Nekretnine u Hrvatskoj oglašavaju se 44 % skuplje nego što pokazuju službene statistike. Gdje nestaje razlika?

CroReal je usporedio stotine tisuća podataka o oglasnim cijenama nekretnina u Hrvatskoj sa službenim podacima o realiziranim prodajnim cijenama. Rezultat je iznenađujući: oglasne cijene u našem skupu podataka u prosjeku su približno 44 % više. Uobičajeno pregovaranje nedvojbeno objašnjava dio razlike. No objašnjava li baš sve?

Kada kupac traži nekretninu u Hrvatskoj, može naići na dvije potpuno različite slike tržišta.

Prvu vidi na portalima za nekretnine. To su cijene koje prodavatelji trenutačno traže.

Drugu pružaju službene hrvatske statistike utemeljene na realiziranim transakcijama evidentiranima u državnom sustavu.

CroReal je usporedio ta dva svijeta na vrlo opsežnom skupu podataka.

Rezultat: oglasne cijene približno su 44 % više od cijena koje proizlaze iz službenih podataka o realiziranim transakcijama.

Razlika je toliko velika da, prema našem mišljenju, nije dovoljno jednostavno reći: „Prodavatelji daju popust.”

Potrebno je pitati što zapravo uspoređujemo, kako nastaju državne statistike i predstavlja li cijena evidentirana u državnom sustavu uvijek najbolji mogući odgovor na pitanje koliko nekretnina na tržištu doista vrijedi.

Što znači razlika od 44 %?

Najprije jedna važna matematička napomena.

Zamislimo da, prema službenim realiziranim cijenama, određena skupina nekretnina vrijedi:

200.000 €

Odgovarajuća oglasna vrijednost uz razliku od 44 % iznosi:

288.000 €

Da bi se nekretnina oglašena za 288.000 € prodala za 200.000 €, cijena bi morala pasti približno:

30,6 % u odnosu na početnu oglasnu cijenu.

To nije isto što i tvrditi da „kupac dobiva popust od 44 %”, ali i dalje je riječ o iznimno velikoj razlici.

Istodobno valja naglasiti jednu stvar: naša usporedba velikih skupova podataka ne znači da smo za svaku pojedinu nekretninu pratili cijenu konkretnog oglasa, a zatim cijenu iste nekretnine u kupoprodajnom ugovoru.

Riječ je o usporedbi oglasnog i realiziranog tržišta.

I upravo tu situacija postaje zanimljiva.

Koliki je uobičajeni popust pri stvarnoj prodaji?

Podaci s hrvatskog tržišta pokazuju da rezultat uvelike ovisi o metodologiji.

Analiza tvrtke Opereta koju je prenijela HINA, primjerice, za prodane starije stanove u Zagrebu u prvoj polovini 2025. navodi razliku između tražene i realizirane cijene od samo približno 4 %. Analiza cijele 2025. godine poslije je navela približno 5,4 %.

Nasuprot tomu, akademska analiza zagrebačkog tržišta utemeljena na kombinaciji različitih izvora podataka pokazala je znatno veće razlike; javno objavljena usporedba navela je prosječnu oglasnu cijenu od 3.256 €/m² prema realiziranoj cijeni od 2.348 €/m², odnosno razliku od gotovo 39 %.

To je ključno.

Razlika između oglasnih i realiziranih cijena nije automatski isto što i popust koji je ispregovarao konkretan kupac.

Na zbirne statistike utječu i različita struktura nekretnina, lokacija, razdoblje prodaje, stanje objekata, udio novogradnje i starijih nekretnina te činjenica da se dio precijenjenih oglasa nikada ne proda.

Ipak, ostaje pitanje:

Zašto je razlika u opsežnim zbirnim podacima toliko velika?

Što zapravo mjeri državna statistika?

Hrvatski informacijski sustav eNekretnine sadrži takozvanu Zbirku kupoprodajnih cijena – bazu realiziranih transakcija.

Ministarstvo navodi da je riječ o evidenciji realiziranog tržišta zasnovanoj na podacima iz isprava o prodaji i naknadnoj evaluaciji podataka. Zakonski sustav istodobno predviđa preuzimanje podataka o realiziranim naplatnim prijenosima nekretnina iz evidencije Porezne uprave.

Ministarstvo te podatke koristi i za godišnju publikaciju Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Samo Ministarstvo navodi da je jedna od glavnih svrha publikacije povećati transparentnost tržišta nekretnina i omogućiti javnosti pregled njegova stanja i razvoja.

To je opravdana i vrlo korisna svrha.

Problem nastaje kada potrošač te brojke počne tumačiti kao odgovor na drugo pitanje:

„Koliko ću danas stvarno platiti nekretninu na ovoj lokaciji?”

Na to pitanje službena statistika ne mora dati isti odgovor kao aktualno tržište.

I upravo se tu otvara osjetljivije pitanje: odgovara li iznos u ugovoru uvijek ukupnoj stvarno plaćenoj cijeni?

Ne tvrdimo da razlika od 44 % predstavlja neoporezovani novac.

Takav zaključak nije moguće izvesti iz naših podataka.

No postoji razlog zbog kojeg se to pitanje ne može jednostavno odbaciti.

U Hrvatskoj porez na promet nekretnina kod transakcija koje ne podliježu PDV-u iznosi 3 % tržišne vrijednosti nekretnine.

Još je važniji drugi dio pravila: ako Porezna uprava utvrdi da vrijednost navedena pri prijenosu ne odgovara tržišnoj vrijednosti, ovlaštena je sama procijeniti tržišnu vrijednost. Zakon usto široko definira ukupnu naknadu – kao sve što stjecatelj dâ ili plati za stjecanje nekretnine.

Hrvatski pravni sustav stoga izričito predviđa mogućnost da prijavljena vrijednost ne odgovara tržištu.

No to još nije najzanimljiviji dio.

„Dio u ugovoru, dio na ruke”

Tijekom istraživanja naišli smo na iznimno zanimljiv službeni dokument.

Nije riječ o internetskoj raspravi, komentaru posrednika ni mišljenju CroReala.

Riječ je o Izvješću o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

U njemu tijelo opisuje slučajeve nerealno niskih kupoprodajnih cijena, ponajprije kod zemljišta. U pojedinim ugovorima zabilježeni su iznosi daleko ispod razine koju su službenici smatrali realnom tržišnom cijenom.

Dokument zatim navodi mogućnost da nekretnine zapravo nisu prodane tako jeftino, nego da je:

dio iznosa naveden u ugovoru, a drugi dio plaćen „na ruke” radi smanjenja porezne obveze.

Autori dokumenta korektno dodaju da je riječ samo o pretpostavci.

To je važno naglasiti.

Ovaj dokument ne dokazuje da se na jednak način realizira značajan dio prodaje hrvatskih stanova i kuća.

Ali dokazuje nešto drugo:

Sama hrvatska javna uprava pri obradi stvarnih kupoprodajnih ugovora naišla je na cijene toliko niske da je kao jedno od mogućih objašnjenja izričito navela neupisivanje cijelog plaćenog iznosa u ugovor zbog poreza.

A što se dogodilo s tim sumnjivim cijenama?

Upravo tu priča postaje još zanimljivija.

Sisačko-moslavačka županija navodi da su neuobičajeno niske transakcije premještene u kategoriju „neuobičajene ili osobne okolnosti”.

Zašto?

Da su ostale među standardnim podacima, prema samom dokumentu znatno bi smanjile realnu sliku prosječnih tržišnih cijena.

Drugim riječima, službenici su utvrdili cijene kojima nisu vjerovali sa stajališta uobičajenog tržišta te su ih pri evaluaciji izdvojili.

To je metodološki razumljivo.

Međutim, na sličan su način iz uobičajenog tržišta izdvojene i neke nerealno visoke cijene, primjerice transakcije povezane s izvlaštenjem zemljišta za infrastrukturne projekte.

Stoga se ne može automatski tvrditi:

„Kada bi država vratila sve izdvojene transakcije, razlika od 44 % bila bi još veća.”

Mogla bi biti veća. Mogla bi biti i manja.

Bez detaljnih podataka o broju i vrijednosti izdvojenih transakcija to ne znamo.

Upravo smo te podatke željeli zatražiti od Ministarstva.

CroReal je zatražio objašnjenje Ministarstva. Odgovor nismo dobili

Prije objave ovog članka kontaktirali smo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te mu omogućili da komentira rezultate naše analize.

Ministarstvu smo opisali utvrđenu razliku od približno 44 % i postavili nekoliko konkretnih pitanja.

Željeli smo doznati:

1. Koliko transakcija godišnje u sustavu eNekretnine dobije status „neuobičajene ili osobne okolnosti” te koliko njih čine neuobičajeno niske, a koliko neuobičajeno visoke cijene.
2. Jesu li te transakcije uključene u statistike objavljene u Pregledu tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. Na koji način država provjerava odgovara li iznos naveden u kupoprodajnom ugovoru ukupnom iznosu stvarno plaćenom za nekretninu.
4. Koliko transakcija Porezna uprava ponovno procijeni zato što prijavljena vrijednost ne odgovara utvrđenoj tržišnoj vrijednosti.
5. Je li Ministarstvo ikada sustavno uspoređivalo realizirane cijene iz sustava eNekretnine s javno dostupnim oglasnim cijenama.
6. Kako Ministarstvo objašnjava razliku koja u opsežnoj usporedbi podataka CroReala iznosi približno 44 %.

Do zaključenja ovog članka 2. rujna 2026. nismo primili odgovor Ministarstva.

Izostanak odgovora, naravno, nije dokaz netočnosti statistika ni bilo kakva protupravnog postupanja.

To ipak znači da pitanja koja smatramo ključnima za ispravno tumačenje državnih podataka o cijenama ostaju bez odgovora.

Ako Ministarstvo odgovori naknadno, CroReal će njegovo stajalište dodati članku.

Jesu li, dakle, službene cijene pogrešne?

To bi bila previše pojednostavljena tvrdnja.

Službena baza eNekretnine iznimno je vrijedan izvor informacija. Sadrži stvarne evidentirane transakcije i omogućuje praćenje dugoročnog razvoja tržišta na način koji portal s oglasnim cijenama sam ne može ponuditi.

Ali „realizirana cijena evidentirana u državnom sustavu” i „aktualna tržišna cijena nekretnine” nisu automatski isto.

Prva je povijesni podatak o određenom skupu provedenih i naknadno evaluiranih transakcija.

Druga je iznos za koji se određena nekretnina danas, pod određenim uvjetima, doista može kupiti.

Razlika među njima može biti znatna.

Ako državna statistika, primjerice, pokazuje cijenu od 2.000 €/m², dok se usporedive aktualne nekretnine na tržištu oglašavaju za oko 2.800 ili 3.000 €/m², kupcu nije osobito korisno jednostavno reći:

„Stvarna cijena je 2.000 €/m² jer tako kaže država.”

Upravo naši podaci pokazuju da je stvarnost složenija.

44 % nije dokaz. To je vrlo velik upitnik.

Rezultat CroReala ne govori da hrvatski prodavatelji redovito primaju dio cijene u gotovini izvan ugovora.

Ne govori ni da su podaci Ministarstva lažni.

I ne govori da svaki kupac može ispregovarati više od 30 % popusta na oglasnu cijenu.

Govori nešto drugo:

U našoj opsežnoj usporedbi postoji iznimno velik jaz – približno 44 % – između cijena po kojima se hrvatske nekretnine javno oglašavaju i cijena koje vidimo u službenim podacima o transakcijama.

Dio objašnjava pregovaranje.

Dio može objasniti različita struktura ponuđenih i stvarno prodanih nekretnina.

Dio može biti posljedica vremenskog odmaka i metodologije statistika.

Službeni hrvatski dokumenti istodobno potvrđuju da je javna uprava već naišla na slučajeve toliko sumnjivo niskih ugovornih cijena da je i sama kao moguće objašnjenje dopustila plaćanje dijela kupoprodajne cijene izvan ugovora.

Koliki dio konačnih 44 % otpada na svaki od tih čimbenika, danas ne znamo.

Upravo smo zato očekivali odgovor Ministarstva.

Nismo ga dobili.

Sve dok ne postoji uvjerljivo objašnjenje ove razlike, smatramo obmanjujućim prikazivati samu službenu realiziranu cijenu kao jednostavan odgovor na pitanje:

Koliko nekretnina u Hrvatskoj doista košta?

CroReal će stoga i dalje odvojeno pratiti oglasne i službene realizirane cijene.

Jer upravo razlika među njima može biti jedna od najzanimljivijih informacija o hrvatskom tržištu nekretnina.

Aktualne oglasne cijene prema lokaciji i vrsti nekretnine možete pratiti u statistici cijena CroReala.