Gli immobili in Croazia sono pubblicizzati a prezzi superiori del 44% rispetto alle statistiche ufficiali. Dove finisce la differenza?

CroReal ha confrontato centinaia di migliaia di dati sui prezzi richiesti per gli immobili in Croazia con i dati ufficiali sui prezzi di vendita effettivamente realizzati. Il risultato sorprende: nel nostro insieme di dati i prezzi richiesti sono in media superiori di circa il 44%. La normale trattativa spiega senza dubbio una parte della differenza. Ma la spiega tutta?

Chi cerca un immobile in Croazia può trovarsi davanti a due immagini del mercato completamente diverse.

La prima è quella dei portali immobiliari: i prezzi attualmente richiesti dai venditori.

La seconda è offerta dalle statistiche ufficiali croate, basate sulle transazioni concluse e registrate dallo Stato.

CroReal ha confrontato questi due mondi su un insieme di dati molto ampio.

Il risultato: i prezzi richiesti sono circa il 44% più alti dei prezzi risultanti dai dati ufficiali sulle transazioni concluse.

La differenza è talmente marcata che, a nostro avviso, non basta dire semplicemente: «I venditori concedono uno sconto».

Occorre chiedersi che cosa stiamo realmente confrontando, come vengono elaborate le statistiche statali e se il prezzo registrato dallo Stato rappresenti sempre la migliore risposta possibile alla domanda su quanto valga davvero un immobile sul mercato.

Che cosa significa una differenza del 44%?

Prima di tutto, una precisazione matematica importante.

Immaginiamo che, in base ai prezzi ufficiali di vendita, un determinato gruppo di immobili abbia un valore di:

200.000 €

Il corrispondente valore richiesto, con una differenza del 44%, sarebbe:

288.000 €

Affinché un immobile proposto a 288.000 € venga venduto a 200.000 €, il prezzo dovrebbe diminuire di circa:

il 30,6% rispetto al prezzo inizialmente richiesto.

Non equivale a dire che «l’acquirente ottiene uno sconto del 44%», ma resta comunque una differenza eccezionalmente elevata.

Va inoltre sottolineato un punto: il nostro confronto tra grandi insiemi di dati non significa che per ogni singolo immobile abbiamo seguito il prezzo di uno specifico annuncio e poi il prezzo dello stesso immobile nel contratto di compravendita.

Si tratta di un confronto tra il mercato delle offerte e quello delle vendite concluse.

Ed è proprio qui che la situazione diventa interessante.

Quanto è grande lo sconto abituale in una vendita effettiva?

I dati del mercato croato mostrano che il risultato dipende molto dalla metodologia.

Un’analisi della società Opereta citata dall’agenzia HINA, ad esempio, indicava per gli appartamenti usati venduti a Zagabria nel primo semestre del 2025 una differenza tra prezzo richiesto e prezzo realizzato di appena il 4% circa. Un’analisi dell’intero 2025 ha successivamente indicato circa il 5,4%.

Al contrario, un’analisi accademica del mercato di Zagabria, basata sulla combinazione di diverse fonti di dati, ha rilevato differenze nettamente maggiori; un confronto pubblicato indicava un prezzo medio richiesto di 3.256 €/m² contro un prezzo realizzato di 2.348 €/m², con uno scarto di quasi il 39%.

Questo è fondamentale.

La differenza tra prezzi richiesti e prezzi realizzati non coincide automaticamente con lo sconto negoziato da uno specifico acquirente.

Sulle statistiche aggregate incidono anche la diversa composizione degli immobili, la località, il periodo della vendita, lo stato degli edifici, la presenza di nuove costruzioni e immobili più datati e il fatto che alcune offerte sopravvalutate non vengano mai vendute.

Resta tuttavia una domanda:

Perché la differenza nei grandi dati aggregati è così enorme?

Che cosa misurano realmente le statistiche statali?

Il sistema informativo croato eNekretnine contiene la cosiddetta Zbirka kupoprodajnih cijena, una banca dati delle transazioni concluse.

Il Ministero afferma che si tratta di una registrazione del mercato effettivo basata sui dati contenuti nei documenti di vendita e sulla successiva valutazione delle informazioni. Il sistema previsto dalla legge contempla inoltre l’acquisizione, dagli archivi dell’amministrazione fiscale croata Porezna uprava, dei dati sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso effettivamente realizzati.

Il Ministero utilizza questi dati anche per la pubblicazione annuale Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Lo stesso Ministero dichiara che uno degli scopi principali della pubblicazione è aumentare la trasparenza del mercato immobiliare e consentire al pubblico di comprenderne la situazione e l’evoluzione.

È uno scopo legittimo e molto utile.

Il problema nasce quando il consumatore interpreta questi numeri come risposta a una domanda diversa:

«Quanto pagherò realmente oggi per un immobile in questa località?»

A questa domanda le statistiche ufficiali potrebbero non dare la stessa risposta del mercato attuale.

Ed ecco una questione più delicata: l’importo indicato nel contratto corrisponde sempre al prezzo totale effettivamente pagato?

Non intendiamo affermare che la differenza del 44% rappresenti denaro non tassato.

I nostri dati non consentono una simile conclusione.

Esiste però un motivo per cui la questione non può essere semplicemente accantonata.

In Croazia, per le transazioni non soggette a IVA, l’imposta sul trasferimento immobiliare è pari al 3% del valore di mercato dell’immobile.

Più importante è un’altra parte delle norme: se la Porezna uprava accerta che il valore dichiarato al momento del trasferimento non corrisponde al valore di mercato, può determinarlo autonomamente mediante una stima. La legge definisce inoltre in modo ampio il corrispettivo complessivo, come tutto ciò che l’acquirente fornisce o paga per ottenere l’immobile.

Il sistema giuridico croato contempla quindi espressamente la possibilità che il valore dichiarato non corrisponda al mercato.

Ma questa non è ancora la parte più interessante.

«Una parte nel contratto, una parte in contanti»

Durante la nostra ricerca ci siamo imbattuti in un documento ufficiale particolarmente interessante.

Non si tratta di una discussione online, del commento di un agente immobiliare o di un’opinione di CroReal.

Si tratta dell’Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Nel documento l’autorità descrive casi di prezzi d’acquisto irrealisticamente bassi, soprattutto per i terreni. Alcuni contratti riportavano importi molto inferiori al livello che i funzionari consideravano un prezzo di mercato realistico.

Il documento prospetta quindi la possibilità che gli immobili non siano stati in realtà venduti a un prezzo così basso, ma che:

una parte dell’importo sia stata indicata nel contratto e l’altra sia stata pagata «na ruke», cioè in contanti, allo scopo di ridurre l’onere fiscale.

Gli autori del documento precisano correttamente che si tratta soltanto di un’ipotesi.

È importante sottolinearlo.

Questo documento non dimostra che una parte significativa delle vendite di appartamenti e case in Croazia avvenga nello stesso modo.

Dimostra però qualcos’altro:

Nel trattare contratti di compravendita reali, la stessa amministrazione pubblica croata si è imbattuta in prezzi talmente bassi da indicare espressamente, tra le possibili spiegazioni, la mancata registrazione nel contratto dell’intero importo pagato per motivi fiscali.

E che cosa è accaduto a questi prezzi sospetti?

È qui che la vicenda diventa ancora più interessante.

La contea di Sisak-Moslavina afferma che le transazioni insolitamente basse sono state spostate nella categoria «neuobičajene ili osobne okolnosti», ossia circostanze insolite o personali.

Perché?

Secondo lo stesso documento, se fossero rimaste tra i dati standard avrebbero ridotto notevolmente la rappresentazione realistica dei prezzi medi di mercato.

In altre parole, i funzionari hanno rilevato prezzi che non ritenevano credibili nel contesto del mercato ordinario e li hanno separati durante la valutazione.

Dal punto di vista metodologico è comprensibile.

In modo analogo, tuttavia, sono stati separati dal mercato ordinario anche alcuni prezzi irrealisticamente elevati, ad esempio transazioni legate all’espropriazione di terreni per progetti infrastrutturali.

Non si può quindi affermare automaticamente:

«Se lo Stato reinserisse tutte le transazioni escluse, la differenza del 44% sarebbe ancora maggiore.»

Potrebbe essere maggiore. Potrebbe anche essere minore.

Senza dati dettagliati sul numero e sul valore delle transazioni escluse, non lo sappiamo.

Ed erano proprio questi i dati che volevamo chiedere al Ministero.

CroReal ha chiesto spiegazioni al Ministero. Non abbiamo ricevuto risposta

Prima di pubblicare questo articolo abbiamo contattato il Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, il Ministero croato della Pianificazione territoriale, dell’Edilizia e del Patrimonio statale, offrendogli la possibilità di commentare i risultati della nostra analisi.

Abbiamo descritto al Ministero la differenza rilevata, pari a circa il 44%, e abbiamo posto alcune domande specifiche.

Volevamo sapere:

1. Quante transazioni ricevono ogni anno nel sistema eNekretnine lo status «neuobičajene ili osobne okolnosti» e quante riguardano prezzi insolitamente bassi rispetto a quelli insolitamente alti.
2. Se tali transazioni siano incluse nelle statistiche pubblicate nel Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. In che modo lo Stato verifichi se l’importo indicato nel contratto di compravendita corrisponde alla somma totale effettivamente pagata per l’immobile.
4. Quante transazioni vengano rivalutate dalla Porezna uprava perché il valore dichiarato non corrisponde al valore di mercato accertato.
5. Se il Ministero abbia mai confrontato sistematicamente i prezzi realizzati presenti in eNekretnine con i prezzi richiesti negli annunci pubblici.
6. Come il Ministero spieghi la differenza che, nell’ampio confronto dei dati di CroReal, raggiunge circa il 44%.

Alla chiusura redazionale di questo articolo, il 2 settembre 2026, non avevamo ricevuto alcuna risposta dal Ministero.

L’assenza di una risposta, naturalmente, non dimostra che le statistiche siano errate né che si siano verificati comportamenti illeciti.

Significa però che domande a nostro avviso essenziali per una corretta interpretazione dei dati statali sui prezzi restano senza risposta.

Se il Ministero risponderà in seguito, CroReal integrerà la sua posizione nell’articolo.

I prezzi ufficiali sono dunque sbagliati?

Sarebbe un’affermazione troppo semplicistica.

La banca dati ufficiale eNekretnine è una fonte d’informazioni estremamente preziosa. Contiene transazioni reali registrate e consente di seguire l’andamento del mercato nel lungo periodo in un modo che un portale immobiliare con soli prezzi richiesti non può offrire.

Ma «il prezzo di vendita registrato dallo Stato» e «l’attuale prezzo di mercato dell’immobile» non sono automaticamente la stessa cosa.

Il primo è un dato storico relativo a un determinato insieme di transazioni concluse e successivamente valutate.

Il secondo è l’importo al quale oggi è realmente possibile acquistare uno specifico immobile a determinate condizioni.

E la differenza tra i due può essere notevole.

Se, per esempio, le statistiche statali indicano un prezzo di 2.000 €/m², mentre immobili attuali comparabili sono offerti sul mercato a circa 2.800 o 3.000 €/m², per l’acquirente non è molto utile sentirsi dire semplicemente:

«Il prezzo reale è 2.000 €/m² perché lo dice lo Stato.»

I nostri dati mostrano proprio che la realtà è più complessa.

Il 44% non è una prova. È un enorme punto interrogativo.

Il risultato di CroReal non afferma che i venditori croati ricevano abitualmente una parte del prezzo in contanti al di fuori del contratto.

Non afferma neppure che i dati del Ministero siano falsi.

E non afferma che ogni acquirente possa negoziare uno sconto superiore al 30% sul prezzo richiesto.

Dice qualcos’altro:

Nel nostro ampio confronto esiste un divario eccezionalmente grande, pari a circa il 44%, tra i prezzi ai quali gli immobili croati vengono pubblicamente offerti e quelli riportati nei dati ufficiali sulle transazioni.

Una parte si spiega con la trattativa.

Un’altra può dipendere dalla diversa composizione degli immobili offerti e di quelli effettivamente venduti.

Una parte può essere causata dallo sfasamento temporale e dalla metodologia statistica.

Al tempo stesso, documenti ufficiali croati confermano che l’amministrazione pubblica ha già incontrato prezzi contrattuali talmente sospettosamente bassi da ammettere essa stessa, come possibile spiegazione, il pagamento di una parte del prezzo d’acquisto al di fuori del contratto.

Oggi non sappiamo quale quota del 44% finale sia attribuibile a ciascuno di questi fattori.

È proprio per questo che ci aspettavamo una risposta dal Ministero.

Non l’abbiamo ricevuta.

Finché non vi sarà una spiegazione convincente di questa differenza, riteniamo fuorviante presentare il solo prezzo ufficiale realizzato come risposta semplice alla domanda:

Quanto costa davvero un immobile in Croazia?

CroReal continuerà quindi a monitorare separatamente i prezzi richiesti e i prezzi ufficiali realizzati.

Perché proprio la differenza tra i due può essere una delle informazioni più interessanti sul mercato immobiliare croato.

I prezzi richiesti attuali per località e tipologia di immobile sono disponibili nelle statistiche dei prezzi immobiliari di CroReal.