Nové pravidlá pre realitné kancelárie v Chorvátsku: čo sa od júla 2026 zmenilo pre kupujúcich a predávajúcich

Od 7. júla 2026 platí v Chorvátsku nový zákon o sprostredkovaní obchodu s nehnuteľnosťami (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina). Bol vyhlásený 29. júna 2026 v chorvátskej Zbierke zákonov Narodne novine č. 69/2026 a nahradil dovtedajšiu právnu úpravu, ktorej základ pochádzal z roku 2007.

Nová úprava sprísňuje podmienky pre realitných sprostredkovateľov a agentov, presnejšie vymedzuje pravidlá pre zmluvy, inzerciu, obhliadky a provízie a posilňuje verejnú kontrolu trhu. Chorvátske ministerstvo hospodárstva predstavuje zmeny ako krok k väčšej ochrane občanov, transparentnosti a jasnejším povinnostiam sprostredkovateľov.

Pre kupujúcich a predávajúcich sú najdôležitejšie praktické otázky: kto smie sprostredkovať obchod s nehnuteľnosťami, kedy je potrebné uzavrieť zmluvu, za čo možno požadovať províziu a čo samotná návšteva inzerovanej nehnuteľnosti ešte neznamená.

Čo presne začalo platiť 7. júla 2026

Zákon upravuje podmienky výkonu realitného sprostredkovania, zmluvy a všeobecné obchodné podmienky, práva a povinnosti sprostredkovateľov, agentov a klientov, provízie, odborné skúšky, verejné registre, dohľad aj sankcie.

Nie všetky vykonávacie podrobnosti však museli byť nanovo vydané k prvému dňu účinnosti. Zákon stanovuje lehoty na prijatie podzákonných a ďalších aktov a zároveň ponecháva do ich nahradenia v platnosti určené dovtedajšie predpisy. Pri riešení konkrétneho prípadu je preto vhodné overiť aj aktuálnu vykonávaciu úpravu.

Kto je sprostredkovateľ a kto realitný agent

Chorvátsky zákon rozlišuje medzi sprostredkovateľom (posrednik) a agentom. Sprostredkovateľom je spoločnosť alebo živnostník oprávnený vykonávať realitné sprostredkovanie. Agent je fyzická osoba, ktorá zložila odbornú skúšku, je zapísaná v zozname agentov a pracuje na základe pracovnej zmluvy pre jedného sprostredkovateľa.

Samotné zloženie odbornej skúšky teda neoprávňuje človeka na samostatné prevádzkovanie realitnej kancelárie. Sprostredkovateľ navyše musí na splnenie zákonných podmienok preukázať, že má najmenej jedného agenta zamestnaného na plný pracovný úväzok. Na túto zmenu upozorňuje aj Chorvátska hospodárska komora (HGK).

Pred spoluprácou si overte kanceláriu v oficiálnom registri

Platené realitné sprostredkovanie môžu vykonávať iba subjekty, ktoré spĺňajú zákonné podmienky. HGK vedie verejný Register sprostredkovateľov a samostatný Zoznam agentov.

Pre klienta je kontrola registra jednoduchým prvým krokom. Nestačí iba reklamné tvrdenie, že je niekto „licencovaný realitný agent“. Je vhodné overiť si konkrétnu kanceláriu aj osobu, s ktorou klient rokuje. Zápis potvrdzuje splnenie formálnych podmienok, nie však automaticky kvalitu služby; tú treba posúdiť aj podľa skúseností, referencií, rozsahu služby a zmluvných podmienok.

Dobrá povesť a povinné etické pravidlá

Nový zákon zavádza podmienku dobrej povesti sprostredkovateľa a vybraných osôb spojených s jeho vlastníctvom či vedením. Zákon vymenúva trestné činy a ďalšie okolnosti, ktoré splnenie tejto podmienky vylučujú, vrátane prebiehajúceho trestného konania pre určené skutky.

Etické pravidlá sa zároveň stávajú povinnou súčasťou systému. Všeobecný akt o etickom podnikaní prijíma HGK so súhlasom ministerstva a HGK dohliada aj na jeho dodržiavanie. Podľa vysvetlenia HGK sa tým etické štandardy rozširujú aj na sprostredkovateľov, ktorí sa k skoršiemu kódexu dobrovoľne neprihlásili.

Nehnuteľnosť nemožno inzerovať bez zmluvy s vlastníkom

Realitná kancelária nesmie inzerovať nehnuteľnosť bez vopred uzavretej zmluvy o sprostredkovaní s jej vlastníkom. V inzercii musí zároveň uviesť svoju obchodnú firmu a adresu sídla, prípadne odkaz na adresy pobočiek.

Pravidlo má zvýšiť zodpovednosť za zverejnené ponuky. Pre predávajúceho znamená, že kancelária musí mať na ponuku zmluvné oprávnenie; kupujúcemu môže pomôcť obmedziť neautorizované, duplicitné alebo neaktuálne inzeráty. Samotný zákon však nezaručuje bezchybnosť každého údaja v ponuke, preto zostáva dôležitá právna a technická previerka nehnuteľnosti.

Obhliadka sa nesmie podmieňovať podpisom zmluvy

Ak kancelária ponúka nehnuteľnosť na základe zmluvy s vlastníkom, nesmie tretej osobe podmieniť jej obhliadku predchádzajúcim podpisom zmluvy o sprostredkovaní. Pri návšteve možno podpísať potvrdenie o obhliadke, tým však nevzniká zmluva o sprostredkovaní a potvrdenie nesmie obsahovať záväzok návštevníka zaplatiť províziu.

Je to dôležitá ochrana pre záujemcov, ktorí chcú iba vidieť konkrétnu verejne inzerovanú nehnuteľnosť. Praktický dosah nových pravidiel pred ich účinnosťou zhrnul aj Index.hr.

Kedy už kancelária poskytuje službu aj kupujúcemu

Iná situácia nastáva, keď si kupujúci objedná vlastnú profesionálnu sprostredkovateľskú službu. Podľa príkladov uvádzaných HGK môže ísť najmä o cielené vyhľadávanie podľa zadaných kritérií, zasielanie vhodných ponúk, upozorňovanie na nové príležitosti, poradenstvo, vyjednávanie alebo koordináciu kúpy.

Takýto vzťah má byť upravený písomnou zmluvou. Pred podpisom musí byť jasné, aké služby kancelária pre kupujúceho skutočne vykoná, ako dlho zmluva trvá, aká je výška provízie a prípadných ďalších nákladov a kedy vznikne nárok na ich úhradu.

Provízia musí vychádzať z písomnej zmluvy

Zmluva o sprostredkovaní sa uzatvára písomne a na určitý čas. Ak čas trvania nie je v zmluve dohodnutý, zákon stanovuje dvanásť mesiacov. Zmluva musí obsahovať okrem iného predmet sprostredkovania, druh zamýšľaného obchodu, výšku provízie, údaje o dodatočných službách a nákladoch a registračné číslo sprostredkovateľa. Jej súčasťou je aj podpísaný cenník platný pri uzavretí zmluvy.

Kancelária nesmie účtovať províziu kupujúcemu, nájomcovi ani inej tretej osobe, ktorá s ňou zmluvu o sprostredkovaní neuzavrela. Nárok na províziu vo všeobecnosti vzniká až uzavretím sprostredkovanej zmluvy, prípadne už uzavretím zmluvy o budúcej zmluve, ak si to strany výslovne dohodli. Zákon zároveň zakazuje požadovať províziu vopred pred týmto okamihom.

Provízia od predávajúceho aj kupujúceho je možná, má však podmienky

Jedna kancelária môže pri rovnakej nehnuteľnosti dostať províziu od predávajúceho aj kupujúceho iba vtedy, keď s každou stranou uzavrela samostatnú zmluvu o sprostredkovaní. Kupujúci teda neplatí iba preto, že kancelária zastupuje predávajúceho alebo mu umožnila obhliadku.

Ak províziu platia obe zmluvné strany, jej celková suma za tú istú nehnuteľnosť nesmie prekročiť najvyššiu sumu stanovenú v cenníku platnom pri uzavretí zmlúv. Ešte pred ich podpisom musí sprostredkovateľ strany písomne informovať o jednotlivých províziách aj ich celkovej výške.

Povinné poistenie zodpovednosti je výrazne vyššie

Sprostredkovateľ musí mať poistenie profesijnej zodpovednosti pre prípad škody spôsobenej klientovi alebo tretej osobe pri výkone činnosti. Minimálne poistné krytie je teraz:

• 100 000 eur za jednu škodovú udalosť,
• 300 000 eur za všetky nároky počas jedného poistného roka.

Ide o minimálne zákonné limity, nie o automatickú záruku náhrady každej škody. V konkrétnom prípade záleží aj na podmienkach poistenia a právnom posúdení zodpovednosti.

START Plus, verejné zoznamy a podrobnejšia evidencia

Žiadosti sprostredkovateľov aj agentov sa podávajú elektronicky prostredníctvom služby START Plus. Ministerstvo vydáva príslušné rozhodnutia a HGK na ich základe vykonáva zápisy do Registra sprostredkovateľov a Zoznamu agentov.

Kancelárie musia viesť evidenciu všetkých uzavretých zmlúv o sprostredkovaní, a to aj vtedy, keď napokon k obchodu nedošlo. Evidencia zahŕňa zákonom určené údaje o stranách, nehnuteľnosti, cene, provízii, ďalších službách a platnom cenníku. Cieľom je lepšia dohľadateľnosť a transparentnejšia kontrola činnosti.

Dohľad a sankcie sú prísnejšie

Na dodržiavanie etického aktu dohliada HGK, správny dohľad vykonáva ministerstvo a zákonné pravidlá kontrolujú trhoví inšpektori chorvátskeho Štátneho inšpektorátu. Pri nesplnení základných podmienok alebo činnosti bez rozhodnutia ministerstva môže inšpektor ďalšie sprostredkovanie zakázať.

Oficiálne znenie zákona stanovuje pre sprostredkovateľov napríklad pokuty od 3 000 do 6 000 eur za vybrané porušenia prevádzkových pravidiel. Za výkon činnosti bez splnenia podmienok alebo bez potrebného rozhodnutia ministerstva môže právnickej osobe či živnostníkovi hroziť pokuta od 15 000 do 30 000 eur. Konkrétna sankcia vždy závisí od povahy a okolností porušenia.

Čo nový zákon znamená pre kupujúcich

Pred spoluprácou s kanceláriou je vhodné postupovať systematicky:

• overiť kanceláriu v Registri sprostredkovateľov a konkrétneho agenta v Zozname agentov,
• rozlíšiť samotnú obhliadku inzerovanej nehnuteľnosti od služby objednanej pre kupujúceho,
• nepovažovať potvrdenie o obhliadke za zmluvu o sprostredkovaní,
• pred podpisom zistiť presný rozsah služby, trvanie zmluvy, províziu a ďalšie náklady,
• overiť, či kancelária pracuje aj pre predávajúceho a ako sú odmeny rozdelené,
• nechať si vysvetliť každé ustanovenie, najmä exkluzivitu, ukončenie zmluvy a okamih vzniku nároku na províziu.

Kúpna zmluva, vlastnícke vzťahy a technický stav nehnuteľnosti si vyžadujú samostatnú previerku. Regulácia realitných kancelárií túto kontrolu nenahrádza.

Čo nový zákon znamená pre predávajúcich

Vlastník by mal pred zverejnením ponuky uzavrieť s kanceláriou písomnú zmluvu a skontrolovať najmä rozsah prezentácie, cenu služby, ďalšie náklady, dĺžku spolupráce a prípadnú exkluzivitu. Výhradné zastúpenie musí byť dohodnuté výslovne a sprostredkovateľ má klienta upozorniť na jeho právne účinky.

Predávajúci má kancelárii poskytnúť správne informácie o nehnuteľnosti a dostupné doklady. Zároveň by mal priebežne kontrolovať, či inzercia zodpovedá dohodnutým podmienkam a skutočnému stavu ponuky.

Čo zákon nerieši: ceny a dostupnosť bývania

Nové pravidlá upravujú predovšetkým profesionálne sprostredkovanie. Nestanovujú kúpne ceny, samy osebe nezvyšujú ponuku bytov a neriešia nedostupnosť bývania. Regionálne rozdiely, nedostatok ponuky, turistické využitie nehnuteľností, zahraničný dopyt a cenové očakávania vlastníkov preto zostávajú samostatnými trhovými témami.

Transparentnejšia inzercia môže zlepšiť prehľad o skutočne dostupných nehnuteľnostiach, nemožno z nej však automaticky vyvodzovať pokles cien alebo rýchlejšie uzatváranie obchodov.

Štyri pravidlá, ktoré sa oplatí zapamätať

• Sprostredkovateľa aj agenta si overte vo verejných zoznamoch.
• Kancelária nesmie bez zmluvy s vlastníkom inzerovať nehnuteľnosť.
• Samotnú obhliadku nesmie podmieniť zmluvou o sprostredkovaní a potvrdenie o obhliadke nesmie zakladať povinnosť platiť províziu.
• Províziu možno požadovať od osoby, ktorá s kanceláriou uzavrela zodpovedajúcu zmluvu; pri zastupovaní oboch strán platia ďalšie informačné a cenové limity.

Článok zhŕňa všeobecné pravidlá platné k dátumu publikácie a nenahrádza individuálne právne poradenstvo. Pred podpisom zmluvy alebo riešením sporu je vhodné vychádzať z aktuálneho chorvátskeho znenia predpisov a poradiť sa s kvalifikovaným odborníkom.

Zdroje

• Narodne novine 69/2026: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina
• Ministerstvo hospodárstva Chorvátska: väčšia ochrana občanov a jasnejšie pravidlá
• HGK: nový zákon upravuje vzťahy a práva pri kúpe a nájme nehnuteľností
• Index.hr: prehľad zmien pre kupujúcich nehnuteľností
• Digitalna komora: verejný Register sprostredkovateľov