Zašto cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu iako se prodaje manje?

U četvrtom tromjesečju 2025. cijene stambenih objekata u Hrvatskoj bile su 16,1 % više nego godinu ranije, prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Istodobno je, prema HRT-u, tijekom 2025. prodano oko 10 % manje nekretnina. Taj naizgled paradoksalan razvoj nije posljedica jednog uzroka, već kombinacije dugotrajno ograničene ponude, nedovoljne novogradnje, turizma, inozemne potražnje i investicijskog karaktera hrvatskih nekretnina.

O aktualnim kretanjima za Hrvatsku radioteleviziju HRT govorila je Lana Mihaljinec Knežević, članica Predsjedništva Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK). Posebno je upozorila da nacionalni prosjeci pri procjeni hrvatskog tržišta mogu stvoriti pogrešnu sliku. Situacija u Zagrebu, turističkim središtima na obali i u unutrašnjosti znatno se razlikuje.

Prodaja je manje, ali cijene ne padaju

Broj realiziranih kupoprodajnih transakcija u Hrvatskoj smanjuje se već nekoliko godina. Prema Mihaljinec Knežević, taj je trend osobito vidljiv u obalnim županijama, ali se izraženiji pad bilježi i u Zagrebu.

Pojedini dijelovi tržišta pritom se ponašaju različito. Jedna je situacija kod novogradnje, a druga kod starijih stanova, obiteljskih kuća ili zemljišta. Jednako su važne i geografske razlike.

Pad broja sklopljenih poslova zato ne znači automatski da će uslijediti i pad cijena. Jedan od glavnih problema hrvatskog tržišta nije nedostatak zainteresiranih kupaca, nego prije svega nedostatak odgovarajućih nekretnina u ponudi.

Hrvatskoj nedostaje novih stanova

Nedovoljna ponuda, prema riječima stručnjakinje, dugoročan je i strukturni problem.

Kako ističe, Hrvatska nema dovoljno novoizgrađenih stanova ni u standardnom segmentu, a posebno nedostaje cjenovno pristupačnih stanova. Problem se, međutim, ne odnosi samo na novogradnju.

Velik dio starijeg stambenog fonda postupno je prodan tijekom prethodnih godina, a mnoge preostale nekretnine nalaze se u stanju koje ne odgovara današnjim zahtjevima kupaca. Često je riječ o objektima u koje se godinama nije znatnije ulagalo.

Prema Mihaljinec Knežević, situacija je još izraženija u područjima s nižom gospodarskom aktivnošću. Rezultat je tržište na kojem može biti evidentiran relativno velik broj nekretnina, dok ponuda kvalitetnih i doista traženih objekata ostaje ograničena.

Prosječna cijena ne pokazuje koliko nekretnina stoji baš na vašoj lokaciji

Kada se promatraju cijene u Hrvatskoj, važno je razlikovati pojedine regije.

Najskuplja su i dalje ponajprije poznata turistička središta na obali. Među primjerima koje je stručnjakinja navela su:

• Dubrovnik
• Rovinj
• Opatija

Nakon njih slijedi Zagreb, dok su u brojnim dijelovima kontinentalne Hrvatske prosječne cijene znatno niže.

Nacionalni prosjek zato pojedinom kupcu može biti tek vrlo ograničen pokazatelj. Razlike među gradovima, regijama i kategorijama nekretnina prevelike su da bi jedna prosječna cijena pouzdano opisala cijelo hrvatsko tržište.

Obala ima vlastitu nekretninsku ekonomiju

Jedan od najvažnijih čimbenika koji utječu na cijene nekretnina na Jadranu i dalje je turizam.

U pojedinim obalnim lokacijama turizam je dominantna gospodarska djelatnost, a tržište nekretnina s njim je vrlo usko povezano. To utječe ne samo na cijene nekretnina nego i na funkcioniranje samih gradova.

Turistička središta tijekom ljetne sezone iznimno su aktivna, dok gospodarska i društvena aktivnost u ostatku godine može biti znatno slabija. Velik dio infrastrukture i ponude usluga stoga je usmjeren upravo na turizam.

Turizam istodobno stvara dodatnu potražnju za nekretninama koja ne dolazi samo od ljudi koji traže vlastiti dom.

Strani kupci više ne traže samo apartman za odmor

Važnu skupinu kupaca na hrvatskoj obali čine strani državljani.

Prema Mihaljinec Knežević, njihovi se motivi postupno mijenjaju. Više nije riječ samo o kupnji klasičnog second homea, odnosno druge kuće ili apartmana koji se ponajprije koristi za vlastiti odmor.

Dio stranih kupaca sada kupuje ili gradi nekretnine i radi turističkog najma.

To znači da lokalni stanovnici koji traže uobičajeno stanovanje ne konkuriraju samo jedni drugima. Na istom su tržištu prisutni i strani kupci i investitori, čija kupovna moć i ekonomska računica mogu biti bitno drukčije.

Kretanje gospodarske situacije u zemljama iz kojih strani kupci dolaze zato može izravno utjecati i na hrvatsku obalu.

U nekim obalnim regijama broj transakcija znatno se smanjio

Prema riječima stručnjakinje, učinak promjena inozemne potražnje već je vidljiv u broju realiziranih poslova.

Značajniji pad broja kupoprodajnih transakcija zabilježen je, primjerice, u:

• Splitsko-dalmatinskoj županiji
• Šibensko-kninskoj županiji
• Primorsko-goranskoj županiji

Ni pad prodaje zasad ne dovodi automatski do osjetnijeg snižavanja cijena. Glavni je razlog već spomenuta ograničena ponuda.

Zašto cijene onda ne padaju?

Na prvi bi se pogled moglo činiti da manje kupaca i manje realiziranih poslova prije ili poslije moraju dovesti i do nižih cijena.

Hrvatsko je tržište, međutim, složenije.

Prema Mihaljinec Knežević, riječ je o strukturnom i vrlo složenom problemu koji počinje već kod prostornog planiranja.

U nizu traženih područja nema dovoljno većih zemljišta pogodnih za opsežniju stambenu izgradnju. Istodobno nedostaje potrebna infrastruktura, a izvan Zagreba i najvažnijih turističkih središta često nema ni dovoljno radnih mjesta i usluga važnih za svakodnevni život mladih ljudi.

Posljedica je koncentracija potražnje na ograničen broj lokacija.

Ondje gdje ljudi doista žele živjeti ili ulagati ponuda ne može dovoljno brzo odgovoriti.

Gradi se manje nego što tržištu treba

Drugi dio problema predstavlja sama izgradnja.

Prema riječima stručnjakinje, Hrvatska već dugo ne gradi toliko novih nekretnina koliko bi odgovaralo postojećoj potražnji. Potreba za stanovanjem pritom nije nestala.

I dalje nastaju nova kućanstva, mladi se sele iz zajedničkih domova, obitelji traže veći stambeni prostor, a stanovnici se sele zbog posla ili bolje kvalitete života.

Potražnju su u prošlosti dodatno poticali i pojedini državni programi usmjereni na stanovanje.

Ako na jednoj strani postoji dugoročna prirodna potreba za stanovanjem, a na drugoj nedovoljna izgradnja, pritisak na cijene ostaje snažan čak i uz manji ukupan broj realiziranih poslova.

Nekretnina kao zaštita novca od inflacije

Hrvatske se nekretnine ne kupuju samo radi stanovanja ili turističkog najma.

Mnogim domaćim i stranim ulagačima one predstavljaju način očuvanja vrijednosti kapitala.

U razdoblju više inflacije raste motivacija da se dio ušteđevine prebaci u realnu imovinu. Nekretnina se tradicionalno smatra jednom od mogućnosti dugoročne zaštite novca od gubitka vrijednosti.

Takva investicijska potražnja stvara dodatan pritisak na ograničenu ponudu i pomaže objasniti zašto cijene ostaju visoke i kada se ukupan broj kupoprodajnih transakcija smanjuje.

Hrvatska nema jedno tržište nekretnina, nego nekoliko različitih tržišta

Aktualna kretanja pokazuju da procjenjivanje hrvatskih nekretnina isključivo prema nacionalnom prosjeku može zavarati.

Tržište se pojednostavljeno može podijeliti na barem nekoliko različitih segmenata: turistička središta na Jadranu, ostale obalne lokacije, Zagreb i okolicu te kontinentalne dijelove zemlje.

Svaki od tih segmenata drukčije reagira na promjene domaće i inozemne potražnje.

Jednako je važno razlikovati novogradnju, starije stanove, kuće i građevinska zemljišta. Pad broja transakcija u jednom dijelu tržišta zato ne mora automatski značiti pad cijena u drugom.

Što će odlučivati o daljnjem kretanju cijena?

Iz dostupnih informacija proizlazi da samo slabljenje broja prodaja zasad možda neće biti dovoljno za snažniji preokret cjenovnog trenda.

Ključni čimbenik ostaje ponuda.

Dok se u traženim lokacijama ne bude gradilo dovoljno novih stanova i dok količina kvalitetnih starijih nekretnina bude ograničena, hrvatsko tržište nekretnina imat će razlog održavati cijene relativno visokima.

Na obali se tome pridružuju turizam i strani kapital, u velikim gradovima koncentracija radnih mjesta i usluga, a na cijelom tržištu i investicijska potražnja za nekretninama kao načinom zaštite ušteđevine od inflacije.

Aktualni paradoks hrvatskog tržišta stoga ima prilično logično objašnjenje: nekretnina se može prodavati manje, ali ako je kvalitetna ponuda još ograničenija, a potražnja ne nestane, cijene ne moraju pasti.

Izvori

• Državni zavod za statistiku (DZS), podaci za četvrto tromjesečje 2025.
• HRT, 17. veljače 2026.
• Index.hr, 6. srpnja 2026.
• MPGI/EIZ, Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025.