Immobilien in Kroatien werden 44 % teurer angeboten als in offiziellen Statistiken. Wo bleibt die Differenz?

CroReal hat Hunderttausende Daten zu Angebotspreisen von Immobilien in Kroatien mit offiziellen Daten zu tatsächlich erzielten Verkaufspreisen verglichen. Das Ergebnis überrascht: Die Angebotspreise liegen in unserem Datensatz im Durchschnitt rund 44 % höher. Übliche Preisverhandlungen erklären zweifellos einen Teil der Differenz. Aber erklären sie alles?

Wer in Kroatien nach einer Immobilie sucht, kann auf zwei völlig unterschiedliche Bilder des Marktes stoßen.

Das erste zeigt sich auf Immobilienportalen: die Preise, die Verkäufer aktuell verlangen.

Das zweite liefern die offiziellen kroatischen Statistiken, die auf staatlich erfassten, abgeschlossenen Transaktionen beruhen.

CroReal hat diese beiden Welten anhand eines sehr umfangreichen Datensatzes verglichen.

Das Ergebnis: Die Angebotspreise liegen rund 44 % über den Preisen, die sich aus den offiziellen Daten zu abgeschlossenen Transaktionen ergeben.

Die Differenz ist so deutlich, dass es unserer Ansicht nach nicht genügt, einfach zu sagen: „Die Verkäufer geben eben Rabatt.“

Man muss fragen, was genau miteinander verglichen wird, wie die staatlichen Statistiken entstehen und ob der vom Staat erfasste Preis immer die bestmögliche Antwort darauf liefert, was eine Immobilie am Markt tatsächlich kostet.

Was bedeutet eine Differenz von 44 %?

Zunächst ein wichtiger mathematischer Hinweis.

Nehmen wir an, eine bestimmte Gruppe von Immobilien hat nach den offiziell erzielten Verkaufspreisen einen Wert von:

200.000 €

Der entsprechende Angebotswert bei einer Differenz von 44 % beträgt:

288.000 €

Damit eine für 288.000 € angebotene Immobilie für 200.000 € verkauft wird, müsste der Preis um ungefähr folgenden Anteil sinken:

30,6 % des ursprünglichen Angebotspreises.

Das ist nicht dasselbe wie die Aussage, der Käufer erhalte „44 % Rabatt“, bleibt aber dennoch eine außergewöhnlich große Differenz.

Zugleich muss eines betont werden: Unser Vergleich großer Datensätze bedeutet nicht, dass wir bei jeder einzelnen Immobilie den Preis eines konkreten Inserats und anschließend den Preis derselben Immobilie im Kaufvertrag nachverfolgt haben.

Es handelt sich um einen Vergleich zwischen Angebotsmarkt und Markt der abgeschlossenen Verkäufe.

Und genau hier wird die Situation interessant.

Wie hoch ist der übliche Nachlass beim tatsächlichen Verkauf?

Daten aus dem kroatischen Markt zeigen, dass das Ergebnis stark von der Methodik abhängt.

Eine von der Nachrichtenagentur HINA zitierte Analyse des Unternehmens Opereta wies beispielsweise bei verkauften älteren Wohnungen in Zagreb im ersten Halbjahr 2025 eine Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreis von lediglich rund 4 % aus. Eine Analyse des gesamten Jahres 2025 nannte später rund 5,4 %.

Dagegen zeigte eine akademische Analyse des Zagreber Marktes, die verschiedene Datenquellen kombinierte, wesentlich größere Abweichungen. Ein öffentlich zugänglicher Vergleich nannte einen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.256 €/m² gegenüber einem erzielten Preis von 2.348 €/m², also fast 39 % Differenz.

Das ist entscheidend.

Die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen ist nicht automatisch mit dem Nachlass gleichzusetzen, den ein konkreter Käufer ausgehandelt hat.

In aggregierte Statistiken fließen auch eine unterschiedliche Zusammensetzung der Immobilien, Lage, Verkaufszeitraum, Objektzustand, der Anteil von Neubauten und Bestandsimmobilien sowie die Tatsache ein, dass manche überteuerten Angebote nie verkauft werden.

Dennoch bleibt die Frage:

Warum ist die Differenz in umfangreichen aggregierten Daten so enorm?

Was misst die staatliche Statistik eigentlich?

Das kroatische Informationssystem eNekretnine enthält die sogenannte Zbirka kupoprodajnih cijena, eine Datenbank abgeschlossener Transaktionen.

Nach Angaben des Ministeriums handelt es sich um eine Erfassung des tatsächlich abgewickelten Marktes, die auf Daten aus Verkaufsunterlagen und einer anschließenden Auswertung beruht. Das gesetzliche System sieht zugleich vor, Angaben über entgeltliche Immobilienübertragungen aus den Aufzeichnungen der kroatischen Steuerverwaltung, der Porezna uprava, zu übernehmen.

Das Ministerium nutzt diese Daten auch für die jährlich erscheinende Publikation Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

Das Ministerium selbst erklärt, ein Hauptzweck dieser Publikation bestehe darin, die Transparenz des Immobilienmarktes zu erhöhen und der Öffentlichkeit einen Überblick über seinen Zustand und seine Entwicklung zu ermöglichen.

Das ist ein legitimer und sehr nützlicher Zweck.

Problematisch wird es, wenn Verbraucher diese Zahlen als Antwort auf eine andere Frage lesen:

„Wie viel bezahle ich heute realistisch für eine Immobilie in dieser Lage?“

Auf diese Frage muss die offizielle Statistik nicht dieselbe Antwort geben wie der aktuelle Markt.

Damit kommen wir zu einer sensibleren Frage: Entspricht der Vertragsbetrag immer dem tatsächlich insgesamt gezahlten Preis?

Wir behaupten nicht, dass die Differenz von 44 % unversteuertes Geld darstellt.

Eine solche Schlussfolgerung lässt sich aus unseren Daten nicht ziehen.

Es gibt jedoch einen Grund, warum sich diese Frage nicht einfach beiseiteschieben lässt.

Bei Transaktionen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, beträgt die Grunderwerbsteuer in Kroatien 3 % des Marktwerts der Immobilie.

Wichtiger ist jedoch ein weiterer Teil der Vorschriften: Stellt die Porezna uprava fest, dass der bei der Übertragung angegebene Wert nicht dem Marktwert entspricht, darf sie den Marktwert selbst schätzen. Außerdem definiert das Gesetz die gesamte Gegenleistung weit: als alles, was der Erwerber für den Erhalt der Immobilie leistet oder bezahlt.

Das kroatische Rechtssystem berücksichtigt somit ausdrücklich die Möglichkeit, dass der erklärte Wert nicht dem Marktwert entspricht.

Doch das ist noch nicht der interessanteste Teil.

„Ein Teil im Vertrag, ein Teil auf die Hand“

Bei unserer Recherche sind wir auf ein außerordentlich interessantes offizielles Dokument gestoßen.

Es handelt sich weder um eine Internetdiskussion noch um den Kommentar eines Maklers oder eine Meinung von CroReal.

Es handelt sich um den Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Darin beschreibt die Behörde Fälle unrealistisch niedriger Kaufpreise, vor allem bei Grundstücken. In einigen Verträgen waren Beträge vermerkt, die weit unter dem Niveau lagen, das die Beamten als realistischen Marktpreis ansahen.

Anschließend nennt das Dokument die Möglichkeit, dass die Immobilien tatsächlich nicht so günstig verkauft wurden, sondern dass:

ein Teil des Betrags im Vertrag angegeben und der andere Teil zur Verringerung der Steuerlast „na ruke“, also auf die Hand, gezahlt wurde.

Die Verfasser des Dokuments fügen korrekterweise hinzu, dass es sich lediglich um eine Annahme handelt.

Das muss betont werden.

Dieses Dokument beweist nicht, dass ein erheblicher Teil der Verkäufe kroatischer Wohnungen und Häuser auf dieselbe Weise abgewickelt wird.

Es belegt jedoch etwas anderes:

Die kroatische öffentliche Verwaltung selbst stieß bei der Bearbeitung tatsächlicher Kaufverträge auf derart niedrige Preise, dass sie als eine mögliche Erklärung ausdrücklich nannte, aus steuerlichen Gründen nicht den gesamten gezahlten Betrag im Vertrag auszuweisen.

Und was geschah mit diesen verdächtigen Preisen?

Hier wird die Geschichte noch interessanter.

Die Gespanschaft Sisak-Moslavina gibt an, dass ungewöhnlich niedrige Transaktionen in die Kategorie „neuobičajene ili osobne okolnosti“, also ungewöhnliche oder persönliche Umstände, verschoben wurden.

Warum?

Wären sie in den Standarddaten verblieben, hätten sie laut dem Dokument selbst das realistische Bild der durchschnittlichen Marktpreise erheblich nach unten verzerrt.

Mit anderen Worten: Die Beamten fanden Preise, die sie aus Sicht des normalen Marktes für nicht glaubwürdig hielten, und trennten sie bei der Auswertung ab.

Methodisch ist das nachvollziehbar.

Auf ähnliche Weise wurden allerdings auch einige unrealistisch hohe Preise vom gewöhnlichen Markt getrennt, etwa Transaktionen im Zusammenhang mit der Enteignung von Grundstücken für Infrastrukturprojekte.

Deshalb lässt sich nicht automatisch behaupten:

„Wenn der Staat alle ausgeschlossenen Transaktionen wieder einbeziehen würde, wäre die Differenz von 44 % noch größer.“

Sie könnte größer sein. Sie könnte auch kleiner sein.

Ohne detaillierte Daten zur Anzahl und zum Wert der ausgeschlossenen Transaktionen wissen wir es nicht.

Genau nach diesen Daten wollten wir das Ministerium fragen.

CroReal bat das Ministerium um eine Erklärung. Wir erhielten keine Antwort

Vor Veröffentlichung dieses Artikels kontaktierten wir das Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, das kroatische Ministerium für Raumordnung, Bauwesen und Staatsvermögen, und gaben ihm Gelegenheit, die Ergebnisse unserer Analyse zu kommentieren.

Wir schilderten dem Ministerium die festgestellte Differenz von rund 44 % und stellten mehrere konkrete Fragen.

Wir wollten wissen:

1. Wie viele Transaktionen im System eNekretnine jährlich den Status „neuobičajene ili osobne okolnosti“ erhalten und wie viele davon ungewöhnlich niedrige beziehungsweise ungewöhnlich hohe Preise betreffen.
2. Ob diese Transaktionen in die Statistiken der Publikation Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske einfließen.
3. Wie der Staat prüft, ob der im Kaufvertrag angegebene Betrag dem tatsächlich insgesamt für die Immobilie gezahlten Betrag entspricht.
4. Wie viele Transaktionen die Porezna uprava neu bewertet, weil der erklärte Wert nicht dem festgestellten Marktwert entspricht.
5. Ob das Ministerium die in eNekretnine erfassten Verkaufspreise jemals systematisch mit öffentlich zugänglichen Angebotspreisen verglichen hat.
6. Wie das Ministerium die Differenz erklärt, die im umfangreichen Datenvergleich von CroReal rund 44 % erreicht.

Bis zum Redaktionsschluss dieses Artikels am 2. September 2026 hatten wir keine Antwort des Ministeriums erhalten.

Das Ausbleiben einer Antwort ist selbstverständlich kein Beweis für fehlerhafte Statistiken oder irgendein rechtswidriges Handeln.

Es bedeutet jedoch, dass Fragen, die wir für die richtige Interpretation staatlicher Preisdaten als wesentlich erachten, unbeantwortet bleiben.

Sollte das Ministerium später antworten, wird CroReal dessen Stellungnahme in den Artikel aufnehmen.

Sind die offiziellen Preise also falsch?

Das wäre eine viel zu einfache Behauptung.

Die offizielle Datenbank eNekretnine ist eine außerordentlich wertvolle Informationsquelle. Sie enthält tatsächlich erfasste Transaktionen und ermöglicht es, die langfristige Marktentwicklung in einer Weise zu verfolgen, die ein Immobilienportal mit Angebotspreisen allein nicht bieten kann.

Aber der „vom Staat erfasste Verkaufspreis“ und der „aktuelle Marktpreis einer Immobilie“ sind nicht automatisch dasselbe.

Der erste ist ein historischer Wert aus einer bestimmten Gruppe abgeschlossener und anschließend ausgewerteter Transaktionen.

Der zweite ist der Betrag, zu dem eine konkrete Immobilie unter konkreten Bedingungen heute tatsächlich gekauft werden kann.

Die Differenz zwischen beiden kann erheblich sein.

Wenn die staatliche Statistik beispielsweise einen Preis von 2.000 €/m² zeigt, während vergleichbare aktuelle Immobilien am Markt für rund 2.800 oder 3.000 €/m² angeboten werden, hilft es Käufern wenig, einfach zu sagen:

„Der tatsächliche Preis beträgt 2.000 €/m², weil der Staat es sagt.“

Unsere Daten zeigen gerade, dass die Realität komplexer ist.

44 % sind kein Beweis. Sie sind ein sehr großes Fragezeichen.

Das Ergebnis von CroReal besagt nicht, dass kroatische Verkäufer üblicherweise einen Teil des Preises bar außerhalb des Vertrags erhalten.

Es besagt auch nicht, dass die Daten des Ministeriums falsch sind.

Und es besagt nicht, dass jeder Käufer einen Nachlass von mehr als 30 % auf den Angebotspreis aushandeln kann.

Es besagt etwas anderes:

In unserem umfangreichen Vergleich besteht eine außergewöhnlich große Lücke von rund 44 % zwischen den Preisen, zu denen kroatische Immobilien öffentlich angeboten werden, und den Preisen in den offiziellen Transaktionsdaten.

Einen Teil erklärt die Preisverhandlung.

Einen weiteren Teil kann die unterschiedliche Zusammensetzung der angebotenen und tatsächlich verkauften Immobilien erklären.

Ein Teil kann auf zeitliche Verzögerungen und die Methodik der Statistiken zurückzuführen sein.

Zugleich bestätigen offizielle kroatische Dokumente, dass die öffentliche Verwaltung bereits auf derart verdächtig niedrige Vertragspreise gestoßen ist, dass sie die Zahlung eines Teils des Kaufpreises außerhalb des Vertrags selbst als mögliche Erklärung zugelassen hat.

Welcher Anteil der ermittelten 44 % auf welchen dieser Faktoren entfällt, wissen wir heute nicht.

Genau deshalb erwarteten wir eine Antwort des Ministeriums.

Wir haben sie nicht erhalten.

Solange es keine überzeugende Erklärung für diese Differenz gibt, halten wir es für irreführend, allein den offiziellen Verkaufspreis als einfache Antwort auf folgende Frage darzustellen:

Wie viel kostet eine Immobilie in Kroatien tatsächlich?

CroReal wird Angebots- und offiziell erfasste Verkaufspreise daher auch künftig getrennt beobachten.

Denn gerade die Differenz zwischen ihnen kann eine der interessantesten Informationen über den kroatischen Immobilienmarkt sein.

Aktuelle Angebotspreise nach Lage und Immobilientyp finden Sie in den Immobilienpreisstatistiken von CroReal.