Pourquoi les prix de l’immobilier en Croatie continuent-ils d’augmenter malgré la baisse des ventes ?

Au quatrième trimestre 2025, les prix des logements en Croatie étaient supérieurs de 16,1 % à leur niveau d’un an auparavant, selon les données du Bureau croate de statistique (DZS). Dans le même temps, d’après HRT, le nombre de biens vendus en 2025 a diminué d’environ 10 %. Cette évolution en apparence paradoxale ne s’explique pas par une cause unique, mais par la combinaison d’une offre durablement limitée, d’un nombre insuffisant de constructions neuves, du tourisme, de la demande étrangère et du rôle des biens immobiliers croates comme investissement.

Lana Mihaljinec Knežević, membre de la présidence de l’Association des activités immobilières auprès de la Chambre croate de l’économie (HGK), a commenté la situation actuelle sur la télévision publique croate HRT. Elle a notamment averti que les moyennes nationales pouvaient donner une image trompeuse du marché croate. La situation à Zagreb, dans les centres touristiques du littoral et à l’intérieur du pays diffère en effet considérablement.

Les ventes diminuent, mais les prix ne baissent pas

Le nombre de transactions immobilières conclues en Croatie recule depuis plusieurs années. Selon Mihaljinec Knežević, cette évolution est particulièrement visible dans les comitats côtiers, mais une baisse plus marquée est également enregistrée à Zagreb.

Les différentes composantes du marché n’évoluent pas toutes de la même manière. La situation des logements neufs diffère de celle des appartements anciens, des maisons individuelles ou des terrains. Les écarts géographiques sont tout aussi importants.

La diminution du nombre de transactions ne signifie donc pas automatiquement que les prix vont baisser. L’un des principaux problèmes du marché croate n’est pas l’absence d’acheteurs intéressés, mais surtout le manque de biens adaptés proposés à la vente.

La Croatie manque de logements neufs

Selon l’experte, l’insuffisance de l’offre est un problème structurel de longue date.

Comme le souligne l’experte, la Croatie ne dispose pas d’assez d’appartements neufs, même dans le segment classique, et les logements abordables sont encore plus rares. Le problème ne concerne toutefois pas uniquement les constructions neuves.

Une grande partie du parc de logements anciens a été progressivement vendue au cours des années précédentes, et de nombreux biens restants sont dans un état qui ne correspond plus aux attentes actuelles des acheteurs. Il s’agit souvent de bâtiments dans lesquels aucun investissement important n’a été réalisé depuis de longues années.

D’après Mihaljinec Knežević, la situation est encore plus marquée dans les zones à faible activité économique. Le marché peut ainsi recenser un nombre relativement élevé de biens, tandis que l’offre de propriétés de qualité réellement recherchées reste limitée.

Le prix moyen ne dit pas combien coûte un bien dans votre localité

Pour analyser les prix croates, il est essentiel de distinguer les différentes régions.

Les localités les plus chères restent principalement les célèbres centres touristiques du littoral. Parmi les exemples cités par l’experte figurent :

• Dubrovnik
• Rovinj
• Opatija

Vient ensuite Zagreb, tandis que les prix moyens sont sensiblement plus bas dans de nombreuses zones de la Croatie continentale.

La moyenne nationale ne constitue donc qu’un indicateur très limité pour un acheteur donné. Les écarts entre les villes, les régions et les catégories de biens sont trop importants pour qu’un prix moyen unique puisse décrire fidèlement l’ensemble du marché croate.

Le littoral possède sa propre économie immobilière

Le tourisme demeure l’un des facteurs les plus importants pour les prix de l’immobilier sur l’Adriatique.

Dans certaines localités côtières, le tourisme est l’activité économique dominante et le marché immobilier lui est étroitement lié. Cela influence non seulement les prix des biens, mais aussi le fonctionnement même des villes.

Les centres touristiques connaissent une activité exceptionnelle pendant la saison estivale, alors que l’activité économique et sociale peut être nettement plus faible le reste de l’année. Une grande partie des infrastructures et de l’offre de services est donc précisément tournée vers le tourisme.

Celui-ci crée également une demande immobilière supplémentaire qui ne provient pas uniquement des personnes cherchant leur propre logement.

Les acheteurs étrangers ne recherchent plus seulement un appartement de vacances

Les acquéreurs étrangers constituent un groupe important d’acheteurs sur le littoral croate.

Selon Mihaljinec Knežević, leurs motivations évoluent progressivement. Il ne s’agit plus seulement d’acheter une résidence secondaire, c’est-à-dire une maison ou un appartement principalement destiné aux vacances personnelles.

Une partie des acheteurs étrangers acquiert ou construit désormais des biens en vue de la location touristique.

Les habitants qui cherchent un logement classique ne sont donc pas seulement en concurrence entre eux. Ils évoluent sur le même marché que des acheteurs et des investisseurs étrangers, dont le pouvoir d’achat et les calculs économiques peuvent être très différents.

L’évolution de la situation économique dans les pays d’origine de ces acheteurs peut par conséquent avoir un effet direct sur le littoral croate.

Les transactions ont fortement reculé dans certaines régions côtières

Selon l’experte, l’incidence des changements de la demande étrangère est déjà perceptible dans le nombre de transactions réalisées.

Une baisse plus importante du nombre de transactions a notamment été constatée dans les comitats de :

• Split-Dalmatie
• Šibenik-Knin
• Primorje-Gorski Kotar

Pour autant, le recul des ventes n’entraîne pas encore automatiquement une baisse sensible des prix. La principale raison est l’offre limitée déjà évoquée.

Alors, pourquoi les prix ne baissent-ils pas ?

À première vue, on pourrait penser que la diminution du nombre d’acheteurs et de transactions finira nécessairement par entraîner une baisse des prix.

Le marché croate est toutefois plus complexe.

Selon Mihaljinec Knežević, il s’agit d’un problème structurel particulièrement complexe, qui commence dès l’aménagement du territoire.

Dans de nombreuses zones recherchées, il n’existe pas assez de grands terrains adaptés à des projets résidentiels d’envergure. Les infrastructures nécessaires font également défaut et, en dehors de Zagreb ou des principaux centres touristiques, les emplois et services indispensables à la vie quotidienne des jeunes sont souvent insuffisants.

Il en résulte une concentration de la demande dans un nombre limité de localités.

Là où les gens souhaitent réellement vivre ou investir, l’offre ne peut pas réagir assez vite.

On construit moins que ce dont le marché a besoin

La construction elle-même constitue un autre volet du problème.

Selon l’experte, la Croatie ne construit depuis longtemps pas assez de nouveaux biens pour répondre à la demande existante. Or, le besoin de logements n’a pas disparu.

De nouveaux ménages continuent à se former, les jeunes quittent les foyers partagés, les familles recherchent des logements plus grands et les habitants déménagent pour travailler ou profiter d’une meilleure qualité de vie.

Par le passé, certains programmes publics consacrés au logement ont également soutenu la demande.

Lorsqu’un besoin naturel et durable de logements se heurte à une construction insuffisante, la pression sur les prix reste forte, même si le nombre total de transactions réalisées diminue.

L’immobilier comme protection de l’épargne contre l’inflation

Les biens immobiliers croates ne sont pas uniquement achetés pour se loger ou proposer des locations touristiques.

Pour de nombreux investisseurs croates et étrangers, ils constituent un moyen de préserver la valeur du capital.

En période d’inflation plus élevée, les épargnants sont davantage incités à placer une partie de leurs économies dans des actifs réels. L’immobilier est traditionnellement considéré comme l’un des moyens de protéger durablement l’argent contre la perte de valeur.

Cette demande d’investissement exerce une pression supplémentaire sur une offre limitée et aide à comprendre pourquoi les prix restent élevés alors même que le nombre total de transactions diminue.

La Croatie n’a donc pas un seul marché immobilier, mais plusieurs

Les évolutions actuelles montrent qu’une évaluation de l’immobilier croate reposant uniquement sur la moyenne nationale peut être trompeuse.

De manière simplifiée, le marché peut être divisé en plusieurs segments distincts : les centres touristiques de l’Adriatique, les autres localités côtières, Zagreb et ses environs, et les régions continentales du pays.

Chacun de ces segments réagit différemment aux variations de la demande intérieure et étrangère.

Il est tout aussi important de distinguer les constructions neuves, les appartements anciens, les maisons et les terrains à bâtir. Une diminution du nombre de transactions dans une partie du marché ne signifie donc pas nécessairement que les prix baissent dans une autre.

Quels facteurs détermineront la future évolution des prix ?

Les informations disponibles indiquent que le seul ralentissement des ventes pourrait ne pas suffire, pour l’instant, à inverser sensiblement la tendance des prix.

Le facteur essentiel reste l’offre.

Tant qu’un nombre suffisant de logements neufs ne sera pas construit dans les localités recherchées et que les biens anciens de qualité resteront rares, le marché immobilier croate aura de bonnes raisons de maintenir des prix relativement élevés.

Sur le littoral s’ajoutent le tourisme et les capitaux étrangers ; dans les grandes villes, la concentration des emplois et des services ; et sur l’ensemble du marché, la demande d’investissement pour l’immobilier comme moyen de protéger l’épargne contre l’inflation.

Le paradoxe actuel du marché croate possède donc une explication assez logique : le nombre de biens vendus peut diminuer, mais si l’offre de qualité est encore plus limitée et que la demande ne disparaît pas, les prix ne sont pas obligés de baisser.

Sources

• Bureau croate de statistique (DZS), données du quatrième trimestre 2025.
• HRT, 17 février 2026.
• Index.hr, 6 juillet 2026.
• MPGI/EIZ, rapport 2025 sur le marché immobilier croate.