Nouvelles règles pour les agences immobilières en Croatie : ce qui change depuis juillet 2026 pour acheteurs et vendeurs

Depuis le 7 juillet 2026, une nouvelle loi sur l’intermédiation dans les transactions immobilières (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina) est en vigueur en Croatie. Publiée le 29 juin 2026 dans le Journal officiel croate Narodne novine n° 69/2026, elle a remplacé la législation précédente, dont les fondements remontaient à 2007.

Le nouveau texte renforce les conditions imposées aux intermédiaires et aux agents immobiliers, précise les règles applicables aux contrats, aux annonces, aux visites et aux commissions, et accroît le contrôle public du marché. Le ministère croate de l’Économie présente ces changements comme une avancée vers une meilleure protection des citoyens, davantage de transparence et des obligations plus claires pour les intermédiaires.

Pour les acheteurs et les vendeurs, les questions pratiques sont essentielles : qui peut exercer l’intermédiation immobilière, quand faut-il signer un contrat, dans quels cas une commission peut-elle être demandée et quelles obligations ne découlent pas de la simple visite d’un bien proposé au public ?

Ce qui est précisément entré en vigueur le 7 juillet 2026

La loi réglemente les conditions d’exercice de l’intermédiation immobilière, les contrats et les conditions générales, les droits et obligations des intermédiaires, des agents et des clients, les commissions, les examens professionnels, les registres publics, le contrôle et les sanctions.

Tous les textes d’application ne devaient toutefois pas nécessairement être remplacés dès le premier jour. La loi fixe des délais pour l’adoption des règlements et d’autres actes, tout en maintenant certaines dispositions antérieures jusqu’à leur remplacement. Pour un cas précis, il convient donc aussi de vérifier les règles d’application actualisées.

Qui est l’intermédiaire et qui est l’agent immobilier ?

La loi croate distingue l’intermédiaire (posrednik) de l’agent. L’intermédiaire est une société ou un entrepreneur individuel enregistré et autorisé à exercer l’intermédiation immobilière. L’agent est une personne physique qui a réussi l’examen professionnel, est inscrite au Répertoire des agents et travaille pour un seul intermédiaire dans le cadre d’un contrat de travail.

La seule réussite à l’examen professionnel n’autorise donc pas une personne à exploiter seule une agence immobilière. Pour remplir les conditions légales, l’intermédiaire doit également démontrer qu’il emploie au moins un agent à temps plein. La Chambre croate de l’économie (HGK) souligne elle aussi cette évolution.

Vérifiez l’agence dans le registre officiel avant de travailler avec elle

Seuls les professionnels qui remplissent les conditions légales peuvent exercer l’intermédiation immobilière contre rémunération. La HGK tient un Registre public des intermédiaires (Registar posrednika) ainsi qu’un Répertoire distinct des agents (Imenik agenata).

Consulter ces listes constitue un premier contrôle simple pour le client. Une affirmation publicitaire selon laquelle une personne serait un « agent agréé » ne suffit pas : il est utile de vérifier l’agence et l’interlocuteur concerné. L’inscription confirme le respect des conditions formelles, mais ne garantit pas automatiquement la qualité du service, qui doit aussi être évaluée au regard de l’expérience, des références, de l’étendue des prestations et des conditions contractuelles.

Honorabilité et règles éthiques obligatoires

La nouvelle loi introduit une condition d’honorabilité pour l’intermédiaire et pour certaines personnes liées à sa propriété ou à sa direction. Le texte énumère les infractions pénales et les autres circonstances qui excluent cette qualité, y compris l’existence d’une procédure pénale en cours pour certains faits déterminés.

Les règles éthiques deviennent par ailleurs une composante obligatoire du dispositif. La HGK adopte l’acte général relatif à la conduite éthique avec l’accord préalable du ministère et en contrôle le respect. Selon les explications de la HGK, les normes éthiques s’appliquent ainsi également aux intermédiaires qui n’avaient pas adhéré volontairement à l’ancien code.

Pas d’annonce immobilière sans contrat avec le propriétaire

Un intermédiaire ne peut pas publier une annonce pour un bien sans avoir préalablement conclu un contrat d’intermédiation avec son propriétaire. Dans l’annonce, il doit aussi indiquer sa raison sociale et l’adresse de son siège, ou fournir un lien vers les adresses de ses agences.

Cette règle renforce la responsabilité à l’égard des offres publiées. Pour le vendeur, elle signifie que l’agence doit disposer d’un mandat contractuel ; pour l’acheteur, elle peut contribuer à limiter les annonces non autorisées, dupliquées ou obsolètes. La loi ne garantit toutefois pas l’exactitude de chaque information publiée : les vérifications juridiques et techniques du bien restent indispensables.

La visite ne peut pas être subordonnée à la signature d’un contrat

Lorsqu’un intermédiaire propose un bien sur la base d’un contrat conclu avec le propriétaire, il ne peut pas imposer à un tiers de signer au préalable un contrat d’intermédiation pour pouvoir le visiter. Une attestation de visite (potvrda o razgledavanju) peut être signée lors de la visite, mais elle ne constitue pas un contrat d’intermédiation et ne peut pas obliger le visiteur à payer une commission.

Il s’agit d’une protection importante pour les personnes qui souhaitent simplement voir un bien précis proposé au public. Index.hr a également résumé les conséquences pratiques de ces règles avant leur entrée en vigueur.

Quand l’agence fournit-elle aussi un service à l’acheteur ?

La situation est différente lorsque l’acheteur commande son propre service professionnel d’intermédiation. Selon les exemples donnés par la HGK, il peut notamment s’agir d’une recherche ciblée selon des critères définis, de l’envoi de biens adaptés, d’alertes sur de nouvelles opportunités, de conseils, de négociations avec le vendeur ou de la coordination du processus d’achat.

Cette relation doit être encadrée par un contrat écrit. Avant la signature, il faut savoir clairement quelles prestations l’agence réalisera effectivement pour l’acheteur, combien de temps le contrat durera, quel sera le montant de la commission et des éventuels frais supplémentaires, et à quel moment leur paiement deviendra exigible.

La commission doit reposer sur un contrat écrit

Le contrat d’intermédiation est conclu par écrit et pour une durée déterminée. Si cette durée n’est pas précisée, la loi la fixe à douze mois. Le contrat doit notamment mentionner l’objet de l’intermédiation, la nature de l’opération envisagée, le montant de la commission, les prestations et frais supplémentaires ainsi que le numéro d’enregistrement de l’intermédiaire. Le tarif applicable au jour de la signature, signé par les parties, en fait également partie.

L’intermédiaire ne peut facturer de commission à un acheteur, un locataire ou un autre tiers qui n’a pas conclu avec lui de contrat d’intermédiation. Le droit à la commission naît en principe seulement lors de la conclusion du contrat faisant l’objet de l’intermédiation, ou dès la signature d’un avant-contrat si les parties l’ont expressément prévu. La loi interdit d’exiger à l’avance tout ou partie de la commission avant ce moment.

Une commission du vendeur et de l’acheteur est possible, sous conditions

Pour un même bien, un intermédiaire peut percevoir une commission du vendeur et de l’acheteur uniquement s’il a conclu un contrat d’intermédiation distinct avec chacune des parties. L’acheteur ne paie donc pas du seul fait que l’agence représente le vendeur ou lui a permis de visiter le bien.

Lorsque les deux parties contractantes versent une commission, le total perçu pour le même bien ne peut pas dépasser le montant maximal prévu par le tarif en vigueur lors de la conclusion des contrats. Avant leur signature, l’intermédiaire doit communiquer par écrit aux parties le montant de chaque commission et leur montant total.

L’assurance responsabilité obligatoire est nettement renforcée

L’intermédiaire doit maintenir une assurance de responsabilité professionnelle couvrant les dommages qu’il pourrait causer à son client ou à des tiers dans le cadre de son activité. Les montants assurés minimaux sont désormais de :

• 100 000 euros par sinistre,
• 300 000 euros pour l’ensemble des demandes d’indemnisation au cours d’une même année d’assurance.

Il s’agit de seuils légaux minimaux, et non d’une garantie automatique d’indemnisation de tout préjudice. Dans chaque dossier, les conditions de la police et l’analyse juridique de la responsabilité comptent également.

START Plus, listes publiques et registres plus détaillés

Les intermédiaires et les agents déposent leurs demandes par voie électronique au moyen du service START PLUS. Le ministère rend les décisions correspondantes et la HGK procède, sur cette base, aux inscriptions au Registre des intermédiaires et au Répertoire des agents.

Les agences doivent tenir un registre de tous les contrats d’intermédiation conclus, y compris lorsque l’opération n’a finalement pas abouti. Ce registre contient les informations exigées par la loi sur les parties, le bien, le prix, la commission, les prestations supplémentaires et le tarif applicable. L’objectif est d’améliorer la traçabilité et de rendre le contrôle de l’activité plus transparent.

Le contrôle et les sanctions sont plus stricts

La HGK contrôle le respect de l’acte général relatif à l’éthique, le ministère exerce la surveillance administrative et les inspecteurs du marché de l’Inspection d’État croate vérifient l’application de la loi. Si les conditions essentielles ne sont pas réunies ou si l’activité est exercée sans décision du ministère, l’inspecteur peut interdire la poursuite de l’intermédiation.

Le texte officiel de la loi prévoit par exemple, pour certains manquements aux règles d’exploitation, des amendes de 3 000 à 6 000 euros pour l’intermédiaire. L’exercice de l’activité sans remplir les conditions requises ou sans la décision ministérielle nécessaire peut exposer une personne morale ou un entrepreneur individuel à une amende de 15 000 à 30 000 euros. La sanction concrète dépend toujours de la nature et des circonstances de l’infraction.

Ce que la nouvelle loi signifie pour les acheteurs

Avant de travailler avec une agence, il est utile de procéder méthodiquement :

• vérifier l’intermédiaire dans le Registre des intermédiaires et l’agent concerné dans le Répertoire des agents,
• distinguer la simple visite d’un bien annoncé du service commandé par l’acheteur,
• ne pas confondre l’attestation de visite avec un contrat d’intermédiation,
• avant de signer, déterminer précisément les prestations, la durée du contrat, la commission et les frais supplémentaires,
• vérifier si l’agence travaille aussi pour le vendeur et comment les rémunérations sont réparties,
• demander l’explication de chaque clause, notamment l’exclusivité, la résiliation et le moment où le droit à commission prend naissance.

Le contrat de vente, les droits de propriété et l’état technique du bien nécessitent des vérifications distinctes. La réglementation des agences ne les remplace pas.

Ce que la nouvelle loi signifie pour les vendeurs

Avant de publier l’annonce, le propriétaire devrait conclure un contrat écrit avec l’agence et vérifier notamment l’étendue de la présentation, le prix du service, les frais supplémentaires, la durée de la collaboration et l’éventuelle exclusivité. Le mandat exclusif doit être convenu expressément et l’intermédiaire doit informer le client de ses effets juridiques.

Le vendeur doit communiquer à l’agence des informations exactes et les documents disponibles sur le bien. Il devrait aussi contrôler régulièrement que l’annonce correspond aux conditions convenues et à la situation réelle de l’offre.

Ce que la loi ne règle pas : les prix et l’accessibilité du logement

Les nouvelles règles concernent avant tout l’intermédiation professionnelle. Elles ne fixent pas les prix de vente, n’augmentent pas à elles seules l’offre de logements et ne résolvent pas les difficultés d’accès au logement. Les écarts régionaux, la pénurie de biens, l’usage touristique, la demande étrangère et les attentes de prix des propriétaires restent donc des questions de marché distinctes.

Des annonces plus transparentes peuvent améliorer la visibilité des biens réellement disponibles, mais elles ne permettent pas d’en déduire automatiquement une baisse des prix ou une conclusion plus rapide des transactions.

Quatre règles à retenir

• Vérifiez l’intermédiaire et l’agent dans les listes publiques.
• L’agence ne peut pas publier un bien sans contrat avec son propriétaire.
• La simple visite ne peut pas être soumise à la signature d’un contrat d’intermédiation et l’attestation de visite ne peut pas créer une obligation de payer une commission.
• La commission peut être demandée à la personne qui a conclu le contrat correspondant avec l’agence ; des obligations d’information et des plafonds supplémentaires s’appliquent si l’intermédiaire travaille pour les deux parties.

Cet article résume les règles générales en vigueur à sa date de publication et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Avant de signer un contrat ou de traiter un litige, il convient de consulter la réglementation croate actualisée et un professionnel qualifié.

Sources

• Narodne novine 69/2026 : loi sur l’intermédiation dans les transactions immobilières
• Ministère croate de l’Économie : meilleure protection des citoyens et règles plus claires
• HGK : la nouvelle loi encadre les relations et les droits lors de l’achat et de la location
• Index.hr : aperçu des changements pour les acheteurs immobiliers
• Digitalna komora : Registre public des intermédiaires