Nova pravila za nepremičninske agencije na Hrvaškem: kaj se je julija 2026 spremenilo za kupce in prodajalce

Od 7. julija 2026 na Hrvaškem velja novi Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina). Objavljen je bil 29. junija 2026 v hrvaškem uradnem listu Narodne novine št. 69/2026 in je nadomestil prejšnjo ureditev, katere osnova je izvirala iz leta 2007.

Nova ureditev zaostruje pogoje za nepremičninske posrednike in agente, natančneje določa pravila za pogodbe, oglaševanje, oglede in provizije ter krepi javni nadzor trga. Hrvaško ministrstvo za gospodarstvo spremembe predstavlja kot korak k večji zaščiti državljanov, preglednosti in jasnejšim obveznostim posrednikov.

Za kupce in prodajalce so najpomembnejša praktična vprašanja: kdo sme posredovati pri nepremičninskih poslih, kdaj je treba skleniti pogodbo, za katere storitve se sme zahtevati provizija in česa sam ogled javno oglaševane nepremičnine še ne pomeni.

Kaj natančno je začelo veljati 7. julija 2026

Zakon ureja pogoje za opravljanje nepremičninskega posredovanja, pogodbe in splošne pogoje poslovanja, pravice in obveznosti posrednikov, agentov in naročnikov, provizije, strokovne izpite, javne evidence, nadzor in sankcije.

Vseh izvedbenih podrobnosti pa ni bilo treba na novo sprejeti že prvi dan veljavnosti. Zakon določa roke za sprejetje podzakonskih in drugih aktov ter do njihove nadomestitve ohranja v veljavi določene prejšnje predpise. Pri reševanju konkretnega primera je zato smiselno preveriti tudi trenutno veljavne izvedbene predpise.

Kdo je posrednik in kdo nepremičninski agent

Hrvaški zakon razlikuje med posrednikom (posrednik) in agentom. Posrednik je gospodarska družba ali samostojni podjetnik, registriran in upravičen za opravljanje nepremičninskega posredovanja. Agent je fizična oseba, ki je opravila strokovni izpit, je vpisana v Imenik agentov in je na podlagi pogodbe o zaposlitvi zaposlena pri enem posredniku.

Samo opravljen strokovni izpit torej osebe ne upravičuje do samostojnega vodenja nepremičninske agencije. Posrednik mora za izpolnjevanje zakonskih pogojev dokazati tudi, da ima vsaj enega agenta zaposlenega za polni delovni čas. Na to spremembo opozarja tudi Hrvaška gospodarska zbornica (HGK).

Pred sodelovanjem preverite agencijo v uradnem registru

Plačljivo nepremičninsko posredovanje smejo opravljati samo subjekti, ki izpolnjujejo zakonske pogoje. HGK vodi javni Register posrednikov (Registar posrednika) in ločeni Imenik agentov (Imenik agenata).

Preverjanje teh javnih evidenc je za stranko preprost prvi korak. Oglaševalska trditev, da je nekdo »licencirani agent«, sama po sebi ne zadošča. Preveriti je treba konkretno agencijo in osebo, s katero stranka sodeluje. Vpis potrjuje izpolnjevanje formalnih pogojev, ne zagotavlja pa samodejno kakovosti storitve; to je treba oceniti tudi glede na izkušnje, reference, obseg storitve in pogodbene pogoje.

Dober ugled in obvezna etična pravila

Novi zakon uvaja pogoj dobrega ugleda za posrednika in določene osebe, povezane z njegovim lastništvom ali vodenjem. Zakon našteva kazniva dejanja in druge okoliščine, ki izključujejo izpolnjevanje tega pogoja, vključno s kazenskim postopkom, ki za določena dejanja še poteka.

Etična pravila hkrati postajajo obvezni del sistema. Splošni akt o etičnem poslovanju sprejme HGK s predhodnim soglasjem ministrstva, HGK pa nadzira tudi njegovo spoštovanje. Po pojasnilu HGK se etični standardi tako razširjajo tudi na posrednike, ki k prejšnjemu kodeksu niso pristopili prostovoljno.

Nepremičnine ni dovoljeno oglaševati brez pogodbe z lastnikom

Posrednik ne sme oglaševati nepremičnine brez predhodno sklenjene pogodbe o posredovanju z njenim lastnikom. V oglasu mora navesti tudi svoje podjetje in naslov sedeža oziroma povezavo do naslovov poslovalnic.

Pravilo povečuje odgovornost za objavljene ponudbe. Za prodajalca pomeni, da mora imeti agencija pogodbeno pooblastilo za oglas; kupcu lahko pomaga zmanjšati število nepooblaščenih, podvojenih ali zastarelih oglasov. Zakon pa ne zagotavlja, da so vsi podatki v ponudbi brez napak, zato sta pravni in tehnični pregled nepremičnine še vedno nujna.

Ogled ne sme biti pogojen s podpisom pogodbe

Posrednik, ki na podlagi pogodbe z lastnikom oglašuje nepremičnino, tretji osebi njenega ogleda ne sme pogojevati s predhodnim podpisom pogodbe o posredovanju. Ob ogledu se lahko podpiše potrdilo o ogledu (potvrda o razgledavanju), vendar to ni pogodba o posredovanju in obiskovalca ne sme zavezovati k plačilu provizije.

To je pomembna zaščita za interesente, ki si želijo zgolj ogledati določeno javno oglaševano nepremičnino. Praktične posledice novih pravil je pred njihovo uveljavitvijo povzel tudi Index.hr.

Kdaj agencija opravlja storitev tudi za kupca

Drugače je, ko kupec naroči lastno strokovno storitev posredovanja. Po primerih HGK lahko to vključuje zlasti ciljno iskanje po določenih merilih, pošiljanje ustreznih ponudb, obveščanje o novih priložnostih, svetovanje, pogajanja s prodajalcem ali usklajevanje nakupnega postopka.

Takšno razmerje mora urejati pisna pogodba. Pred podpisom mora biti jasno, katere storitve bo agencija dejansko opravila za kupca, koliko časa pogodba velja, kolikšni so provizija in morebitni dodatni stroški ter kdaj nastane pravica do njihovega plačila.

Provizija mora temeljiti na pisni pogodbi

Pogodba o posredovanju se sklene pisno in za določen čas. Če trajanje v pogodbi ni določeno, zakon določa dvanajst mesecev. Pogodba mora med drugim vsebovati predmet posredovanja, vrsto nameravanega posla, višino provizije, podatke o dodatnih storitvah in stroških ter registrsko številko posrednika. Njen sestavni del je tudi podpisani cenik, veljaven ob sklenitvi pogodbe.

Posrednik ne sme zaračunati provizije kupcu, najemniku ali drugi tretji osebi, ki z njim ni sklenila pogodbe o posredovanju. Pravica do provizije praviloma nastane šele s sklenitvijo pogodbe, pri kateri je posredoval, oziroma že s sklenitvijo predpogodbe, če je bilo to izrecno dogovorjeno. Zakon prepoveduje, da bi se pred tem trenutkom zahtevalo delno ali celotno predplačilo provizije.

Provizija od prodajalca in kupca je mogoča, vendar pod pogoji

Isti posrednik lahko za isto nepremičnino prejme provizijo od prodajalca in kupca samo, če je z vsako stranjo sklenil ločeno pogodbo o posredovanju. Kupec torej ne plača samo zato, ker agencija zastopa prodajalca ali mu je omogočila ogled.

Če provizijo plačata obe pogodbeni stranki, skupni znesek, zaračunan za isto nepremičnino, ne sme presegati najvišje provizije iz cenika, veljavnega ob sklenitvi pogodb. Posrednik mora stranki pred podpisom pisno seznaniti z višino posameznih provizij in njihovim skupnim zneskom.

Obvezno zavarovanje odgovornosti je bistveno višje

Posrednik mora imeti zavarovanje poklicne odgovornosti za škodo, ki bi jo pri opravljanju posredovanja lahko povzročil naročniku ali tretjim osebam. Najnižja zavarovalna kritja so zdaj:

• 100.000 evrov za posamezni škodni dogodek,
• 300.000 evrov za vse odškodninske zahtevke v enem zavarovalnem letu.

Gre za najnižje zakonske zneske, ne za samodejno jamstvo povračila vsake škode. V posameznem primeru so pomembni tudi pogoji zavarovanja in pravna presoja odgovornosti.

START Plus, javni seznami in podrobnejše evidence

Posredniki in agenti vloge vlagajo elektronsko prek storitve START PLUS. Ministrstvo izdaja ustrezne odločbe, HGK pa na njihovi podlagi opravi vpise v Register posrednikov in Imenik agentov.

Agencije morajo voditi evidenco vseh sklenjenih pogodb o posredovanju, tudi če do posredovanega posla na koncu ni prišlo. Evidenca vsebuje zakonsko določene podatke o strankah, nepremičnini, ceni, proviziji, dodatnih storitvah in veljavnem ceniku. Namen je boljša sledljivost in preglednejši nadzor poslovanja.

Nadzor in sankcije so strožji

HGK nadzira izvajanje splošnega akta o etičnem poslovanju, ministrstvo opravlja upravni nadzor, tržni inšpektorji hrvaškega Državnega inšpektorata pa nadzirajo spoštovanje zakona. Če osnovni pogoji niso izpolnjeni ali se dejavnost opravlja brez odločbe ministrstva, lahko inšpektor prepove nadaljnje posredovanje.

Uradno besedilo zakona za nekatere kršitve pravil poslovanja predvideva na primer globe za posrednika od 3.000 do 6.000 evrov. Za opravljanje dejavnosti brez izpolnjenih pogojev ali potrebne odločbe ministrstva lahko pravni osebi ali samostojnemu podjetniku grozi globa od 15.000 do 30.000 evrov. Konkretna sankcija je vedno odvisna od vrste in okoliščin kršitve.

Kaj novi zakon pomeni za kupce

Pred sodelovanjem z agencijo je smiselno ravnati sistematično:

• preveriti posrednika v Registru posrednikov in konkretnega agenta v Imeniku agentov,
• ločiti sam ogled oglaševane nepremičnine od storitve, ki jo naroči kupec,
• potrdila o ogledu ne enačiti s pogodbo o posredovanju,
• pred podpisom ugotoviti natančen obseg storitve, trajanje pogodbe, provizijo in dodatne stroške,
• preveriti, ali agencija dela tudi za prodajalca in kako so razdeljena plačila,
• zahtevati pojasnilo vsake določbe, zlasti ekskluzivnosti, prenehanja pogodbe in trenutka nastanka pravice do provizije.

Kupoprodajna pogodba, lastninska razmerja in tehnično stanje nepremičnine zahtevajo ločeno preverjanje. Ureditev nepremičninskih agencij tega ne nadomešča.

Kaj novi zakon pomeni za prodajalce

Lastnik naj pred objavo ponudbe z agencijo sklene pisno pogodbo in preveri zlasti obseg predstavitve, ceno storitve, dodatne stroške, trajanje sodelovanja in morebitno ekskluzivnost. Izključno posredovanje mora biti dogovorjeno izrecno, posrednik pa mora naročnika opozoriti na njegove pravne učinke.

Prodajalec mora agenciji posredovati pravilne podatke o nepremičnini in razpoložljive listine. Prav tako naj redno preverja, ali oglas ustreza dogovorjenim pogojem in dejanskemu stanju ponudbe.

Česa zakon ne rešuje: cen in dostopnosti stanovanj

Nova pravila urejajo predvsem poklicno posredovanje. Ne določajo kupoprodajnih cen, sama po sebi ne povečujejo ponudbe stanovanj in ne rešujejo problema njihove cenovne dostopnosti. Regionalne razlike, pomanjkanje ponudbe, turistična raba nepremičnin, tuje povpraševanje in cenovna pričakovanja lastnikov zato ostajajo ločene tržne teme.

Preglednejše oglaševanje lahko izboljša vpogled v dejansko razpoložljive nepremičnine, vendar iz njega ni mogoče samodejno sklepati, da bodo cene padle ali da se bodo posli sklepali hitreje.

Štiri pravila, ki si jih velja zapomniti

• Posrednika in agenta preverite v javnih evidencah.
• Agencija ne sme oglaševati nepremičnine brez pogodbe z lastnikom.
• Sam ogled ne sme biti pogojen s pogodbo o posredovanju, potrdilo o ogledu pa ne sme ustvariti obveznosti plačila provizije.
• Provizijo je mogoče zahtevati od osebe, ki je z agencijo sklenila ustrezno pogodbo; pri posredovanju za obe strani veljajo dodatne obveznosti obveščanja in cenovne omejitve.

Članek povzema splošna pravila, veljavna na dan objave, in ne nadomešča individualnega pravnega svetovanja. Pred podpisom pogodbe ali reševanjem spora je treba preveriti aktualne hrvaške predpise in se posvetovati z usposobljenim strokovnjakom.

Viri

• Narodne novine 69/2026: Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami
• Hrvaško ministrstvo za gospodarstvo: večja zaščita državljanov in jasnejša pravila
• HGK: novi zakon ureja razmerja in pravice pri nakupu in najemu nepremičnin
• Index.hr: pregled sprememb za kupce nepremičnin
• Digitalna komora: javni Register posrednikov