Nova pravila za agencije za nekretnine u Hrvatskoj: što se od srpnja 2026. promijenilo za kupce i prodavatelje

Od 7. srpnja 2026. u Hrvatskoj je na snazi novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Objavljen je 29. lipnja 2026. u Narodnim novinama broj 69/2026 i zamijenio je dotadašnji zakon, čiji temelji potječu iz 2007. godine.

Novi propis postrožuje uvjete za posrednike i agente, preciznije uređuje ugovore, oglašavanje, razglede i posredničke naknade te jača javni nadzor tržišta. Ministarstvo gospodarstva promjene predstavlja kao korak prema većoj zaštiti građana, transparentnosti i jasnijim obvezama posrednika.

Za kupce i prodavatelje najvažnija su praktična pitanja: tko smije posredovati u prometu nekretnina, kada se mora sklopiti ugovor, kada se smije tražiti posrednička naknada i što sam razgled oglašene nekretnine još uvijek ne znači.

Što je točno stupilo na snagu 7. srpnja 2026.

Zakon uređuje uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, sklapanje ugovora i opće uvjete poslovanja, prava i obveze posrednika, agenata i nalogodavaca, posredničku naknadu, stručne ispite, javne evidencije, nadzor i sankcije.

Ipak, nisu svi provedbeni detalji morali biti doneseni već prvoga dana primjene. Zakon određuje rokove za donošenje podzakonskih i drugih akata, a do njihove zamjene ostavlja na snazi određene postojeće propise. Pri rješavanju konkretnog slučaja zato treba provjeriti i aktualne provedbene propise.

Tko je posrednik, a tko agent

Hrvatski zakon razlikuje posrednika i agenta. Posrednik je trgovačko društvo ili obrt registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Agent je fizička osoba koja ima položen stručni ispit, upisana je u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu.

Samo položen stručni ispit stoga ne daje osobi pravo da samostalno vodi agenciju za nekretnine. Posrednik radi ispunjavanja zakonskih uvjeta mora dokazati i da ima najmanje jednog agenta zaposlenog na puno radno vrijeme. Na tu promjenu upozorava i Hrvatska gospodarska komora (HGK).

Prije suradnje provjerite agenciju u službenom registru

Posredovanjem uz naknadu smiju se baviti samo subjekti koji ispunjavaju zakonske uvjete. HGK vodi javni Registar posrednika i zaseban Imenik agenata.

Provjera u tim javnim evidencijama jednostavan je prvi korak za klijenta. Nije dovoljno samo reklamno tvrđenje da je netko „licencirani agent“. Treba provjeriti konkretnog posrednika i osobu s kojom klijent komunicira. Upis potvrđuje ispunjavanje formalnih uvjeta, ali ne jamči automatski kvalitetu usluge; nju treba procijeniti i prema iskustvu, preporukama, opsegu usluge i ugovornim uvjetima.

Dobar ugled i obvezna etička pravila

Novi zakon uvodi uvjet dobrog ugleda za posrednika i određene osobe povezane s njegovim vlasništvom ili upravljanjem. U zakonu su navedena kaznena djela i druge okolnosti zbog kojih taj uvjet nije ispunjen, uključujući kazneni postupak koji je u tijeku za određena djela.

Etička pravila ujedno postaju obvezan dio sustava. Opći akt o etičkom poslovanju donosi HGK uz prethodnu suglasnost Ministarstva, a HGK nadzire i njegovo provođenje. Prema objašnjenju HGK-a, etički se standardi tako proširuju i na posrednike koji ranije nisu dobrovoljno pristupili kodeksu.

Nekretnina se ne smije oglašavati bez ugovora s vlasnikom

Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. Posrednik pri oglašavanju mora objaviti i svoju tvrtku te adresu sjedišta, odnosno poveznicu s adresama poslovnica.

Pravilo povećava odgovornost za objavljene ponude. Prodavatelju potvrđuje da agencija mora imati ugovorno ovlaštenje za oglas, a kupcu može pomoći ograničiti neovlaštene, dvostruke ili zastarjele oglase. Zakon ipak ne jamči da je svaki podatak u ponudi bez pogreške, pa pravna i tehnička provjera nekretnine ostaje nužna.

Razgled se ne smije uvjetovati potpisom ugovora

Posrednik koji na temelju ugovora s vlasnikom oglašava nekretninu ne smije trećoj osobi uvjetovati njezin razgled prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Prilikom razgledavanja može se potpisati potvrda o razgledavanju, ali ona se ne smatra ugovorom o posredovanju i ne smije obvezivati posjetitelja na plaćanje posredničke naknade.

To je važna zaštita za zainteresirane osobe koje samo žele vidjeti određenu javno oglašenu nekretninu. Praktične posljedice novih pravila uoči njihova stupanja na snagu sažeo je i Index.hr.

Kada agencija pruža uslugu i kupcu

Drukčija je situacija kada kupac naruči vlastitu profesionalnu uslugu posredovanja. Prema primjerima HGK-a, to osobito može uključivati ciljano traženje prema zadanim kriterijima, slanje odgovarajućih ponuda, obavještavanje o novim prilikama, savjetovanje, pregovaranje ili koordinaciju kupoprodajnog postupka.

Takav odnos treba urediti pisanim ugovorom. Prije potpisa mora biti jasno koje će usluge posrednik doista pružiti kupcu, koliko ugovor traje, kolika je posrednička naknada i koji su mogući dodatni troškovi te kada nastaje pravo na njihovu naplatu.

Posrednička naknada mora proizlaziti iz pisanog ugovora

Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Ako ugovor ne određuje trajanje, zakon propisuje dvanaest mjeseci. Ugovor mora sadržavati, među ostalim, predmet posredovanja, vrstu namjeravanog posla, iznos posredničke naknade, podatke o dodatnim uslugama i troškovima te registarski broj posrednika. Njegov je sastavni dio i potpisani cjenik koji je vrijedio pri sklapanju ugovora.

Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu kupcu, najmoprimcu ili drugoj trećoj osobi koja s njim nije sklopila ugovor o posredovanju. Pravo na naknadu u pravilu nastaje tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, odnosno već sklapanjem predugovora ako je to izričito ugovoreno. Zakon zabranjuje da se prije tog trenutka zahtijeva djelomično ili potpuno plaćanje naknade unaprijed.

Naknada od prodavatelja i kupca moguća je, ali pod uvjetima

Isti posrednik može za istu nekretninu naplatiti posredničku naknadu od prodavatelja i od kupca samo ako je sa svakom stranom sklopio zaseban ugovor o posredovanju. Kupac, dakle, ne plaća samo zato što posrednik zastupa prodavatelja ili mu je omogućio razgled.

Ako naknadu plaćaju obje ugovorne strane, ukupan iznos naplaćen za istu nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određen važećim cjenikom u vrijeme sklapanja ugovora. Prije potpisivanja ugovora posrednik mora pisanim putem upoznati strane s pojedinačnim naknadama i njihovim ukupnim iznosom.

Obvezno osiguranje od odgovornosti znatno je više

Posrednik mora održavati policu osiguranja od profesionalne odgovornosti za štetu koju bi u obavljanju posredovanja mogao prouzročiti nalogodavcu ili trećim osobama. Najniži osigurani iznosi sada su:

• 100.000 eura po jednom štetnom događaju,
• 300.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.

Riječ je o minimalnim zakonskim iznosima, a ne o automatskom jamstvu naknade svake štete. U konkretnom slučaju važni su i uvjeti osiguranja te pravna ocjena odgovornosti.

START Plus, javne evidencije i podrobniji zapisi

Posrednici i agenti zahtjeve podnose elektronički putem e-usluge START PLUS. Ministarstvo donosi odgovarajuća rješenja, a HGK na temelju njih provodi upise u Registar posrednika i Imenik agenata.

Posrednici moraju voditi evidenciju o svim sklopljenim ugovorima o posredovanju, uključujući one kod kojih posredovani posao na kraju nije sklopljen. Evidencija obuhvaća zakonom propisane podatke o strankama, nekretnini, cijeni, naknadi, dodatnim uslugama i važećem cjeniku. Cilj je bolja sljedivost i transparentniji nadzor poslovanja.

Nadzor i sankcije stroži su

HGK nadzire provedbu općeg akta o etičkom poslovanju, Ministarstvo provodi upravni nadzor, a tržišni inspektori Državnog inspektorata nadziru primjenu zakona. Ako osnovni uvjeti nisu ispunjeni ili se djelatnost obavlja bez rješenja Ministarstva, inspektor može zabraniti daljnje posredovanje.

Službeni tekst zakona za određene povrede poslovnih pravila predviđa, primjerice, novčane kazne za posrednika od 3.000 do 6.000 eura. Za obavljanje djelatnosti bez ispunjenih uvjeta ili bez potrebnog rješenja Ministarstva pravnoj osobi ili obrtniku može prijetiti kazna od 15.000 do 30.000 eura. Konkretna sankcija uvijek ovisi o vrsti i okolnostima povrede.

Što novi zakon znači za kupce

Prije suradnje s agencijom korisno je postupiti sustavno:

• provjeriti posrednika u Registru posrednika, a konkretnog agenta u Imeniku agenata,
• razlikovati sam razgled oglašene nekretnine od usluge koju kupac posebno naručuje,
• ne smatrati potvrdu o razgledavanju ugovorom o posredovanju,
• prije potpisa utvrditi točan opseg usluge, trajanje ugovora, iznos naknade i dodatne troškove,
• provjeriti radi li posrednik i za prodavatelja te kako su naknade raspoređene,
• zatražiti objašnjenje svake odredbe, osobito ekskluzivnosti, prestanka ugovora i trenutka nastanka prava na naknadu.

Kupoprodajni ugovor, vlasnički odnosi i tehničko stanje nekretnine zahtijevaju zasebnu provjeru. Regulacija posrednika tu provjeru ne zamjenjuje.

Što novi zakon znači za prodavatelje

Vlasnik bi prije objave ponude s posrednikom trebao sklopiti pisani ugovor te posebno provjeriti opseg prezentacije, cijenu usluge, dodatne troškove, trajanje suradnje i moguću ekskluzivnost. Isključivo posredovanje mora biti izričito ugovoreno, a posrednik mora nalogodavca upozoriti na pravne posljedice takve klauzule.

Prodavatelj posredniku treba dati točne informacije o nekretnini i raspoložive isprave. Ujedno treba redovito provjeravati odgovara li oglas ugovorenim uvjetima i stvarnom stanju ponude.

Što zakon ne rješava: cijene i dostupnost stanovanja

Nova pravila prvenstveno uređuju profesionalno posredovanje. Ne određuju kupoprodajne cijene, sama po sebi ne povećavaju ponudu stanova i ne rješavaju problem priuštivosti stanovanja. Regionalne razlike, nedostatna ponuda, turistička uporaba nekretnina, inozemna potražnja i cjenovna očekivanja vlasnika zato ostaju zasebne tržišne teme.

Transparentnije oglašavanje može poboljšati uvid u stvarno dostupne nekretnine, ali iz njega se ne može automatski zaključiti da će cijene pasti ili da će se poslovi brže sklapati.

Četiri pravila koja vrijedi zapamtiti

• Posrednika i agenta provjerite u javnim evidencijama.
• Posrednik ne smije oglašavati nekretninu bez ugovora s vlasnikom.
• Sam razgled ne smije uvjetovati ugovorom o posredovanju, a potvrda o razgledavanju ne smije stvarati obvezu plaćanja naknade.
• Naknada se smije tražiti od osobe koja je s posrednikom sklopila odgovarajući ugovor; pri posredovanju za obje strane vrijede dodatne obveze informiranja i cjenovni limiti.

Članak sažima opća pravila koja vrijede na dan objave i ne predstavlja individualni pravni savjet. Prije potpisa ugovora ili rješavanja spora treba provjeriti aktualne hrvatske propise i savjetovati se s kvalificiranim stručnjakom.

Izvori

• Narodne novine 69/2026: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina
• Ministarstvo gospodarstva: veća zaštita građana i jasnija pravila
• HGK: novi zakon uređuje odnose i prava pri kupnji i najmu nekretnina
• Index.hr: pregled promjena za kupce nekretnina
• Digitalna komora: javni Registar posrednika