Nepremičnine na Hrvaškem se oglašujejo 44 % dražje kot v uradnih statistikah. Kam izgine razlika?

CroReal je primerjal več sto tisoč podatkov o ponudbenih cenah nepremičnin na Hrvaškem z uradnimi podatki o dejansko doseženih prodajnih cenah. Rezultat je presenetljiv: ponudbene cene so v našem podatkovnem naboru v povprečju približno 44 % višje. Običajna pogajanja nedvomno pojasnijo del razlike. Ali pa pojasnijo vse?

Ko kupec išče nepremičnino na Hrvaškem, lahko naleti na dve povsem različni podobi trga.

Prvo vidi na nepremičninskih portalih. To so cene, ki jih prodajalci trenutno zahtevajo.

Drugo ponujajo uradne hrvaške statistike, ki temeljijo na izvedenih transakcijah, evidentiranih pri državi.

CroReal je ta dva svetova primerjal na zelo obsežnem naboru podatkov.

Rezultat: ponudbene cene so približno 44 % višje od cen, ki izhajajo iz uradnih podatkov o izvedenih transakcijah.

Razlika je tako izrazita, da po našem mnenju ni dovolj preprosto reči: »Prodajalci dajejo popust.«

Vprašati se moramo, kaj pravzaprav primerjamo, kako nastajajo državne statistike in ali cena, ki jo evidentira država, vedno ponuja najboljši možni odgovor na vprašanje, koliko nepremičnina na trgu v resnici stane.

Kaj pomeni 44-odstotna razlika?

Najprej pomembna matematična opomba.

Predstavljajmo si, da ima po uradnih realiziranih cenah določena skupina nepremičnin vrednost:

200.000 €

Ustrezna ponudbena vrednost pri 44-odstotni razliki znaša:

288.000 €

Da bi se nepremičnina, oglaševana za 288.000 €, prodala za 200.000 €, bi se morala cena znižati za približno:

30,6 % prvotne ponudbene cene.

To ni enako trditvi, da »kupec dobi 44-odstotni popust«, vendar gre še vedno za izjemno veliko razliko.

Hkrati je treba poudariti nekaj pomembnega: naša primerjava velikih podatkovnih naborov ne pomeni, da smo pri vsaki posamezni nepremičnini spremljali ceno konkretnega oglasa in nato še ceno iste nepremičnine v prodajni pogodbi.

Gre za primerjavo ponudbenega in realiziranega trga.

In prav tu postane položaj zanimiv.

Kolikšen je običajen popust pri dejanski prodaji?

Podatki s hrvaškega trga kažejo, da je rezultat močno odvisen od metodologije.

Analiza družbe Opereta, ki jo je navedla agencija HINA, je na primer pri starejših stanovanjih, prodanih v Zagrebu v prvi polovici leta 2025, pokazala le približno 4-odstotno razliko med zahtevano in realizirano ceno. Analiza celotnega leta 2025 je pozneje navedla približno 5,4 %.

Nasprotno je akademska analiza zagrebškega trga, ki temelji na kombinaciji različnih podatkovnih virov, pokazala bistveno večje razlike; javno objavljena primerjava je navajala povprečno ponudbeno ceno 3.256 €/m² v primerjavi z realizirano ceno 2.348 €/m², kar pomeni skoraj 39-odstotno razliko.

To je bistveno.

Razlika med ponudbenimi in realiziranimi cenami namreč ni samodejno enaka popustu, ki ga je izpogajal konkretni kupec.

Na agregirane statistike vplivajo tudi različna sestava nepremičnin, lokacija, obdobje prodaje, stanje objektov, delež novogradenj in starejših nepremičnin ter dejstvo, da se del precenjenih ponudb nikoli ne proda.

Kljub temu ostaja vprašanje:

Zakaj je razlika v obsežnih agregiranih podatkih tako ogromna?

Kaj državna statistika pravzaprav meri?

Hrvaški informacijski sistem eNekretnine vsebuje tako imenovano Zbirko kupoprodajnih cijena – zbirko podatkov o izvedenih transakcijah.

Ministrstvo navaja, da gre za evidenco realiziranega trga, ki temelji na podatkih iz prodajnih listin in naknadnem vrednotenju podatkov. Zakonski sistem hkrati predvideva prevzem podatkov o izvedenih odplačnih prenosih nepremičnin iz evidenc hrvaške davčne uprave Porezna uprava.

Ministrstvo te podatke uporablja tudi za letno publikacijo Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Ministrstvo samo pravi, da je eden glavnih namenov te publikacije povečati preglednost nepremičninskega trga in javnosti omogočiti vpogled v njegovo stanje in razvoj.

To je upravičen in zelo koristen namen.

Težava nastane, ko potrošnik začne te številke brati kot odgovor na drugo vprašanje:

»Koliko bom danes dejansko plačal za nepremičnino na tej lokaciji?«

Uradna statistika na to vprašanje ne daje nujno enakega odgovora kot trenutni trg.

Prav tu pa se pojavi občutljivejše vprašanje: ali znesek v pogodbi vedno ustreza skupni dejansko plačani ceni?

Ne trdimo, da 44-odstotna razlika pomeni neobdavčen denar.

Takšnega sklepa iz naših podatkov ni mogoče izpeljati.

Obstaja pa razlog, zakaj tega vprašanja ni mogoče preprosto zavreči.

Na Hrvaškem znaša pri transakcijah, ki niso predmet DDV, davek na promet nepremičnin 3 % tržne vrednosti nepremičnine.

Pomembnejši pa je drug del pravil: če Porezna uprava ugotovi, da vrednost, navedena ob prenosu, ne ustreza tržni vrednosti, lahko tržno vrednost sama določi z oceno. Zakon poleg tega skupno protivrednost opredeljuje široko – kot vse, kar pridobitelj za pridobitev nepremičnine da ali plača.

Hrvaški pravni sistem torej izrecno predvideva možnost, da prijavljena vrednost ne ustreza trgu.

Vendar to še ni najzanimivejši del.

»Del v pogodbi, del na roke«

Med raziskovanjem smo naleteli na izjemno zanimiv uradni dokument.

Ne gre za spletno razpravo, komentar nepremičninskega posrednika ali mnenje CroReala.

Gre za Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Organ v njem opisuje primere nerealno nizkih kupnin, predvsem pri zemljiščih. V nekaterih pogodbah so bili zapisani zneski daleč pod ravnjo, ki so jo uradniki imeli za realno tržno ceno.

Dokument nato navaja možnost, da nepremičnine dejansko niso bile prodane tako poceni, temveč da je bil:

del zneska naveden v pogodbi, drugi del pa plačan »na ruke«, oziroma na roke, z namenom zmanjšanja davčne obveznosti.

Avtorji dokumenta korektno dodajajo, da gre zgolj za domnevo.

To je pomembno poudariti.

Ta dokument ne dokazuje, da se na enak način izvede pomemben delež prodaj hrvaških stanovanj in hiš.

Dokazuje pa nekaj drugega:

Hrvaška javna uprava je pri obdelavi dejanskih prodajnih pogodb naletela na tako nizke cene, da je kot eno od možnih razlag izrecno navedla, da zaradi davka v pogodbi ni bil zapisan celotni plačani znesek.

In kaj se je zgodilo s temi sumljivimi cenami?

Prav tu zgodba postane še zanimivejša.

Sisaško-moslavška županija navaja, da so bile neobičajno nizke transakcije prenesene v kategorijo »neuobičajene ili osobne okolnosti«, torej neobičajne ali osebne okoliščine.

Zakaj?

Če bi ostale med standardnimi podatki, bi po navedbah samega dokumenta močno znižale realno sliko povprečnih tržnih cen.

Z drugimi besedami: uradniki so ugotovili cene, ki jim z vidika običajnega trga niso verjeli, in jih pri vrednotenju izločili.

Z metodološkega vidika je to razumljivo.

Na podoben način pa so bile z običajnega trga izločene tudi nekatere nerealno visoke cene, na primer transakcije, povezane z razlastitvijo zemljišč za infrastrukturne projekte.

Zato ni mogoče samodejno trditi:

»Če bi država znova vključila vse izločene transakcije, bi bila 44-odstotna razlika še večja.«

Lahko bi bila večja. Lahko bi bila tudi manjša.

Brez podrobnih podatkov o številu in vrednosti izločenih transakcij tega ne vemo.

Prav po teh podatkih smo želeli vprašati ministrstvo.

CroReal je ministrstvo zaprosil za pojasnilo. Odgovora nismo prejeli

Pred objavo tega članka smo stopili v stik z Ministarstvom prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine ter mu dali možnost, da komentira rezultate naše analize.

Ministrstvu smo opisali ugotovljeno razliko v višini približno 44 % in postavili več konkretnih vprašanj.

Želeli smo izvedeti:

1. Koliko transakcij letno v sistemu eNekretnine dobi status »neuobičajene ili osobne okolnosti« in koliko med njimi je neobičajno nizkih v primerjavi z neobičajno visokimi cenami.
2. Ali so te transakcije vključene v statistike, objavljene v Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. Kako država preverja, ali znesek v prodajni pogodbi ustreza skupnemu znesku, ki je bil za nepremičnino dejansko plačan.
4. Koliko transakcij Porezna uprava ponovno ovrednoti, ker prijavljena vrednost ne ustreza ugotovljeni tržni vrednosti.
5. Ali je ministrstvo kdaj sistematično primerjalo realizirane cene iz eNekretnine z javno objavljenimi ponudbenimi cenami.
6. Kako ministrstvo pojasnjuje razliko, ki v obsežni primerjavi podatkov CroReala dosega približno 44 %.

Do zaključka redakcije tega članka 2. septembra 2026 odgovora ministrstva nismo prejeli.

Odsotnost odgovora seveda ni dokaz, da so statistike napačne ali da je prišlo do kakršnega koli protipravnega ravnanja.

Pomeni pa, da vprašanja, ki so po našem mnenju ključna za pravilno razlago državnih podatkov o cenah, ostajajo neodgovorjena.

Če bo ministrstvo odgovorilo pozneje, bo CroReal njegovo stališče dodal članku.

Ali so torej uradne cene napačne?

Takšna trditev bi bila preveč poenostavljena.

Uradna zbirka eNekretnine je izjemno dragocen vir informacij. Vsebuje dejansko evidentirane transakcije in omogoča spremljanje dolgoročnega razvoja trga na način, ki ga nepremičninski portal s ponudbenimi cenami sam ne more ponuditi.

Vendar »realizirana cena, ki jo evidentira država«, in »trenutna tržna cena nepremičnine« nista samodejno isto.

Prva je zgodovinski podatek o določenem naboru izvedenih in nato ovrednotenih transakcij.

Druga je znesek, za katerega je danes pod konkretnimi pogoji dejansko mogoče kupiti konkretno nepremičnino.

Razlika med njima je lahko precejšnja.

Če na primer državna statistika kaže ceno 2.000 €/m², primerljive aktualne nepremičnine pa se na trgu ponujajo za približno 2.800 ali 3.000 €/m², kupcu ne koristi veliko, če preprosto rečemo:

»Resnična cena je 2.000 €/m², ker tako pravi država.«

Prav naši podatki kažejo, da je resničnost bolj zapletena.

44 % ni dokaz. Je zelo velik vprašaj.

Rezultat CroReala ne pomeni, da hrvaški prodajalci običajno prejmejo del cene v gotovini zunaj pogodbe.

Prav tako ne pomeni, da so podatki ministrstva lažni.

In ne pomeni, da lahko vsak kupec izpogaja več kot 30-odstotni popust na ponudbeno ceno.

Pove nekaj drugega:

V naši obsežni primerjavi obstaja izjemno velik razkorak – približno 44 % – med cenami, po katerih se hrvaške nepremičnine javno ponujajo, in cenami, ki jih vidimo v uradnih transakcijskih podatkih.

Del pojasnijo pogajanja.

Del lahko pojasni različna sestava ponujenih in dejansko prodanih nepremičnin.

Del je lahko posledica časovnega zamika in metodologije statistik.

Uradni hrvaški dokumenti hkrati potrjujejo, da je javna uprava že naletela na tako sumljivo nizke pogodbene cene, da je sama kot možno razlago dopustila plačilo dela kupnine zunaj pogodbe.

Kolikšen del končnih 44 % je mogoče pripisati posameznemu od teh dejavnikov, danes ne vemo.

Prav zato smo pričakovali odgovor ministrstva.

Nismo ga prejeli.

Dokler ne bo prepričljive razlage te razlike, se nam zdi zavajajoče predstavljati samo uradno realizirano ceno kot preprost odgovor na vprašanje:

Koliko v resnici stane nepremičnina na Hrvaškem?

CroReal bo zato tudi v prihodnje ločeno spremljal ponudbene in uradne realizirane cene.

Prav razlika med njimi je namreč lahko ena najzanimivejših informacij o hrvaškem nepremičninskem trgu.

Aktualne ponudbene cene glede na lokacijo in vrsto nepremičnine lahko spremljate v statistiki cen CroReal.