En Croatie, les biens sont affichés 44 % plus cher que dans les statistiques officielles. Où passe la différence ?

CroReal a comparé des centaines de milliers de données sur les prix affichés des biens immobiliers en Croatie avec les données officielles sur les prix de vente effectivement réalisés. Le résultat est surprenant : dans notre jeu de données, les prix affichés sont en moyenne supérieurs d’environ 44 %. La négociation habituelle explique sans aucun doute une partie de cet écart. Mais l’explique-t-elle entièrement ?

Lorsqu’un acheteur recherche un bien en Croatie, il peut être confronté à deux images totalement différentes du marché.

La première est celle des portails immobiliers : les prix actuellement demandés par les vendeurs.

La seconde est donnée par les statistiques officielles croates, fondées sur les transactions conclues et enregistrées par l’État.

CroReal a comparé ces deux univers à partir d’un très vaste ensemble de données.

Résultat : les prix affichés sont environ 44 % plus élevés que ceux issus des données officielles sur les transactions conclues.

L’écart est si important qu’il ne suffit pas, selon nous, de dire simplement : « Les vendeurs accordent une remise. »

Il faut se demander ce que nous comparons réellement, comment sont produites les statistiques publiques et si le prix enregistré par l’État constitue toujours la meilleure réponse possible à la question du coût réel d’un bien sur le marché.

Que signifie un écart de 44 % ?

Commençons par une précision mathématique importante.

Imaginons que, d’après les prix officiels des ventes réalisées, un certain groupe de biens vaille :

200 000 €

La valeur affichée correspondante, avec un écart de 44 %, serait de :

288 000 €

Pour qu’un bien proposé à 288 000 € soit vendu 200 000 €, son prix devrait baisser d’environ :

30,6 % par rapport au prix affiché initial.

Ce n’est pas la même chose que d’affirmer que « l’acheteur obtient une remise de 44 % », mais l’écart reste exceptionnellement important.

Il faut également souligner un point : notre comparaison de vastes ensembles de données ne signifie pas que, pour chaque bien, nous avons suivi le prix d’une annonce précise, puis le prix du même bien dans le contrat de vente.

Il s’agit d’une comparaison entre le marché des offres et celui des ventes réalisées.

Et c’est précisément là que la situation devient intéressante.

Quelle est la remise habituelle lors d’une vente réelle ?

Les données du marché croate montrent que le résultat dépend fortement de la méthodologie.

Une analyse de la société Opereta citée par l’agence HINA indiquait par exemple, pour les appartements anciens vendus à Zagreb au premier semestre 2025, un écart d’environ 4 % seulement entre le prix demandé et le prix réalisé. Une analyse portant sur l’ensemble de l’année 2025 a ensuite fait état d’environ 5,4 %.

À l’inverse, une analyse universitaire du marché de Zagreb, reposant sur plusieurs sources de données, a montré des écarts nettement plus importants ; une comparaison publiée indiquait un prix affiché moyen de 3 256 €/m² contre un prix réalisé de 2 348 €/m², soit un écart de près de 39 %.

C’est essentiel.

L’écart entre les prix affichés et les prix réalisés ne correspond pas automatiquement à la remise négociée par un acheteur donné.

Les statistiques agrégées sont aussi influencées par la composition différente des biens, leur localisation, la période de vente, leur état, la proportion de constructions neuves et de biens anciens, ainsi que par le fait que certaines annonces surévaluées ne trouvent jamais preneur.

Une question demeure néanmoins :

Pourquoi l’écart est-il si énorme dans de vastes données agrégées ?

Que mesurent réellement les statistiques publiques ?

Le système d’information croate eNekretnine contient la Zbirka kupoprodajnih cijena, une base de données des transactions conclues.

Le ministère indique qu’il s’agit d’un relevé du marché effectivement réalisé, fondé sur les informations provenant des actes de vente et sur une évaluation ultérieure des données. Le dispositif légal prévoit également de reprendre, dans les registres de l’administration fiscale croate Porezna uprava, les données concernant les transferts immobiliers à titre onéreux effectivement réalisés.

Le ministère utilise aussi ces données pour sa publication annuelle Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Le ministère affirme lui-même que l’un des principaux objectifs de cette publication est d’accroître la transparence du marché immobilier et de permettre au public d’en comprendre l’état et l’évolution.

Cet objectif est légitime et très utile.

Le problème apparaît lorsque le consommateur commence à lire ces chiffres comme la réponse à une autre question :

« Combien vais-je réellement payer aujourd’hui pour un bien dans cette localité ? »

Les statistiques officielles ne donnent pas nécessairement à cette question la même réponse que le marché actuel.

Une question plus sensible se pose alors : le montant inscrit au contrat correspond-il toujours au prix total réellement payé ?

Nous n’affirmons pas que l’écart de 44 % représente de l’argent non déclaré.

Nos données ne permettent pas de tirer une telle conclusion.

Il existe toutefois une raison pour laquelle cette question ne peut pas être simplement écartée.

En Croatie, pour les transactions qui ne sont pas soumises à la TVA, la taxe sur les mutations immobilières s’élève à 3 % de la valeur de marché du bien.

Un autre volet des règles est encore plus important : si la Porezna uprava constate que la valeur déclarée lors du transfert ne correspond pas à la valeur de marché, elle peut déterminer elle-même cette dernière par estimation. La loi définit en outre largement la contrepartie totale, comme tout ce que l’acquéreur fournit ou paie pour obtenir le bien.

Le système juridique croate prévoit donc expressément la possibilité que la valeur déclarée ne corresponde pas au marché.

Mais ce n’est pas encore la partie la plus intéressante.

« Une partie dans le contrat, une partie de la main à la main »

Au cours de nos recherches, nous avons découvert un document officiel particulièrement intéressant.

Il ne s’agit ni d’une discussion sur Internet, ni du commentaire d’un agent immobilier, ni de l’opinion de CroReal.

Il s’agit de l’Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

L’administration y décrit des cas de prix d’achat anormalement bas, notamment pour des terrains. Certains contrats mentionnaient des montants très inférieurs au niveau que les fonctionnaires considéraient comme un prix de marché réaliste.

Le document évoque ensuite la possibilité que les biens n’aient pas réellement été vendus à un prix aussi faible, mais que :

une partie du montant ait été inscrite au contrat et l’autre payée « na ruke », c’est-à-dire de la main à la main, afin de réduire l’impôt dû.

Les auteurs du document précisent à juste titre qu’il ne s’agit que d’une hypothèse.

Il est important de le souligner.

Ce document ne prouve pas qu’une part importante des ventes d’appartements et de maisons en Croatie s’effectue de la même manière.

Il démontre toutefois autre chose :

En traitant de véritables contrats de vente, l’administration publique croate elle-même a rencontré des prix si bas qu’elle a expressément cité, parmi les explications possibles, l’omission dans le contrat de la totalité du montant payé pour des raisons fiscales.

Et qu’est-il advenu de ces prix suspects ?

C’est ici que l’histoire devient encore plus intéressante.

Le comitat de Sisak-Moslavina indique que les transactions anormalement basses ont été classées dans la catégorie « neuobičajene ili osobne okolnosti », c’est-à-dire circonstances inhabituelles ou personnelles.

Pourquoi ?

D’après le document lui-même, si elles étaient restées dans les données ordinaires, elles auraient considérablement abaissé la représentation réaliste des prix moyens du marché.

Autrement dit, les fonctionnaires ont relevé des prix auxquels ils ne croyaient pas dans le contexte du marché ordinaire et les ont isolés lors de l’évaluation.

D’un point de vue méthodologique, cela se comprend.

De la même manière, certains prix anormalement élevés ont toutefois aussi été écartés du marché ordinaire, par exemple des transactions liées à l’expropriation de terrains pour des projets d’infrastructure.

Il n’est donc pas possible d’affirmer automatiquement :

« Si l’État réintégrait toutes les transactions exclues, l’écart de 44 % serait encore plus élevé. »

Il pourrait être plus élevé. Il pourrait aussi être plus faible.

Sans données détaillées sur le nombre et la valeur des transactions exclues, nous ne le savons pas.

Ce sont précisément ces données que nous voulions demander au ministère.

CroReal a demandé des explications au ministère. Nous n’avons reçu aucune réponse

Avant de publier cet article, nous avons contacté le Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, le ministère croate de l’Aménagement du territoire, de la Construction et des Biens de l’État, afin de lui permettre de commenter les résultats de notre analyse.

Nous lui avons présenté l’écart constaté d’environ 44 % et posé plusieurs questions précises.

Nous voulions savoir :

1. Combien de transactions reçoivent chaque année dans eNekretnine le statut « neuobičajene ili osobne okolnosti » et combien d’entre elles concernent des prix anormalement bas plutôt qu’anormalement élevés.
2. Si ces transactions sont incluses dans les statistiques publiées dans le Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. Comment l’État vérifie que le montant inscrit dans le contrat de vente correspond à la somme totale réellement payée pour le bien.
4. Combien de transactions la Porezna uprava réévalue parce que la valeur déclarée ne correspond pas à la valeur de marché établie.
5. Si le ministère a déjà comparé systématiquement les prix réalisés d’eNekretnine aux prix affichés publiquement.
6. Comment le ministère explique l’écart d’environ 44 % constaté dans la comparaison à grande échelle des données de CroReal.

À la date de clôture de cet article, le 2 septembre 2026, nous n’avions reçu aucune réponse du ministère.

L’absence de réponse ne prouve évidemment ni que les statistiques sont erronées, ni qu’un acte illégal a été commis.

Elle signifie toutefois que des questions qui nous paraissent essentielles à la bonne interprétation des données publiques sur les prix restent sans réponse.

Si le ministère répond ultérieurement, CroReal ajoutera sa position à l’article.

Les prix officiels sont-ils donc faux ?

Cette affirmation serait beaucoup trop simpliste.

La base de données officielle eNekretnine est une source d’information extrêmement précieuse. Elle contient des transactions effectivement enregistrées et permet de suivre l’évolution du marché à long terme d’une manière qu’un portail immobilier fondé sur les prix affichés ne peut offrir à lui seul.

Mais « le prix de vente enregistré par l’État » et « le prix de marché actuel du bien » ne sont pas automatiquement identiques.

Le premier est une donnée historique relative à un ensemble donné de transactions conclues puis évaluées.

Le second est la somme à laquelle un bien précis peut réellement être acheté aujourd’hui, dans des conditions précises.

Et l’écart entre les deux peut être important.

Si, par exemple, les statistiques publiques indiquent un prix de 2 000 €/m² alors que des biens comparables sont actuellement proposés sur le marché autour de 2 800 ou 3 000 €/m², il est peu utile pour l’acheteur de dire simplement :

« Le vrai prix est de 2 000 €/m² puisque l’État le dit. »

Nos données montrent précisément que la réalité est plus complexe.

44 % n’est pas une preuve. C’est un immense point d’interrogation.

Le résultat de CroReal ne dit pas que les vendeurs croates reçoivent couramment une partie du prix en espèces en dehors du contrat.

Il ne dit pas non plus que les données du ministère sont fausses.

Et il ne dit pas que chaque acheteur peut négocier une remise de plus de 30 % sur le prix affiché.

Il dit autre chose :

Dans notre vaste comparaison, il existe un écart exceptionnellement important, d’environ 44 %, entre les prix auxquels les biens croates sont publiquement proposés et ceux qui apparaissent dans les données officielles sur les transactions.

La négociation en explique une partie.

La composition différente des biens proposés et réellement vendus peut en expliquer une autre.

Une partie peut résulter du décalage temporel et de la méthodologie statistique.

Dans le même temps, des documents officiels croates confirment que l’administration publique a déjà rencontré des prix contractuels si anormalement bas qu’elle a elle-même admis, comme explication possible, le paiement d’une partie du prix d’achat en dehors du contrat.

Nous ignorons aujourd’hui quelle part des 44 % constatés revient à chacun de ces facteurs.

C’est précisément pourquoi nous attendions une réponse du ministère.

Nous ne l’avons pas obtenue.

Tant qu’il n’existera pas d’explication convaincante de cet écart, nous estimons trompeur de présenter le seul prix officiel réalisé comme une réponse simple à la question :

Combien coûte réellement un bien immobilier en Croatie ?

CroReal continuera donc à suivre séparément les prix affichés et les prix officiels réalisés.

Car l’écart entre les deux pourrait être l’une des informations les plus intéressantes sur le marché immobilier croate.

Les prix actuellement affichés selon la localité et le type de bien sont disponibles dans les statistiques des prix immobiliers de CroReal.