Nemovitosti v Chorvatsku jsou v inzerci o 44 % dražší než v oficiálních statistikách. Kam mizí rozdíl?

CroReal porovnal statisíce údajů o nabídkových cenách nemovitostí v Chorvatsku s oficiálními údaji o realizovaných prodejních cenách. Výsledek je překvapivý: nabídkové ceny jsou v našem datovém souboru v průměru přibližně o 44 % vyšší. Běžné vyjednávání část rozdílu nepochybně vysvětluje. Vysvětluje ale všechno?

Když kupující hledá nemovitost v Chorvatsku, může se setkat se dvěma zcela odlišnými obrazy trhu.

První vidí na realitních portálech. Jsou to ceny, které aktuálně požadují prodávající.

Druhý nabízí oficiální chorvatské statistiky založené na uskutečněných transakcích evidovaných státem.

CroReal tyto dva světy porovnal na velmi rozsáhlém souboru dat.

Výsledek: nabídkové ceny jsou přibližně o 44 % vyšší než ceny vycházející z oficiálních údajů o realizovaných transakcích.

Rozdíl je natolik výrazný, že podle nás nestačí jednoduše říci: „Prodávající dávají slevu.“

Je potřeba se ptát, co vlastně porovnáváme, jak vznikají státní statistiky a zda cena evidovaná státem vždy představuje nejlepší možnou odpověď na otázku, kolik nemovitost na trhu skutečně stojí.

Co znamená rozdíl 44 %?

Nejdříve jedna důležitá matematická poznámka.

Představme si, že podle oficiálních realizovaných cen má určitá skupina nemovitostí hodnotu:

200 000 €

Odpovídající nabídková hodnota při rozdílu 44 % činí:

288 000 €

Aby se nemovitost nabízená za 288 000 € prodala za 200 000 €, musela by cena klesnout o přibližně:

30,6 % z původní nabídkové ceny.

To není totéž jako tvrdit, že „kupující dostane slevu 44 %“, ale stále jde o mimořádně velký rozdíl.

Zároveň je nutné zdůraznit jednu věc: naše porovnání velkých datových souborů neznamená, že jsme u každé jednotlivé nemovitosti sledovali cenu konkrétního inzerátu a následně cenu stejné nemovitosti v kupní smlouvě.

Jde o srovnání nabídkového a realizovaného trhu.

A právě zde začíná být situace zajímavá.

Jak velká je při skutečném prodeji běžná sleva?

Data z chorvatského trhu ukazují, že výsledek velmi závisí na metodice.

Analýza společnosti Opereta citovaná agenturou HINA například u prodaných starších bytů v Záhřebu za první polovinu roku 2025 uváděla rozdíl mezi požadovanou a realizovanou cenou pouze přibližně 4 %. Analýza celého roku 2025 později uváděla přibližně 5,4 %.

Naopak akademická analýza trhu v Záhřebu založená na kombinaci různých datových zdrojů ukázala podstatně větší rozdíly; veřejně publikované srovnání uvádělo průměrnou nabídkovou cenu 3 256 €/m² proti realizované ceně 2 348 €/m², tedy rozdíl téměř 39 %.

To je zásadní.

Rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami totiž není automaticky totéž jako sleva, kterou vyjednal konkrétní kupující.

Do agregovaných statistik vstupuje i rozdílná struktura nemovitostí, lokalita, období prodeje, stav objektů, zastoupení novostaveb a starších nemovitostí a skutečnost, že část předražených nabídek se nikdy neprodá.

Přesto zůstává otázka:

Proč je rozdíl v rozsáhlých agregovaných datech tak obrovský?

Co vlastně měří státní statistika?

Chorvatský informační systém eNekretnine obsahuje tzv. Zbirku kupoprodajnih cijena – databázi realizovaných transakcí.

Ministerstvo uvádí, že jde o evidenci uskutečněného trhu založenou na údajích z dokumentů o prodeji a následné evaluaci dat. Zákonný systém zároveň počítá s přebíráním údajů o realizovaných úplatných převodech nemovitostí z evidence Porezne uprave.

Ministerstvo tyto údaje používá také pro každoroční publikaci Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

A samo Ministerstvo říká, že jedním z hlavních účelů této publikace je zvýšit transparentnost realitního trhu a umožnit veřejnosti získat přehled o jeho stavu a vývoji.

To je legitimní a velmi užitečný účel.

Problém nastává v okamžiku, kdy spotřebitel začne tato čísla číst jako odpověď na jinou otázku:

„Kolik dnes reálně zaplatím za nemovitost v této lokalitě?“

Na tuto otázku nemusí oficiální statistika dávat stejnou odpověď jako aktuální trh.

A právě zde přichází citlivější otázka: odpovídá částka ve smlouvě vždy celkové skutečně zaplacené ceně?

Nechceme tvrdit, že 44% rozdíl představuje nezdaněné peníze.

Takový závěr z našich dat udělat nelze.

Existuje ale důvod, proč tuto otázku nelze jednoduše smést ze stolu.

V Chorvatsku činí u transakcí, které nepodléhají DPH, daň z převodu nemovitostí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.

Důležitější je však další část pravidel: pokud Porezna uprava zjistí, že hodnota uvedená při převodu neodpovídá tržní hodnotě, je oprávněna tržní hodnotu sama stanovit odhadem. Zákon navíc definuje celkovou protihodnotu široce – jako vše, co nabyvatel za získání nemovitosti poskytne nebo zaplatí.

Chorvatský právní systém tedy s možností, že deklarovaná hodnota nemusí odpovídat trhu, výslovně počítá.

To však ještě není ta nejzajímavější část.

„Část ve smlouvě, část na ruku“

Při našem hledání jsme narazili na mimořádně zajímavý oficiální dokument.

Nejde o internetovou diskusi, komentář makléře ani názor CroRealu.

Jde o Izvješće o tržištu nekretnina Sisačko-moslavačke županije za 2022. godinu.

Úřad v něm popisuje případy nereálně nízkých kupních cen, především u pozemků. U některých smluv byly zaznamenány částky hluboko pod úrovní, kterou úředníci považovali za reálnou tržní cenu.

A následně dokument uvádí možnost, že nemovitosti ve skutečnosti nebyly prodány tak levně, ale že:

část částky byla uvedena ve smlouvě a druhá část zaplacena „na ruke“ za účelem snížení daňové povinnosti.

Autoři dokumentu korektně dodávají, že jde pouze o předpoklad.

To je důležité zdůraznit.

Tento dokument nedokazuje, že se stejným způsobem uskutečňuje významná část prodejů chorvatských bytů a domů.

Dokazuje ale něco jiného:

Samotná chorvatská veřejná správa se při zpracování skutečných kupních smluv setkala s cenami natolik nízkými, že jako jedno z možných vysvětlení výslovně uvedla nezapsání celé zaplacené částky do smlouvy kvůli dani.

A co se s těmito podezřelými cenami stalo?

Právě zde je příběh ještě zajímavější.

Sisačko-moslavačka županija uvádí, že neobvykle nízké transakce byly přesunuty do kategorie „neuobičajene ili osobne okolnosti“.

Důvod?

Kdyby zůstaly mezi standardními daty, podle samotného dokumentu by výrazně snížily reálný obraz průměrných tržních cen.

Jinými slovy: úředníci zjistili ceny, kterým z hlediska běžného trhu nevěřili, a při vyhodnocování je oddělili.

To je z metodického hlediska pochopitelné.

Podobným způsobem byly ovšem z běžného trhu odděleny také některé nereálně vysoké ceny, například transakce související s vyvlastněním pozemků pro infrastrukturní projekty.

Proto nelze automaticky tvrdit:

„Kdyby stát vrátil všechny vyřazené transakce, rozdíl 44 % by byl ještě vyšší.“

Mohl by být vyšší. Mohl by být i nižší.

Bez podrobných dat o počtu a hodnotě vyřazených transakcí to nevíme.

A právě na tato data jsme se chtěli zeptat Ministerstva.

CroReal požádal Ministerstvo o vysvětlení. Odpověď jsme nedostali

Před zveřejněním tohoto článku jsme kontaktovali Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine a poskytli mu možnost výsledky naší analýzy komentovat.

Ministerstvu jsme popsali zjištěný rozdíl přibližně 44 % a položili několik konkrétních otázek.

Chtěli jsme vědět:

1. Kolik transakcí ročně získá v systému eNekretnine status „neuobičajene ili osobne okolnosti“ a kolik z nich tvoří neobvykle nízké ceny oproti neobvykle vysokým cenám.
2. Zda jsou tyto transakce zahrnovány do statistik publikovaných v Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.
3. Jakým způsobem stát ověřuje, zda částka uvedená v kupní smlouvě odpovídá celkové částce skutečně zaplacené za nemovitost.
4. Kolik transakcí Porezna uprava přecení proto, že deklarovaná hodnota neodpovídá zjištěné tržní hodnotě.
5. Zda Ministerstvo někdy systematicky porovnávalo realizované ceny z eNekretnine s veřejnými nabídkovými cenami.
6. Jak si Ministerstvo vysvětluje rozdíl, který v rozsáhlém datovém porovnání CroRealu dosahuje přibližně 44 %.

Do uzávěrky tohoto článku dne 2. září 2026 jsme odpověď Ministerstva neobdrželi.

Absence odpovědi samozřejmě není důkazem nesprávnosti statistik ani jakéhokoli protiprávního jednání.

Znamená ale, že otázky, které podle nás mají zásadní význam pro správnou interpretaci státních cenových dat, zůstávají bez odpovědi.

Pokud Ministerstvo odpoví dodatečně, CroReal jeho stanovisko do článku doplní.

Jsou tedy oficiální ceny špatně?

To by bylo příliš jednoduché tvrzení.

Oficiální databáze eNekretnine je mimořádně cenný zdroj informací. Obsahuje skutečné evidované transakce a umožňuje sledovat dlouhodobý vývoj trhu způsobem, který realitní portál s nabídkovými cenami sám nabídnout nemůže.

Ale „realizovaná cena evidovaná státem“ a „aktuální tržní cena nemovitosti“ nejsou automaticky totéž.

První je historický údaj o určitém souboru uskutečněných a následně vyhodnocených transakcí.

Druhá je částka, za kterou je dnes konkrétní nemovitost za konkrétních podmínek možné skutečně koupit.

A rozdíl mezi nimi může být značný.

Pokud proto státní statistika například ukazuje cenu 2 000 €/m², zatímco srovnatelné aktuální nemovitosti jsou na trhu nabízeny kolem 2 800 nebo 3 000 €/m², není pro kupujícího příliš užitečné jednoduše říci:

„Skutečná cena je 2 000 €/m², protože to říká stát.“

Právě naše data ukazují, že realita je složitější.

44 % není důkaz. Je to velmi velký otazník.

Výsledek CroRealu neříká, že chorvatští prodávající běžně dostávají část ceny v hotovosti mimo smlouvu.

Neříká ani to, že jsou data Ministerstva falešná.

A neříká, že každý kupující dokáže z nabídkové ceny vyjednat slevu přes 30 %.

Říká něco jiného:

Mezi tím, za kolik jsou chorvatské nemovitosti veřejně nabízeny, a cenami, které vidíme v oficiálních transakčních datech, existuje v našem rozsáhlém porovnání mimořádně velká mezera – přibližně 44 %.

Část vysvětluje vyjednávání.

Část může vysvětlovat odlišná skladba nabízených a skutečně prodaných nemovitostí.

Část může být způsobena časovým posunem a metodikou statistik.

A oficiální chorvatské dokumenty zároveň potvrzují, že veřejná správa již narazila i na případy natolik podezřele nízkých smluvních cen, že sama připustila jako možné vysvětlení zaplacení části kupní ceny mimo smlouvu.

Kolik z výsledných 44 % připadá na který z těchto faktorů, dnes nevíme.

Právě proto jsme očekávali odpověď Ministerstva.

Nedočkali jsme se jí.

A dokud nebude existovat přesvědčivé vysvětlení tohoto rozdílu, považujeme za zavádějící vydávat samotnou oficiální realizovanou cenu za jednoduchou odpověď na otázku:

Kolik ve skutečnosti stojí nemovitost v Chorvatsku?

CroReal proto bude nabídkové a oficiální realizované ceny i nadále sledovat odděleně.

Protože právě rozdíl mezi nimi může být jednou z nejzajímavějších informací o chorvatském realitním trhu.

Aktuální nabídkové ceny podle lokality a typu nemovitosti lze sledovat v cenových statistikách CroReal.