Dlaczego ceny nieruchomości w Chorwacji wciąż rosną, choć sprzedaje się ich mniej?

Według chorwackiego Urzędu Statystycznego (DZS) ceny nieruchomości mieszkalnych w IV kwartale 2025 r. były o 16,1% wyższe niż rok wcześniej. Jednocześnie HRT podała, że w 2025 r. sprzedano w Chorwacji około 10% mniej nieruchomości. Ten kontrast oddaje pozorny paradoks rynku: liczba zawieranych transakcji sprzedaży nieruchomości spada, ale ceny pozostają wysokie, a w wielu lokalizacjach wciąż rosną.

Eksperci nie przypisują tego jednej przyczynie, lecz połączeniu długotrwale ograniczonej podaży, niewystarczającej liczby nowych inwestycji, turystyki, popytu zagranicznego oraz inwestycyjnego charakteru chorwackich nieruchomości.

O bieżącej sytuacji mówiła w chorwackiej telewizji publicznej HRT Lana Mihaljinec Knežević, członkini prezydium Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej (HGK). Zwróciła przede wszystkim uwagę, że ogólnokrajowe średnie mogą dawać mylący obraz chorwackiego rynku. Sytuacja w Zagrzebiu, nadmorskich ośrodkach turystycznych i w głębi kraju wyraźnie się różni.

Sprzedaż spada, ale ceny nie

Liczba zrealizowanych transakcji kupna w Chorwacji maleje już od kilku lat. Według Mihaljinec Knežević tendencja ta jest szczególnie widoczna w nadmorskich żupaniach, ale wyraźniejszy spadek odnotowuje się również w Zagrzebiu.

Poszczególne części rynku zachowują się przy tym odmiennie. Inaczej wygląda sytuacja nowych inwestycji, a inaczej starszych mieszkań, domów jednorodzinnych czy gruntów. Równie istotne są różnice geograficzne.

Spadek liczby zawieranych transakcji nie oznacza więc automatycznie, że muszą za nim pójść niższe ceny. Jednym z głównych problemów chorwackiego rynku nie jest bowiem brak zainteresowanych, lecz przede wszystkim niedobór odpowiednich nieruchomości w ofercie.

W Chorwacji brakuje nowych mieszkań

Zdaniem ekspertki niedostateczna podaż jest długotrwałym problemem strukturalnym.

Mihaljinec Knežević zwraca uwagę, że Chorwacja nie ma wystarczającej liczby nowo wybudowanych mieszkań – ani w zwykłym segmencie rynkowym, a tym bardziej przystępnych cenowo.

Problem nie dotyczy jednak wyłącznie nowego budownictwa.

Znaczna część starszych zasobów mieszkaniowych została w poprzednich latach stopniowo sprzedana, a wiele pozostałych nieruchomości znajduje się w stanie, który nie odpowiada dzisiejszym oczekiwaniom kupujących. Często są to obiekty, w które przez wiele lat nie inwestowano w większym zakresie.

Według Mihaljinec Knežević sytuacja jest jeszcze wyraźniejsza na obszarach o niższej aktywności gospodarczej. W rezultacie na rynku może widnieć stosunkowo wiele nieruchomości, ale podaż obiektów dobrej jakości i rzeczywiście poszukiwanych pozostaje ograniczona.

Średnia cena nie mówi, ile kosztuje nieruchomość w konkretnej lokalizacji

Analizując ceny w Chorwacji, trzeba rozróżniać poszczególne regiony.

Najdroższe pozostają przede wszystkim znane ośrodki turystyczne na wybrzeżu. Wśród przykładów wymienionych przez ekspertkę znalazły się:

• Dubrownik
• Rovinj
• Opatija

Za nimi plasuje się Zagrzeb, podczas gdy w wielu regionach kontynentalnej Chorwacji średnie ceny są wyraźnie niższe.

Ogólnokrajowa średnia może być zatem dla konkretnego nabywcy jedynie bardzo ograniczoną wskazówką. Różnice między miastami, regionami i kategoriami nieruchomości są zbyt duże, aby jedna średnia cena mogła wiarygodnie opisać cały chorwacki rynek.

Wybrzeże ma własną gospodarkę nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na ceny nieruchomości nad Adriatykiem pozostaje turystyka.

W niektórych nadmorskich miejscowościach turystyka jest dominującą działalnością gospodarczą, a rynek nieruchomości jest z nią bardzo ściśle powiązany. Wpływa to nie tylko na ceny nieruchomości, ale również na funkcjonowanie samych miast.

Ośrodki turystyczne są niezwykle aktywne w sezonie letnim, natomiast przez pozostałą część roku aktywność gospodarcza i społeczna może być znacznie niższa. Duża część infrastruktury i oferty usług jest więc nastawiona właśnie na ruch turystyczny.

Turystyka tworzy jednocześnie dodatkowy popyt na nieruchomości, który nie pochodzi wyłącznie od osób szukających własnego miejsca do zamieszkania.

Zagraniczni kupujący nie szukają już tylko apartamentu na wakacje

Zagraniczni zainteresowani stanowią znaczącą grupę nabywców na chorwackim wybrzeżu.

Według Mihaljinec Knežević ich motywacja stopniowo się zmienia. Nie chodzi już wyłącznie o zakup klasycznego second home, czyli drugiego domu lub apartamentu wykorzystywanego przede wszystkim do własnego wypoczynku.

Część zagranicznych kupujących nabywa lub buduje obecnie nieruchomości również z przeznaczeniem na wynajem turystyczny.

Oznacza to, że lokalni mieszkańcy poszukujący zwykłego lokum nie konkurują tylko między sobą. Na tym samym rynku działają także zagraniczni nabywcy i inwestorzy, których siła nabywcza oraz rachunek ekonomiczny mogą być wyraźnie inne.

Rozwój sytuacji gospodarczej w krajach, z których przyjeżdżają zagraniczni kupujący, może więc bezpośrednio oddziaływać także na chorwackie wybrzeże.

W niektórych regionach nadmorskich liczba transakcji mocno spadła

Zdaniem ekspertki wpływ zmian w popycie zagranicznym można już dostrzec w liczbie zrealizowanych transakcji.

Wyraźniejszy spadek liczby transakcji kupna odnotowano na przykład w:

• żupanii splicko-dalmatyńskiej
• żupanii szybenicko-knińskiej
• żupanii primorsko-gorskiej

Nawet spadek sprzedaży nie prowadzi jednak na razie automatycznie do wyraźniejszej obniżki cen. Głównym powodem jest wspomniana już ograniczona podaż.

Dlaczego więc ceny nie spadają?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że mniejsza liczba kupujących i zawieranych transakcji musi wcześniej czy później oznaczać również niższe ceny.

Chorwacki rynek jest jednak bardziej złożony.

Według Mihaljinec Knežević to problem strukturalny i bardzo złożony, który zaczyna się już na etapie planowania przestrzennego.

W wielu pożądanych lokalizacjach brakuje większych działek nadających się pod rozleglejsze inwestycje mieszkaniowe. Jednocześnie nie ma potrzebnej infrastruktury, a poza Zagrzebiem i najważniejszymi ośrodkami turystycznymi często brakuje również wystarczającej liczby miejsc pracy oraz usług ważnych w codziennym życiu młodych ludzi.

Skutkiem jest koncentracja popytu w ograniczonej liczbie lokalizacji.

Tam, gdzie ludzie rzeczywiście chcą mieszkać lub inwestować, podaż nie jest w stanie reagować wystarczająco szybko.

Buduje się mniej, niż potrzebuje rynek

Kolejną częścią problemu jest samo budownictwo.

Według ekspertki Chorwacja od dłuższego czasu nie buduje tylu nowych nieruchomości, ile odpowiadałoby istniejącemu popytowi. Potrzeba mieszkaniowa jednak nie zniknęła.

Nadal powstają nowe gospodarstwa domowe, młodzi ludzie wyprowadzają się ze wspólnych mieszkań, rodziny szukają większego lokum, a mieszkańcy przeprowadzają się za pracą lub lepszą jakością życia.

W przeszłości popyt wspierały ponadto niektóre państwowe programy mieszkaniowe.

Jeżeli więc z jednej strony istnieje długotrwała naturalna potrzeba mieszkaniowa, a z drugiej niewystarczające budownictwo, presja na ceny pozostaje wysoka nawet przy mniejszej łącznej liczbie zawieranych transakcji.

Nieruchomość jako ochrona pieniędzy przed inflacją

Chorwackie nieruchomości nie są ponadto kupowane wyłącznie w celu zamieszkania lub wynajmu turystycznego.

Dla wielu krajowych i zagranicznych inwestorów stanowią sposób na zachowanie wartości kapitału.

W okresie podwyższonej inflacji rośnie motywacja do przenoszenia części oszczędności do aktywów rzeczowych. Nieruchomości są tradycyjnie postrzegane jako jeden ze sposobów długoterminowej ochrony pieniędzy przed utratą wartości.

Taki popyt inwestycyjny wywiera dodatkową presję na ograniczoną podaż i pomaga wyjaśnić, dlaczego ceny utrzymują się na wysokim poziomie nawet wtedy, gdy łączna liczba transakcji kupna spada.

Chorwacja nie ma więc jednego rynku nieruchomości, lecz kilka różnych rynków

Obecna sytuacja pokazuje, że ocena chorwackich nieruchomości wyłącznie na podstawie średniej ogólnokrajowej może prowadzić do mylnych wniosków.

W uproszczeniu rynek można podzielić co najmniej na kilka odmiennych segmentów: ośrodki turystyczne nad Adriatykiem, pozostałe lokalizacje na wybrzeżu, Zagrzeb z okolicami oraz kontynentalne części kraju.

Każdy z tych segmentów inaczej reaguje na zmiany popytu krajowego i zagranicznego.

Równie ważne jest rozróżnienie między nowymi inwestycjami, starszymi mieszkaniami, domami i działkami budowlanymi. Spadek liczby transakcji w jednej części rynku nie musi więc automatycznie oznaczać spadku cen w innej.

Co zdecyduje o dalszym rozwoju cen?

Z dostępnych informacji wynika, że samo osłabienie liczby sprzedaży może na razie nie wystarczyć do wyraźniejszego odwrócenia trendu cenowego.

Kluczowym czynnikiem pozostaje podaż.

Dopóki w pożądanych lokalizacjach nie będzie powstawać wystarczająco dużo nowych mieszkań, a liczba dobrej jakości starszych nieruchomości pozostanie ograniczona, chorwacki rynek będzie miał powody do utrzymywania cen na relatywnie wysokim poziomie.

Na wybrzeżu dochodzą do tego turystyka i zagraniczny kapitał, w dużych miastach koncentracja miejsc pracy i usług, a na całym rynku także inwestycyjny popyt na nieruchomości jako sposób ochrony oszczędności przed inflacją.

Obecny paradoks chorwackiego rynku ma więc dość logiczne wyjaśnienie: nieruchomości może sprzedawać się mniej, ale jeśli dobra jakościowo podaż jest jeszcze bardziej ograniczona, a popyt nie znika, ceny nie muszą spadać.

Źródła

• Chorwacki Urząd Statystyczny: indeksy cen nieruchomości mieszkalnych, IV kwartał 2025 r.
• HRT: Ceny mieszkań pozostają wysokie, 17 lutego 2026 r.
• Index.hr: Zmiany dla kupujących mieszkania, 6 lipca 2026 r.
• MPGI/EIZ: Przegląd rynku nieruchomości w Chorwacji 2025