Nieruchomości w Chorwacji są wystawiane o 44% drożej niż w oficjalnych statystykach. Gdzie znika różnica?

CroReal porównał setki tysięcy danych o cenach ofertowych nieruchomości w Chorwacji z oficjalnymi danymi o cenach faktycznie zrealizowanych sprzedaży. Wynik jest zaskakujący: w naszym zbiorze danych ceny ofertowe są średnio o około 44% wyższe. Zwykłe negocjacje niewątpliwie wyjaśniają część różnicy. Czy jednak wyjaśniają wszystko?

Kupujący szukający nieruchomości w Chorwacji może zetknąć się z dwoma zupełnie różnymi obrazami rynku.

Pierwszy widzi na portalach nieruchomości. Są to ceny, których obecnie oczekują sprzedający.

Drugi przedstawiają oficjalne chorwackie statystyki oparte na zawartych transakcjach zarejestrowanych przez państwo.

CroReal porównał te dwa światy na bardzo obszernym zbiorze danych.

Wynik: ceny ofertowe są o około 44% wyższe od cen wynikających z oficjalnych danych o zrealizowanych transakcjach.

Różnica jest tak duża, że naszym zdaniem nie wystarczy powiedzieć: „Sprzedający udzielają rabatu”.

Trzeba zapytać, co właściwie porównujemy, jak powstają statystyki państwowe i czy cena zarejestrowana przez państwo zawsze jest najlepszą możliwą odpowiedzią na pytanie, ile nieruchomość rzeczywiście kosztuje na rynku.

Co oznacza różnica 44%?

Najpierw ważna uwaga matematyczna.

Wyobraźmy sobie, że według oficjalnych cen transakcyjnych określona grupa nieruchomości jest warta:

200 000 €

Odpowiadająca jej wartość ofertowa przy różnicy 44% wynosi:

288 000 €

Aby nieruchomość wystawiona za 288 000 € została sprzedana za 200 000 €, jej cena musiałaby spaść o około:

30,6% pierwotnej ceny ofertowej.

Nie jest to równoznaczne ze stwierdzeniem, że „kupujący otrzymuje 44% rabatu”, ale nadal mówimy o wyjątkowo dużej różnicy.

Trzeba zarazem podkreślić jedną rzecz: nasze porównanie dużych zbiorów danych nie oznacza, że dla każdej pojedynczej nieruchomości śledziliśmy cenę konkretnego ogłoszenia, a następnie cenę tej samej nieruchomości w umowie sprzedaży.

To porównanie rynku ofertowego z rynkiem zrealizowanych sprzedaży.

I właśnie tutaj sytuacja zaczyna robić się interesująca.

Jak duży jest zwykły rabat przy rzeczywistej sprzedaży?

Dane z chorwackiego rynku pokazują, że wynik w dużym stopniu zależy od metodologii.

Analiza firmy Opereta cytowana przez agencję HINA wskazywała na przykład, że w przypadku sprzedanych starszych mieszkań w Zagrzebiu w pierwszej połowie 2025 roku różnica między ceną oczekiwaną a zrealizowaną wynosiła zaledwie około 4%. Analiza całego 2025 roku wskazała później około 5,4%.

Z kolei akademicka analiza rynku w Zagrzebiu, oparta na połączeniu różnych źródeł danych, wykazała znacznie większe różnice; publicznie dostępne porównanie podawało średnią cenę ofertową 3256 €/m² wobec ceny transakcyjnej 2348 €/m², czyli różnicę niemal 39%.

To kwestia zasadnicza.

Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi nie jest bowiem automatycznie tym samym co rabat wynegocjowany przez konkretnego kupującego.

Na zagregowane statystyki wpływają również różnice w strukturze nieruchomości, lokalizacja, okres sprzedaży, stan obiektów, udział nowych i starszych nieruchomości oraz fakt, że część zawyżonych ofert nigdy nie zostaje sprzedana.

Pozostaje jednak pytanie:

Dlaczego różnica w obszernych zagregowanych danych jest tak ogromna?

Co właściwie mierzą statystyki państwowe?

Chorwacki system informacyjny eNekretnine zawiera tak zwaną Zbirku kupoprodajnih cijena – bazę danych zrealizowanych transakcji.

Ministerstwo podaje, że jest to ewidencja rzeczywiście zrealizowanego rynku, oparta na danych z dokumentów sprzedaży i późniejszej ocenie danych. System ustawowy przewiduje jednocześnie pobieranie z ewidencji chorwackiej administracji podatkowej Porezna uprava informacji o zrealizowanych odpłatnych przeniesieniach własności nieruchomości.

Ministerstwo wykorzystuje te dane także w corocznej publikacji Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Samo Ministerstwo mówi, że jednym z głównych celów tej publikacji jest zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości i umożliwienie opinii publicznej poznania jego stanu i rozwoju.

To uzasadniony i bardzo użyteczny cel.

Problem pojawia się wtedy, gdy konsument zaczyna odczytywać te liczby jako odpowiedź na inne pytanie:

„Ile realnie zapłacę dziś za nieruchomość w tej lokalizacji?”

Na to pytanie oficjalne statystyki nie muszą dawać takiej samej odpowiedzi jak obecny rynek.

I tu pojawia się bardziej drażliwe pytanie: czy kwota w umowie zawsze odpowiada całkowitej cenie faktycznie zapłaconej?

Nie twierdzimy, że różnica 44% oznacza nieopodatkowane pieniądze.

Z naszych danych nie można wyciągnąć takiego wniosku.

Istnieje jednak powód, dla którego tego pytania nie można po prostu odrzucić.

W Chorwacji w przypadku transakcji niepodlegających VAT podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości.

Ważniejsza jest jednak inna część przepisów: jeżeli Porezna uprava stwierdzi, że wartość podana przy przeniesieniu własności nie odpowiada wartości rynkowej, ma prawo samodzielnie określić wartość rynkową w drodze oszacowania. Ustawa szeroko definiuje też całkowite świadczenie wzajemne – jako wszystko, co nabywca przekazuje lub płaci w zamian za uzyskanie nieruchomości.

Chorwacki system prawny wyraźnie przewiduje więc możliwość, że zadeklarowana wartość nie odpowiada rynkowi.

Nie jest to jednak jeszcze najciekawsza część.

„Część w umowie, część do ręki”

Podczas poszukiwań natrafiliśmy na niezwykle interesujący oficjalny dokument.

Nie jest to dyskusja internetowa, komentarz pośrednika ani opinia CroReal.

Chodzi o Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Urząd opisuje w nim przypadki nierealistycznie niskich cen zakupu, przede wszystkim gruntów. W niektórych umowach odnotowano kwoty znacznie poniżej poziomu, który urzędnicy uznawali za realną cenę rynkową.

Następnie dokument wskazuje możliwość, że nieruchomości w rzeczywistości nie zostały sprzedane tak tanio, lecz:

część kwoty podano w umowie, a drugą część zapłacono „na ruke”, czyli do ręki, w celu zmniejszenia zobowiązania podatkowego.

Autorzy dokumentu słusznie dodają, że jest to jedynie przypuszczenie.

To ważne zastrzeżenie.

Dokument ten nie dowodzi, że znaczna część sprzedaży chorwackich mieszkań i domów odbywa się w ten sam sposób.

Dowodzi jednak czegoś innego:

Sama chorwacka administracja publiczna, analizując rzeczywiste umowy sprzedaży, zetknęła się z cenami tak niskimi, że jako jedno z możliwych wyjaśnień wyraźnie wskazała nieujawnienie w umowie całej zapłaconej kwoty ze względów podatkowych.

A co stało się z tymi podejrzanymi cenami?

W tym miejscu historia staje się jeszcze ciekawsza.

Żupania sisacko-moslawińska podaje, że nietypowo niskie transakcje przeniesiono do kategorii „neuobičajene ili osobne okolnosti”, czyli okoliczności nietypowych lub osobistych.

Dlaczego?

Zgodnie z samym dokumentem, gdyby pozostały wśród standardowych danych, znacznie zaniżyłyby realistyczny obraz średnich cen rynkowych.

Innymi słowy, urzędnicy znaleźli ceny, których nie uznali za wiarygodne w kontekście zwykłego rynku, i wyodrębnili je przy ocenie.

Z metodologicznego punktu widzenia jest to zrozumiałe.

W podobny sposób ze zwykłego rynku wyodrębniono jednak również niektóre nierealistycznie wysokie ceny, na przykład transakcje związane z wywłaszczeniem gruntów pod projekty infrastrukturalne.

Nie można zatem automatycznie stwierdzić:

„Gdyby państwo ponownie uwzględniło wszystkie wykluczone transakcje, różnica 44% byłaby jeszcze większa.”

Mogłaby być większa. Mogłaby też być mniejsza.

Bez szczegółowych danych o liczbie i wartości wykluczonych transakcji nie wiemy tego.

I właśnie o te dane chcieliśmy zapytać Ministerstwo.

CroReal poprosił Ministerstwo o wyjaśnienie. Nie otrzymaliśmy odpowiedzi

Przed publikacją artykułu skontaktowaliśmy się z Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, chorwackim Ministerstwem Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Mienia Państwowego, dając mu możliwość skomentowania wyników naszej analizy.

Opisaliśmy Ministerstwu stwierdzoną różnicę wynoszącą około 44% i zadaliśmy kilka konkretnych pytań.

Chcieliśmy wiedzieć:

1. Ile transakcji rocznie otrzymuje w systemie eNekretnine status „neuobičajene ili osobne okolnosti” i ile z nich dotyczy nietypowo niskich, a ile nietypowo wysokich cen.
2. Czy transakcje te są uwzględniane w statystykach publikowanych w Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. W jaki sposób państwo sprawdza, czy kwota podana w umowie sprzedaży odpowiada całkowitej kwocie faktycznie zapłaconej za nieruchomość.
4. Ile transakcji Porezna uprava wycenia ponownie, ponieważ zadeklarowana wartość nie odpowiada ustalonej wartości rynkowej.
5. Czy Ministerstwo kiedykolwiek systematycznie porównywało ceny transakcyjne z eNekretnine z publicznie dostępnymi cenami ofertowymi.
6. Jak Ministerstwo wyjaśnia różnicę, która w szeroko zakrojonym porównaniu danych CroReal wynosi około 44%.

Do zamknięcia redakcyjnego tego artykułu 2 września 2026 roku nie otrzymaliśmy odpowiedzi Ministerstwa.

Brak odpowiedzi nie jest oczywiście dowodem na nieprawidłowość statystyk ani na jakiekolwiek działanie niezgodne z prawem.

Oznacza jednak, że pytania, które naszym zdaniem mają zasadnicze znaczenie dla prawidłowej interpretacji państwowych danych cenowych, pozostają bez odpowiedzi.

Jeśli Ministerstwo odpowie później, CroReal uzupełni artykuł o jego stanowisko.

Czy zatem oficjalne ceny są błędne?

Byłoby to zbyt uproszczone stwierdzenie.

Oficjalna baza eNekretnine jest niezwykle cennym źródłem informacji. Zawiera rzeczywiście zarejestrowane transakcje i umożliwia obserwowanie długoterminowego rozwoju rynku w sposób, którego sam portal nieruchomości z cenami ofertowymi nie może zapewnić.

Jednak „cena transakcyjna zarejestrowana przez państwo” i „aktualna cena rynkowa nieruchomości” nie są automatycznie tym samym.

Pierwsza to historyczna informacja o określonym zbiorze zawartych i następnie ocenionych transakcji.

Druga to kwota, za którą konkretną nieruchomość można dziś rzeczywiście kupić na określonych warunkach.

A różnica między nimi może być znaczna.

Jeżeli więc statystyka państwowa pokazuje na przykład cenę 2000 €/m², podczas gdy porównywalne aktualne nieruchomości są oferowane na rynku za około 2800 lub 3000 €/m², dla kupującego niezbyt użyteczne jest proste stwierdzenie:

„Prawdziwa cena to 2000 €/m², bo tak mówi państwo.”

Nasze dane pokazują właśnie, że rzeczywistość jest bardziej złożona.

44% nie jest dowodem. To bardzo duży znak zapytania.

Wynik CroReal nie oznacza, że chorwaccy sprzedający powszechnie otrzymują część ceny w gotówce poza umową.

Nie oznacza też, że dane Ministerstwa są fałszywe.

Nie oznacza również, że każdy kupujący może wynegocjować ponad 30% rabatu od ceny ofertowej.

Mówi coś innego:

W naszym obszernym porównaniu istnieje wyjątkowo duża luka – około 44% – między cenami, po których chorwackie nieruchomości są publicznie oferowane, a cenami widocznymi w oficjalnych danych transakcyjnych.

Część wyjaśniają negocjacje.

Część może wynikać z odmiennej struktury nieruchomości oferowanych i rzeczywiście sprzedanych.

Część może być skutkiem przesunięcia czasowego i metodologii statystyk.

Jednocześnie oficjalne chorwackie dokumenty potwierdzają, że administracja publiczna spotkała się już z tak podejrzanie niskimi cenami umownymi, iż sama dopuściła jako możliwe wyjaśnienie zapłatę części ceny zakupu poza umową.

Nie wiemy dziś, jaka część ostatecznych 44% przypada na każdy z tych czynników.

Właśnie dlatego oczekiwaliśmy odpowiedzi Ministerstwa.

Nie doczekaliśmy się jej.

Dopóki nie pojawi się przekonujące wyjaśnienie tej różnicy, uznajemy za wprowadzające w błąd przedstawianie samej oficjalnej ceny transakcyjnej jako prostej odpowiedzi na pytanie:

Ile naprawdę kosztuje nieruchomość w Chorwacji?

CroReal będzie więc nadal oddzielnie monitorować ceny ofertowe i oficjalne ceny transakcyjne.

Różnica między nimi może bowiem być jedną z najciekawszych informacji o chorwackim rynku nieruchomości.

Aktualne ceny ofertowe według lokalizacji i rodzaju nieruchomości można śledzić w statystykach cen CroReal.