Nová pravidla pro realitní kanceláře v Chorvatsku: co se od července 2026 změnilo pro kupující a prodávající

Od 7. července 2026 platí v Chorvatsku nový zákon o zprostředkování obchodu s nemovitostmi (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina). Byl vyhlášen 29. června 2026 v chorvatské Sbírce zákonů Narodne novine č. 69/2026 a nahradil dosavadní zákon, jehož základ pocházel z roku 2007.

Nová úprava zpřesňuje podmínky pro realitní zprostředkovatele a agenty, přesněji vymezuje pravidla pro smlouvy, inzerci, prohlídky a provize a posiluje veřejnou kontrolu trhu. Chorvatské ministerstvo hospodářství změny představuje jako krok k větší ochraně občanů, transparentnosti a jasnějším povinnostem zprostředkovatelů.

Pro kupující a prodávající jsou nejdůležitější praktické otázky: kdo smí nemovitosti zprostředkovávat, kdy je nutné uzavřít smlouvu, za co lze požadovat provizi a co pouhá návštěva inzerované nemovitosti ještě neznamená.

Co přesně začalo platit 7. července 2026

Zákon upravuje podmínky výkonu realitního zprostředkování, smlouvy a všeobecné obchodní podmínky, práva a povinnosti zprostředkovatelů, agentů a klientů, provize, odborné zkoušky, veřejné registry, dohled i sankce.

Ne všechny prováděcí detaily však musely být k prvnímu dni účinnosti nově vydány. Zákon stanoví lhůty pro přijetí podzákonných a dalších aktů a současně ponechává do jejich nahrazení v platnosti určené dosavadní předpisy. Při řešení konkrétního případu je proto vhodné ověřit také aktuální prováděcí úpravu.

Kdo je zprostředkovatel a kdo realitní agent

Chorvatský zákon rozlišuje mezi zprostředkovatelem (posrednik) a agentem. Zprostředkovatelem je společnost nebo živnostník oprávněný vykonávat realitní zprostředkování. Agent je fyzická osoba, která složila odbornou zkoušku, je zapsána v seznamu agentů a pracuje na základě pracovní smlouvy pro jednoho zprostředkovatele.

Samotné složení odborné zkoušky tedy neopravňuje člověka k samostatnému provozování realitní kanceláře. Zprostředkovatel navíc musí pro splnění zákonných podmínek doložit, že má nejméně jednoho agenta zaměstnaného na plný pracovní úvazek. Na tuto změnu upozorňuje také Chorvatská hospodářská komora (HGK).

Před spoluprací ověřte kancelář v oficiálním registru

Placené realitní zprostředkování mohou vykonávat pouze subjekty, které splňují zákonné podmínky. HGK vede veřejný Registr zprostředkovatelů a samostatný Seznam agentů.

Pro klienta je kontrola registru jednoduchým prvním krokem. Nestačí pouze reklamní tvrzení, že je někdo „licencovaný agent“. Je vhodné ověřit konkrétní kancelář i osobu, s níž klient jedná. Zápis potvrzuje splnění formálních podmínek, nikoli však automaticky kvalitu služby; tu je třeba posoudit také podle zkušeností, referencí, rozsahu služby a smluvních podmínek.

Dobrá pověst a povinná etická pravidla

Nový zákon zavádí podmínku dobré pověsti zprostředkovatele a vybraných osob spojených s jeho vlastnictvím či vedením. Zákon vyjmenovává trestné činy a další okolnosti, které splnění této podmínky vylučují, včetně probíhajícího trestního řízení pro určené skutky.

Etická pravidla se současně stávají povinnou součástí systému. Obecný akt o etickém podnikání přijímá HGK se souhlasem ministerstva a HGK také dohlíží na jeho dodržování. Podle vysvětlení HGK se tím etické standardy rozšiřují i na zprostředkovatele, kteří se k dřívějšímu kodexu dobrovolně nepřihlásili.

Nemovitost nelze inzerovat bez smlouvy s vlastníkem

Realitní kancelář nesmí inzerovat nemovitost bez předem uzavřené smlouvy o zprostředkování s jejím vlastníkem. V inzerci musí zároveň uvést svou firmu a adresu sídla, případně odkaz na adresy poboček.

Pravidlo má zvýšit odpovědnost za publikované nabídky. Pro prodávajícího znamená, že kancelář musí mít k nabídce smluvní oprávnění; kupujícímu může pomoci omezit neautorizované, duplicitní nebo neaktuální inzeráty. Samotný zákon však nezaručuje, že každý údaj v nabídce bude bezchybný, proto zůstává důležitá právní a technická prověrka nemovitosti.

Prohlídka se nesmí podmiňovat podpisem smlouvy

Pokud kancelář nabízí nemovitost na základě smlouvy s vlastníkem, nesmí třetí osobě podmínit její prohlídku předchozím podpisem smlouvy o zprostředkování. Při návštěvě lze podepsat potvrzení o prohlídce, tím však nevzniká smlouva o zprostředkování a potvrzení nesmí obsahovat závazek návštěvníka zaplatit provizi.

To je důležitá ochrana pro zájemce, kteří chtějí pouze vidět konkrétní veřejně inzerovanou nemovitost. Praktický dopad nových pravidel před jejich účinností shrnul také Index.hr.

Kdy už kancelář poskytuje službu také kupujícímu

Jiná situace nastává, když si kupující objedná vlastní profesionální zprostředkovatelskou službu. Podle příkladů uváděných HGK může jít zejména o cílené vyhledávání podle zadaných kritérií, zasílání vhodných nabídek, upozorňování na nové příležitosti, poradenství, vyjednávání nebo koordinaci kupního procesu.

Takový vztah má být upraven písemnou smlouvou. Před podpisem musí být jasné, jaké služby kancelář pro kupujícího skutečně vykoná, jak dlouho smlouva trvá, kolik činí provize a případné další náklady a kdy vznikne nárok na jejich úhradu.

Provize musí vycházet z písemné smlouvy

Smlouva o zprostředkování se uzavírá písemně a na dobu určitou. Není-li doba ve smlouvě sjednána, zákon stanoví dvanáct měsíců. Smlouva musí obsahovat mimo jiné předmět zprostředkování, druh zamýšleného obchodu, výši provize, údaje o dodatečných službách a nákladech a registrační číslo zprostředkovatele. Její součástí je také podepsaný ceník platný při uzavření smlouvy.

Kancelář nesmí účtovat provizi kupujícímu, nájemci ani jiné třetí osobě, která s ní smlouvu o zprostředkování neuzavřela. Nárok na provizi obecně vzniká až uzavřením zprostředkovávané smlouvy, případně už uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, pokud si to strany výslovně sjednaly. Zákon zároveň zakazuje požadovat provizi předem před tímto okamžikem.

Provize od prodávajícího i kupujícího je možná, ale má podmínky

Jedna kancelář může u stejné nemovitosti dostat provizi od prodávajícího i kupujícího pouze tehdy, když s každou stranou uzavřela samostatnou smlouvu o zprostředkování. Kupující tedy neplatí pouze proto, že kancelář zastupuje prodávajícího nebo mu umožnila prohlídku.

Pokud provizi platí obě smluvní strany, její celková částka za tutéž nemovitost nesmí překročit nejvyšší částku stanovenou v ceníku platném při uzavření smluv. Ještě před jejich podpisem musí zprostředkovatel strany písemně informovat o jednotlivých provizích i jejich celkové výši.

Povinné pojištění odpovědnosti je výrazně vyšší

Zprostředkovatel musí mít pojištění profesní odpovědnosti pro případ škody způsobené klientovi nebo třetí osobě při výkonu činnosti. Minimální pojistné krytí nyní činí:

• 100 000 eur za jednu škodní událost,
• 300 000 eur za všechny nároky během jednoho pojistného roku.

Jde o minimální zákonné limity, nikoli automatickou záruku náhrady každé škody. V konkrétním případě záleží také na podmínkách pojištění a právním posouzení odpovědnosti.

START Plus, veřejné seznamy a podrobnější evidence

Žádosti zprostředkovatelů i agentů se podávají elektronicky prostřednictvím služby START Plus. Ministerstvo vydává příslušná rozhodnutí a HGK na jejich základě provádí zápisy do Registru zprostředkovatelů a Seznamu agentů.

Kanceláře musí vést evidenci všech uzavřených smluv o zprostředkování, a to i tehdy, když nakonec k obchodu nedošlo. Evidence zahrnuje zákonem určené údaje o stranách, nemovitosti, ceně, provizi, dalších službách a platném ceníku. Cílem je lepší dohledatelnost a transparentnější kontrola činnosti.

Dohled a sankce jsou přísnější

Na dodržování etického aktu dohlíží HGK, správní dohled vykonává ministerstvo a zákonná pravidla kontrolují tržní inspektoři chorvatského Státního inspektorátu. Při nesplnění základních podmínek nebo činnosti bez rozhodnutí ministerstva může inspektor další zprostředkování zakázat.

Oficiální znění zákona stanoví pro zprostředkovatele například pokuty od 3 000 do 6 000 eur za vybraná porušení provozních pravidel. Za výkon činnosti bez splnění podmínek nebo bez potřebného rozhodnutí ministerstva může právnické osobě či živnostníkovi hrozit pokuta od 15 000 do 30 000 eur. Konkrétní sankce vždy závisí na povaze a okolnostech porušení.

Co nový zákon znamená pro kupující

Před spoluprací s kanceláří je vhodné postupovat systematicky:

• ověřit kancelář v Registru zprostředkovatelů a konkrétního agenta v Seznamu agentů,
• rozlišit pouhou prohlídku inzerované nemovitosti od služby objednané pro kupujícího,
• nepovažovat potvrzení o prohlídce za smlouvu o zprostředkování,
• před podpisem zjistit přesný rozsah služby, dobu trvání smlouvy, provizi a další náklady,
• ověřit, zda kancelář pracuje také pro prodávajícího a jak jsou rozděleny odměny,
• nechat si vysvětlit každé ustanovení, zejména exkluzivitu, ukončení smlouvy a okamžik vzniku nároku na provizi.

Kupní smlouva, vlastnické vztahy a technický stav nemovitosti vyžadují samostatnou prověrku. Regulace realitních kanceláří tuto kontrolu nenahrazuje.

Co nový zákon znamená pro prodávající

Vlastník by měl před zveřejněním nabídky uzavřít s kanceláří písemnou smlouvu a zkontrolovat zejména rozsah prezentace, cenu služby, další náklady, délku spolupráce a případnou exkluzivitu. Výhradní zastoupení musí být sjednáno výslovně a zprostředkovatel má klienta upozornit na jeho právní účinky.

Prodávající má kanceláři poskytnout správné informace o nemovitosti a dostupné doklady. Zároveň by měl průběžně kontrolovat, zda inzerce odpovídá sjednaným podmínkám a skutečnému stavu nabídky.

Co zákon neřeší: ceny a dostupnost bydlení

Nová pravidla upravují především profesionální zprostředkování. Nestanovují kupní ceny, nezvyšují sama o sobě nabídku bytů a neřeší nedostupnost bydlení. Regionální rozdíly, nedostatek nabídky, turistické využití nemovitostí, zahraniční poptávka a cenová očekávání vlastníků proto zůstávají samostatnými tržními tématy.

Transparentnější inzerce může zlepšit přehled o skutečně dostupných nemovitostech, nelze z ní však automaticky odvozovat pokles cen nebo rychlejší uzavírání obchodů.

Čtyři pravidla, která je dobré si zapamatovat

• Zprostředkovatele i agenta si ověřte ve veřejných seznamech.
• Kancelář nesmí bez smlouvy s vlastníkem nemovitost inzerovat.
• Pouhou prohlídku nesmí podmínit smlouvou o zprostředkování a potvrzení o prohlídce nesmí zakládat povinnost platit provizi.
• Provizi lze požadovat po osobě, která s kanceláří uzavřela odpovídající smlouvu; při zastupování obou stran platí další informační a cenové limity.

Článek shrnuje obecná pravidla platná k datu publikace a nenahrazuje individuální právní poradenství. Před podpisem smlouvy nebo řešením sporu je vhodné vycházet z aktuálního chorvatského znění předpisů a poradit se s kvalifikovaným odborníkem.

Zdroje

• Narodne novine 69/2026: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina
• Ministerstvo hospodářství Chorvatska: větší ochrana občanů a jasnější pravidla
• HGK: nový zákon upravuje vztahy a práva při koupi a nájmu nemovitostí
• Index.hr: přehled změn pro kupující nemovitostí
• Digitalna komora: veřejný Registr zprostředkovatelů