Nowe zasady dla biur nieruchomości w Chorwacji: co zmieniło się dla kupujących i sprzedających od lipca 2026

Od 7 lipca 2026 roku w Chorwacji obowiązuje nowa ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina). Została ogłoszona 29 czerwca 2026 roku w chorwackim dzienniku urzędowym Narodne novine nr 69/2026 i zastąpiła dotychczasowe przepisy, których podstawy sięgały 2007 roku.

Nowe regulacje zaostrzają wymagania wobec pośredników i agentów nieruchomości, precyzyjniej określają zasady zawierania umów, publikowania ogłoszeń, prezentacji nieruchomości i pobierania prowizji oraz wzmacniają publiczny nadzór nad rynkiem. Chorwackie Ministerstwo Gospodarki przedstawia te zmiany jako krok ku większej ochronie obywateli, przejrzystości i jaśniejszym obowiązkom pośredników.

Dla kupujących i sprzedających najważniejsze są kwestie praktyczne: kto może pośredniczyć w obrocie nieruchomościami, kiedy trzeba zawrzeć umowę, za co można żądać prowizji oraz jakich zobowiązań nie powoduje sama wizyta w publicznie ogłaszanej nieruchomości.

Co dokładnie zaczęło obowiązywać 7 lipca 2026 roku

Ustawa reguluje warunki prowadzenia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, umowy i ogólne warunki handlowe, prawa i obowiązki pośredników, agentów i klientów, prowizje, egzaminy zawodowe, publiczne rejestry, nadzór oraz sankcje.

Nie wszystkie szczegóły wykonawcze musiały jednak zostać wydane na nowo już w pierwszym dniu obowiązywania ustawy. Ustawa wyznacza terminy przyjęcia aktów wykonawczych i innych regulacji, a jednocześnie pozostawia wskazane dotychczasowe przepisy w mocy do czasu ich zastąpienia. Przy rozpatrywaniu konkretnej sprawy warto więc sprawdzić również aktualne przepisy wykonawcze.

Kim jest pośrednik, a kim agent nieruchomości

Prawo chorwackie rozróżnia pośrednika (posrednik) i agenta. Pośrednikiem jest spółka lub osoba prowadząca działalność gospodarczą, uprawniona do świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Agent to osoba fizyczna, która zdała egzamin zawodowy, jest wpisana na listę agentów i pracuje na podstawie umowy o pracę dla jednego pośrednika.

Samo zdanie egzaminu zawodowego nie daje zatem prawa do samodzielnego prowadzenia biura nieruchomości. Aby spełnić wymogi ustawowe, pośrednik musi ponadto wykazać, że zatrudnia co najmniej jednego agenta w pełnym wymiarze czasu pracy. Na tę zmianę zwraca uwagę także Chorwacka Izba Gospodarcza (HGK).

Przed rozpoczęciem współpracy sprawdź biuro w oficjalnym rejestrze

Odpłatne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami mogą prowadzić wyłącznie podmioty spełniające wymagania ustawowe. HGK prowadzi publiczny Rejestr Pośredników oraz odrębną Listę Agentów.

Sprawdzenie rejestrów to dla klienta prosty pierwszy krok. Nie wystarczy reklamowe zapewnienie, że ktoś jest „licencjonowanym agentem nieruchomości”. Warto zweryfikować zarówno konkretne biuro, jak i osobę, z którą klient rozmawia. Wpis potwierdza spełnienie wymogów formalnych, lecz nie gwarantuje automatycznie jakości usługi; należy ją ocenić również na podstawie doświadczenia, referencji, zakresu usług i warunków umowy.

Dobra reputacja i obowiązkowe zasady etyczne

Nowa ustawa wprowadza wymóg dobrej reputacji pośrednika oraz wybranych osób związanych z jego własnością lub zarządzaniem. Wymienia przestępstwa i inne okoliczności wykluczające spełnienie tego warunku, w tym toczące się postępowanie karne w sprawie określonych czynów.

Zasady etyczne stają się jednocześnie obowiązkową częścią systemu. Ogólny akt dotyczący etycznego prowadzenia działalności przyjmuje HGK za zgodą ministerstwa i to HGK nadzoruje jego przestrzeganie. Zgodnie z wyjaśnieniem HGK standardy etyczne obejmują tym samym również pośredników, którzy nie przystąpili dobrowolnie do wcześniejszego kodeksu.

Nieruchomości nie można ogłaszać bez umowy z właścicielem

Biuro nieruchomości nie może ogłaszać nieruchomości bez wcześniej zawartej umowy pośrednictwa z jej właścicielem. W ogłoszeniu musi jednocześnie podać swoją firmę i adres siedziby lub zamieścić odsyłacz do adresów oddziałów.

Przepis ma zwiększyć odpowiedzialność za publikowane oferty. Dla sprzedającego oznacza to, że biuro musi posiadać umowne upoważnienie do oferowania nieruchomości; kupującemu może pomóc ograniczyć nieautoryzowane, powielone lub nieaktualne ogłoszenia. Sama ustawa nie gwarantuje jednak poprawności każdej informacji w ofercie, dlatego nadal istotne jest prawne i techniczne sprawdzenie nieruchomości.

Prezentacja nieruchomości nie może być uzależniona od podpisania umowy

Jeżeli biuro oferuje nieruchomość na podstawie umowy z właścicielem, nie może uzależniać prezentacji osobie trzeciej od wcześniejszego podpisania przez nią umowy pośrednictwa. Podczas wizyty można podpisać potwierdzenie prezentacji, lecz nie powoduje ono zawarcia umowy pośrednictwa i nie może zawierać zobowiązania odwiedzającego do zapłaty prowizji.

To ważna ochrona dla zainteresowanych, którzy chcą jedynie zobaczyć konkretną nieruchomość z publicznego ogłoszenia. Praktyczne skutki nowych zasad przed ich wejściem w życie podsumował również portal Index.hr.

Kiedy biuro świadczy usługę również na rzecz kupującego

Inaczej wygląda sytuacja, gdy kupujący zamawia własną profesjonalną usługę pośrednictwa. Zgodnie z przykładami podawanymi przez HGK może ona obejmować przede wszystkim wyszukiwanie według określonych kryteriów, przesyłanie odpowiednich ofert, informowanie o nowych możliwościach, doradztwo, negocjacje lub koordynację procesu zakupu.

Taka relacja powinna zostać uregulowana pisemną umową. Przed podpisaniem musi być jasne, jakie usługi biuro rzeczywiście wykona dla kupującego, jak długo będzie obowiązywała umowa, ile wynosi prowizja i ewentualne dodatkowe koszty oraz kiedy powstaje prawo do ich zapłaty.

Prowizja musi wynikać z pisemnej umowy

Umowę pośrednictwa zawiera się w formie pisemnej i na czas określony. Jeżeli umowa nie wskazuje okresu obowiązywania, ustawa przewiduje dwanaście miesięcy. Umowa musi zawierać między innymi przedmiot pośrednictwa, rodzaj planowanej transakcji, wysokość prowizji, informacje o usługach dodatkowych i kosztach oraz numer rejestracyjny pośrednika. Jej częścią jest także podpisany cennik obowiązujący w chwili zawarcia umowy.

Biuro nie może obciążyć prowizją kupującego, najemcy ani innej osoby trzeciej, która nie zawarła z nim umowy pośrednictwa. Prawo do prowizji co do zasady powstaje dopiero po zawarciu umowy będącej przedmiotem pośrednictwa, ewentualnie już po zawarciu umowy przedwstępnej, jeśli strony wyraźnie tak postanowiły. Ustawa zakazuje zarazem żądania prowizji z góry przed tym momentem.

Prowizja od sprzedającego i kupującego jest możliwa, ale pod pewnymi warunkami

Jedno biuro może otrzymać prowizję zarówno od sprzedającego, jak i kupującego w odniesieniu do tej samej nieruchomości tylko wtedy, gdy zawarło odrębną umowę pośrednictwa z każdą ze stron. Kupujący nie płaci więc wyłącznie dlatego, że biuro reprezentuje sprzedającego lub umożliwiło mu obejrzenie nieruchomości.

Jeżeli prowizję płacą obie strony umowy, jej łączna wysokość za tę samą nieruchomość nie może przekroczyć najwyższej kwoty określonej w cenniku obowiązującym w chwili zawarcia umów. Jeszcze przed podpisaniem pośrednik musi pisemnie poinformować strony o poszczególnych prowizjach i ich łącznej wysokości.

Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności jest znacznie wyższe

Pośrednik musi posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej na wypadek szkody wyrządzonej klientowi lub osobie trzeciej podczas wykonywania działalności. Minimalna suma ubezpieczenia wynosi obecnie:

• 100 000 euro na jedno zdarzenie szkodowe,
• 300 000 euro na wszystkie roszczenia w jednym roku ubezpieczeniowym.

Są to ustawowe limity minimalne, a nie automatyczna gwarancja naprawienia każdej szkody. W konkretnej sprawie znaczenie mają także warunki ubezpieczenia i prawna ocena odpowiedzialności.

START Plus, publiczne wykazy i bardziej szczegółowa ewidencja

Wnioski pośredników i agentów składa się elektronicznie za pośrednictwem usługi START Plus. Ministerstwo wydaje odpowiednie decyzje, na podstawie których HGK dokonuje wpisów do Rejestru Pośredników i Listy Agentów.

Biura muszą prowadzić ewidencję wszystkich zawartych umów pośrednictwa, również wtedy, gdy ostatecznie nie doszło do transakcji. Ewidencja obejmuje określone ustawą dane o stronach, nieruchomości, cenie, prowizji, usługach dodatkowych i obowiązującym cenniku. Celem jest lepsza identyfikowalność i bardziej przejrzysta kontrola działalności.

Nadzór i sankcje są surowsze

HGK nadzoruje przestrzeganie aktu etycznego, nadzór administracyjny sprawuje ministerstwo, a przestrzeganie przepisów ustawowych kontrolują inspektorzy rynku z chorwackiego Państwowego Inspektoratu. W przypadku niespełnienia podstawowych wymogów lub prowadzenia działalności bez decyzji ministerstwa inspektor może zakazać dalszego pośrednictwa.

Oficjalny tekst ustawy przewiduje dla pośredników między innymi kary od 3000 do 6000 euro za wybrane naruszenia zasad działalności. Osobie prawnej lub przedsiębiorcy prowadzącemu działalność bez spełnienia warunków albo bez wymaganej decyzji ministerstwa może grozić kara od 15 000 do 30 000 euro. Konkretna sankcja zawsze zależy od rodzaju i okoliczności naruszenia.

Co nowa ustawa oznacza dla kupujących

Przed rozpoczęciem współpracy z biurem warto postępować systematycznie:

• sprawdzić biuro w Rejestrze Pośredników, a konkretnego agenta na Liście Agentów,
• odróżnić samą prezentację ogłaszanej nieruchomości od usługi zamówionej dla kupującego,
• nie traktować potwierdzenia prezentacji jako umowy pośrednictwa,
• przed podpisaniem ustalić dokładny zakres usługi, okres obowiązywania umowy, prowizję i dodatkowe koszty,
• sprawdzić, czy biuro pracuje również dla sprzedającego i jak rozdzielone są wynagrodzenia,
• poprosić o wyjaśnienie każdego postanowienia, szczególnie wyłączności, rozwiązania umowy oraz momentu powstania prawa do prowizji.

Umowa sprzedaży, stosunki własnościowe i stan techniczny nieruchomości wymagają odrębnej weryfikacji. Regulacja działalności biur nieruchomości nie zastępuje tych kontroli.

Co nowa ustawa oznacza dla sprzedających

Przed opublikowaniem oferty właściciel powinien zawrzeć z biurem pisemną umowę i sprawdzić przede wszystkim zakres prezentacji, cenę usługi, dodatkowe koszty, długość współpracy oraz ewentualną wyłączność. Wyłączność musi zostać uzgodniona wprost, a pośrednik powinien zwrócić uwagę klienta na jej skutki prawne.

Sprzedający ma obowiązek przekazać biuru prawidłowe informacje o nieruchomości i dostępne dokumenty. Powinien również na bieżąco kontrolować, czy ogłoszenia są zgodne z ustalonymi warunkami i rzeczywistym stanem oferty.

Czego ustawa nie rozwiązuje: cen i dostępności mieszkań

Nowe zasady regulują przede wszystkim profesjonalne pośrednictwo. Nie ustalają cen zakupu, same nie zwiększają podaży mieszkań ani nie rozwiązują problemu ich ograniczonej dostępności. Różnice regionalne, niedobór podaży, turystyczne wykorzystanie nieruchomości, popyt zagraniczny i oczekiwania cenowe właścicieli pozostają zatem odrębnymi kwestiami rynkowymi.

Bardziej przejrzyste ogłoszenia mogą ułatwić ocenę, które nieruchomości są faktycznie dostępne, lecz nie można z tego automatycznie wywodzić spadku cen ani szybszego zawierania transakcji.

Cztery zasady, które warto zapamiętać

• Sprawdź pośrednika i agenta w publicznych wykazach.
• Biuro nie może ogłaszać nieruchomości bez umowy z jej właścicielem.
• Sama prezentacja nie może być uzależniona od umowy pośrednictwa, a potwierdzenie prezentacji nie może powodować obowiązku zapłaty prowizji.
• Prowizji można żądać od osoby, która zawarła z biurem odpowiednią umowę; przy reprezentowaniu obu stron obowiązują dodatkowe wymogi informacyjne i limity cenowe.

Artykuł podsumowuje ogólne zasady obowiązujące w dniu publikacji i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Przed podpisaniem umowy lub rozwiązywaniem sporu należy opierać się na aktualnym chorwackim brzmieniu przepisów i skonsultować się z wykwalifikowanym specjalistą.

Źródła

• Narodne novine 69/2026: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina
• Ministerstwo Gospodarki Chorwacji: większa ochrona obywateli i jaśniejsze zasady
• HGK: nowa ustawa reguluje relacje i prawa przy zakupie oraz najmie nieruchomości
• Index.hr: przegląd zmian dla kupujących nieruchomości
• Digitalna komora: publiczny Rejestr Pośredników