteľné.

Podobným spôsobom však boli z bežného trhu oddelené aj niektoré nereálne vysoké ceny, napríklad transakcie súvisiace s vyvlastnením pozemkov pre infraštruktúrne projekty.

Preto nemožno automaticky tvrdiť:

„Keby štát vrátil všetky vyradené transakcie, rozdiel 44 % by bol ešte vyšší.“

Mohol by byť vyšší. Mohol by byť aj nižší.

Bez podrobných dát o počte a hodnote vyradených transakcií to nevieme.

A práve na tieto dáta sme sa chceli opýtať ministerstva.

CroReal požiadal ministerstvo o vysvetlenie. Odpoveď sme nedostali

Pred zverejnením tohto článku sme kontaktovali Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine a poskytli mu možnosť vyjadriť sa k výsledkom našej analýzy.

Ministerstvu sme opísali zistený rozdiel približne 44 % a položili niekoľko konkrétnych otázok.

Chceli sme vedieť:

1. Koľko transakcií ročne získa v systéme eNekretnine status „neuobičajene ili osobne okolnosti“ a koľko z nich tvoria neobvykle nízke ceny v porovnaní s neobvykle vysokými cenami.
2. Či sú tieto transakcie zahrnuté do štatistík publikovaných v Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. Akým spôsobom štát overuje, či suma uvedená v kúpnej zmluve zodpovedá celkovej sume skutočne zaplatenej za nehnuteľnosť.
4. Koľko transakcií Porezna uprava preceňuje preto, že deklarovaná hodnota nezodpovedá zistenej trhovej hodnote.
5. Či ministerstvo niekedy systematicky porovnávalo realizované ceny z eNekretnine s verejnými ponukovými cenami.
6. Ako si ministerstvo vysvetľuje rozdiel, ktorý v rozsiahlom dátovom porovnaní CroRealu dosahuje približne 44 %.

Do uzávierky tohto článku 2. septembra 2026 sme odpoveď ministerstva nedostali.

Absencia odpovede samozrejme nie je dôkazom nesprávnosti štatistík ani akéhokoľvek protiprávneho konania.

Znamená však, že otázky, ktoré podľa nás majú zásadný význam pre správnu interpretáciu štátnych cenových dát, zostávajú bez odpovede.

Ak ministerstvo odpovie dodatočne, CroReal jeho stanovisko do článku doplní.

Sú teda oficiálne ceny nesprávne?

To by bolo príliš jednoduché tvrdenie.

Oficiálna databáza eNekretnine je mimoriadne cenný zdroj informácií. Obsahuje skutočné evidované transakcie a umožňuje sledovať dlhodobý vývoj trhu spôsobom, ktorý realitný portál s ponukovými cenami sám ponúknuť nemôže.

Ale „realizovaná cena evidovaná štátom“ a „aktuálna trhová cena nehnuteľnosti“ nie sú automaticky to isté.

Prvá je historický údaj o určitom súbore uskutočnených a následne vyhodnotených transakcií.

Druhá je suma, za ktorú je dnes možné konkrétnu nehnuteľnosť za konkrétnych podmienok skutočne kúpiť.

A rozdiel medzi nimi môže byť značný.

Ak preto štátna štatistika napríklad ukazuje cenu 2 000 €/m², zatiaľ čo porovnateľné aktuálne nehnuteľnosti sú na trhu ponúkané približne za 2 800 alebo 3 000 €/m², pre kupujúceho nie je veľmi užitočné jednoducho povedať:

„Skutočná cena je 2 000 €/m², pretože to hovorí štát.“

Práve naše dáta ukazujú, že realita je zložitejšia.

44 % nie je dôkaz. Je to veľmi veľký otáznik.

Výsledok CroRealu nehovorí, že chorvátski predávajúci bežne dostávajú časť ceny v hotovosti mimo zmluvy.

Nehovorí ani to, že sú dáta ministerstva nepravdivé.

A nehovorí, že každý kupujúci dokáže z ponukovej ceny vyjednať zľavu viac než 30 %.

Hovorí niečo iné:

Medzi cenami, za ktoré sú chorvátske nehnuteľnosti verejne ponúkané, a cenami, ktoré vidíme v oficiálnych transakčných dátach, existuje v našom rozsiahlom porovnaní mimoriadne veľká medzera – približne 44 %.

Časť vysvetľuje vyjednávanie.

Časť môže vysvetľovať odlišná skladba ponúkaných a skutočne predaných nehnuteľností.

Časť môže byť spôsobená časovým posunom a metodikou štatistík.

Oficiálne chorvátske dokumenty zároveň potvrdzujú, že verejná správa už narazila aj na prípady natoľko podozrivo nízkych zmluvných cien, že sama pripustila ako možné vysvetlenie zaplatenie časti kúpnej ceny mimo zmluvy.

Koľko z výsledných 44 % pripadá na ktorý z týchto faktorov, dnes nevieme.

Práve preto sme očakávali odpoveď ministerstva.

Nedočkali sme sa jej.

A kým nebude existovať presvedčivé vysvetlenie tohto rozdielu, považujeme za zavádzajúce vydávať samotnú oficiálnu realizovanú cenu za jednoduchú odpoveď na otázku:

Koľko v skutočnosti stojí nehnuteľnosť v Chorvátsku?

CroReal preto bude ponukové a oficiálne realizované ceny aj naďalej sledovať oddelene.

Pretože práve rozdiel medzi nimi môže byť jednou z najzaujímavejších informácií o chorvátskom realitnom trhu.

Aktuálne ponukové ceny podľa lokality a typu nehnuteľnosti môžete sledovať v cenových štatistikách CroReal.