Warum steigen die Immobilienpreise in Kroatien weiter, obwohl weniger verkauft wird?

Nach Angaben des Kroatischen Statistikamts (DZS) lagen die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2025 um 16,1 % über dem Vorjahresniveau. Gleichzeitig berichtete HRT, dass 2025 in Kroatien rund 10 % weniger Immobilien verkauft wurden. Dieser Gegensatz bringt das scheinbare Paradox des Marktes auf den Punkt: Die Zahl der abgeschlossenen Immobilienverkäufe sinkt, doch die Preise bleiben hoch und steigen an zahlreichen Standorten weiter.

Fachleute führen das nicht auf einen einzelnen Grund zurück, sondern auf eine Kombination aus dauerhaft knappem Angebot, unzureichendem Neubau, Tourismus, Auslandsnachfrage und dem Anlagecharakter kroatischer Immobilien.

Über die aktuelle Entwicklung sprach Lana Mihaljinec Knežević, Mitglied des Präsidiums der Fachvereinigung Immobilienwirtschaft bei der Kroatischen Wirtschaftskammer (HGK), mit dem öffentlich-rechtlichen kroatischen Sender HRT. Sie wies vor allem darauf hin, dass landesweite Durchschnittswerte bei der Bewertung des kroatischen Marktes einen irreführenden Eindruck vermitteln können. Die Lage in Zagreb, in den touristischen Zentren an der Küste und im Landesinneren unterscheidet sich erheblich.

Die Verkäufe gehen zurück, die Preise aber nicht

Die Zahl der abgeschlossenen Kauftransaktionen in Kroatien sinkt bereits seit mehreren Jahren. Laut Mihaljinec Knežević zeigt sich diese Entwicklung besonders in den Küstengespanschaften, ein deutlicherer Rückgang ist jedoch auch in Zagreb zu beobachten.

Zudem verhalten sich die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich. Bei Neubauten ist die Lage eine andere als bei älteren Wohnungen, Einfamilienhäusern oder Grundstücken. Ebenso bedeutsam sind die geografischen Unterschiede.

Weniger abgeschlossene Geschäfte bedeuten daher nicht automatisch, dass auch die Preise sinken müssen. Eines der Hauptprobleme des kroatischen Marktes ist nämlich nicht ein Mangel an Interessenten, sondern vor allem ein Mangel an geeigneten Immobilien im Angebot.

Kroatien fehlen neue Wohnungen

Das unzureichende Angebot ist nach Einschätzung der Expertin ein langfristiges strukturelles Problem.

Mihaljinec Knežević weist darauf hin, dass Kroatien nicht über genügend neu gebaute Wohnungen verfügt – weder im gewöhnlichen Marktsegment noch im Bereich bezahlbaren Wohnraums.

Das Problem betrifft jedoch nicht nur Neubauten.

Ein großer Teil des älteren Wohnungsbestands wurde in den vergangenen Jahren nach und nach verkauft. Viele der verbliebenen Immobilien befinden sich in einem Zustand, der den heutigen Erwartungen der Käufer nicht entspricht. Häufig handelt es sich um Objekte, in die über viele Jahre hinweg kaum nennenswert investiert wurde.

Laut Mihaljinec Knežević ist die Situation in Gebieten mit geringerer wirtschaftlicher Aktivität noch ausgeprägter. So entsteht ein Markt, auf dem zwar relativ viele Immobilien erfasst sein können, das Angebot an hochwertigen und tatsächlich nachgefragten Objekten aber begrenzt bleibt.

Der Durchschnittspreis sagt nicht, was eine Immobilie an Ihrem Standort kostet

Beim Blick auf die kroatischen Preise ist es wichtig, zwischen den einzelnen Regionen zu unterscheiden.

Am teuersten bleiben vor allem die bekannten touristischen Zentren an der Küste. Zu den von der Expertin genannten Beispielen gehören:

• Dubrovnik
• Rovinj
• Opatija

Danach folgt Zagreb, während die Durchschnittspreise in vielen Regionen des kroatischen Binnenlands deutlich niedriger liegen.

Der landesweite Durchschnitt kann für einen konkreten Käufer daher nur ein sehr begrenzt aussagekräftiger Wert sein. Die Unterschiede zwischen Städten, Regionen und Immobilienkategorien sind zu groß, als dass ein einziger Durchschnittspreis den gesamten kroatischen Markt zuverlässig beschreiben könnte.

Die Küste hat ihre eigene Immobilienwirtschaft

Einer der wichtigsten Faktoren für die Immobilienpreise an der Adria bleibt der Tourismus.

In einigen Küstenorten ist der Fremdenverkehr die vorherrschende wirtschaftliche Tätigkeit, und der Immobilienmarkt ist sehr eng mit ihm verbunden. Das wirkt sich nicht nur auf die Immobilienpreise aus, sondern auch auf die Funktionsweise der Städte selbst.

Während der Sommersaison sind die touristischen Zentren außerordentlich belebt, im übrigen Jahr kann die wirtschaftliche und gesellschaftliche Aktivität dagegen wesentlich geringer sein. Ein großer Teil der Infrastruktur und des Dienstleistungsangebots ist deshalb auf den Tourismus ausgerichtet.

Zugleich schafft der Tourismus zusätzliche Immobiliennachfrage, die nicht nur von Menschen ausgeht, die ein eigenes Zuhause suchen.

Ausländische Käufer suchen nicht mehr nur eine Ferienwohnung

Ausländische Interessenten bilden eine wichtige Käufergruppe an der kroatischen Küste.

Laut Mihaljinec Knežević verändert sich ihre Motivation allmählich. Es geht nicht mehr nur um den Kauf eines klassischen Second Home, also eines Zweitwohnsitzes oder einer Wohnung, die hauptsächlich für den eigenen Urlaub genutzt wird.

Ein Teil der ausländischen Käufer erwirbt oder baut Immobilien inzwischen auch zum Zweck der touristischen Vermietung.

Das bedeutet, dass Einheimische auf der Suche nach gewöhnlichem Wohnraum nicht nur untereinander konkurrieren. Auf demselben Markt treten auch ausländische Käufer und Investoren auf, deren Kaufkraft und wirtschaftliche Kalkulation deutlich anders sein können.

Die wirtschaftliche Entwicklung in den Herkunftsländern der ausländischen Käufer kann sich daher auch unmittelbar auf die kroatische Küste auswirken.

In einigen Küstenregionen ist die Zahl der Transaktionen deutlich gesunken

Die Folgen der veränderten Auslandsnachfrage lassen sich der Expertin zufolge bereits an der Zahl der abgeschlossenen Geschäfte erkennen.

Ein stärkerer Rückgang der Kauftransaktionen wurde beispielsweise verzeichnet in der:

• Gespanschaft Split-Dalmatien
• Gespanschaft Šibenik-Knin
• Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar

Doch auch der Rückgang der Verkäufe hat bislang nicht automatisch zu einem deutlicheren Preisrückgang geführt. Der Hauptgrund ist das bereits erwähnte begrenzte Angebot.

Warum sinken die Preise also nicht?

Auf den ersten Blick könnte man annehmen, dass weniger Käufer und weniger abgeschlossene Geschäfte früher oder später auch niedrigere Preise bedeuten müssen.

Der kroatische Markt ist jedoch komplexer.

Laut Mihaljinec Knežević handelt es sich um ein strukturelles und äußerst komplexes Problem, das bereits bei der Raumplanung beginnt.

In vielen gefragten Gebieten stehen nicht genügend größere Grundstücke zur Verfügung, die sich für umfangreichere Wohnbauprojekte eignen. Gleichzeitig fehlt es an der notwendigen Infrastruktur und außerhalb Zagrebs oder der wichtigsten touristischen Zentren oft auch an ausreichend Arbeitsplätzen und Dienstleistungen, die für den Alltag junger Menschen wichtig sind.

Die Folge ist eine Konzentration der Nachfrage auf eine begrenzte Zahl von Standorten.

Dort, wo Menschen tatsächlich leben oder investieren wollen, kann das Angebot nicht schnell genug reagieren.

Es wird weniger gebaut, als der Markt benötigt

Ein weiterer Teil des Problems ist die Bautätigkeit selbst.

Nach Einschätzung der Expertin baut Kroatien seit Langem nicht so viele neue Immobilien, wie es der bestehenden Nachfrage entsprechen würde. Der Wohnraumbedarf ist jedoch nicht verschwunden.

Es entstehen weiterhin neue Haushalte, junge Menschen ziehen aus gemeinsamen Haushalten aus, Familien suchen größeren Wohnraum und Menschen ziehen wegen der Arbeit oder einer besseren Lebensqualität um.

In der Vergangenheit wurde die Nachfrage zudem durch einige staatliche Wohnungsprogramme unterstützt.

Wenn auf der einen Seite ein dauerhafter natürlicher Wohnraumbedarf und auf der anderen Seite eine unzureichende Bautätigkeit stehen, bleibt der Preisdruck auch bei einer insgesamt geringeren Zahl abgeschlossener Geschäfte hoch.

Immobilien als Schutz des Kapitals vor Inflation

Kroatische Immobilien werden außerdem nicht nur zum Wohnen oder für die touristische Vermietung gekauft.

Für viele in- und ausländische Investoren sind sie eine Möglichkeit, den Wert ihres Kapitals zu erhalten.

In Zeiten höherer Inflation steigt der Anreiz, einen Teil der Ersparnisse in Sachwerte umzuschichten. Immobilien gelten traditionell als eine Möglichkeit, Geld langfristig vor Wertverlust zu schützen.

Diese Investitionsnachfrage übt zusätzlichen Druck auf das knappe Angebot aus und erklärt mit, warum die Preise auch dann hoch bleiben, wenn die Gesamtzahl der Kauftransaktionen sinkt.

Kroatien hat somit nicht einen, sondern mehrere Immobilienmärkte

Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass eine Beurteilung kroatischer Immobilien allein anhand des landesweiten Durchschnitts irreführend sein kann.

Vereinfacht lässt sich der Markt in mindestens mehrere unterschiedliche Segmente gliedern: die touristischen Zentren an der Adria, die übrigen Küstenorte, Zagreb und sein Umland sowie die kontinentalen Landesteile.

Jedes dieser Segmente reagiert anders auf Veränderungen der in- und ausländischen Nachfrage.

Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zwischen Neubauten, älteren Wohnungen, Häusern und Baugrundstücken. Ein Rückgang der Transaktionszahlen in einem Marktbereich muss daher nicht automatisch einen Preisrückgang in einem anderen bedeuten.

Was wird über die weitere Preisentwicklung entscheiden?

Aus den verfügbaren Informationen geht hervor, dass die schwächere Zahl der Verkäufe allein vorerst möglicherweise nicht ausreicht, um eine deutliche Trendwende bei den Preisen herbeizuführen.

Der entscheidende Faktor bleibt das Angebot.

Solange in gefragten Lagen nicht genügend neuer Wohnraum entsteht und hochwertige ältere Immobilien nur begrenzt verfügbar sind, hat der kroatische Immobilienmarkt Gründe, die Preise auf einem relativ hohen Niveau zu halten.

An der Küste kommen Tourismus und ausländisches Kapital hinzu, in den Großstädten die Konzentration von Arbeitsplätzen und Dienstleistungen und auf dem gesamten Markt außerdem die Investitionsnachfrage nach Immobilien als Möglichkeit, Ersparnisse vor Inflation zu schützen.

Das gegenwärtige Paradox des kroatischen Marktes lässt sich somit recht logisch erklären: Es können weniger Immobilien verkauft werden, doch wenn das hochwertige Angebot noch knapper ist und die Nachfrage nicht verschwindet, müssen die Preise nicht sinken.

Quellen

• Kroatisches Statistikamt: Wohnimmobilienpreisindizes, 4. Quartal 2025
• HRT: Wohnungspreise bleiben hoch, 17. Februar 2026
• Index.hr: Änderungen für Wohnungskäufer, 6. Juli 2026
• MPGI/EIZ: Überblick über den kroatischen Immobilienmarkt 2025