Neue Regeln für Immobilienmakler in Kroatien: Was sich im Juli 2026 für Käufer und Verkäufer geändert hat

Am 7. Juli 2026 ist in Kroatien das neue Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina) in Kraft getreten. Es wurde am 29. Juni 2026 im kroatischen Amtsblatt Narodne novine Nr. 69/2026 verkündet und löste die bisherige Regelung ab, deren Grundlagen aus dem Jahr 2007 stammten.

Das neue Gesetz verschärft die Voraussetzungen für Immobilienvermittler und Agenten, regelt Verträge, Werbung, Besichtigungen und Provisionen genauer und stärkt die öffentliche Aufsicht über den Markt. Das kroatische Wirtschaftsministerium stellt die Änderungen als Schritt zu mehr Schutz für Bürger, höherer Transparenz und klareren Pflichten für Vermittler dar.

Für Käufer und Verkäufer stehen praktische Fragen im Mittelpunkt: Wer darf Immobilien vermitteln, wann ist ein Vertrag erforderlich, wofür darf eine Provision verlangt werden und welche Verpflichtungen entstehen durch die bloße Besichtigung eines inserierten Objekts gerade noch nicht?

Was genau seit dem 7. Juli 2026 gilt

Das Gesetz regelt die Voraussetzungen für die Ausübung der Immobilienvermittlung, Verträge und allgemeine Geschäftsbedingungen, die Rechte und Pflichten von Vermittlern, Agenten und Kunden, Provisionen, Fachprüfungen, öffentliche Register, Aufsicht und Sanktionen.

Nicht alle Einzelheiten zur Durchführung mussten jedoch bereits am ersten Tag der Geltung neu erlassen sein. Das Gesetz setzt Fristen für den Erlass untergesetzlicher und weiterer Vorschriften und lässt zugleich bestimmte bisherige Regelungen bis zu ihrer Ablösung in Kraft. Bei einem konkreten Fall sollte deshalb auch die jeweils aktuelle Durchführungsregelung geprüft werden.

Wer Vermittler und wer Immobilienagent ist

Das kroatische Recht unterscheidet zwischen dem Vermittler (posrednik) und dem Agenten. Vermittler ist ein Unternehmen oder Einzelunternehmer, das beziehungsweise der zur Immobilienvermittlung berechtigt ist. Ein Agent ist eine natürliche Person, die die Fachprüfung bestanden hat, im Agentenverzeichnis eingetragen ist und aufgrund eines Arbeitsvertrags für einen Vermittler tätig ist.

Allein das Bestehen der Fachprüfung berechtigt somit nicht dazu, selbstständig ein Immobilienbüro zu betreiben. Der Vermittler muss zur Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen außerdem nachweisen, dass er mindestens einen Agenten in Vollzeit beschäftigt. Auch die Kroatische Wirtschaftskammer (HGK) weist auf diese Änderung hin.

Vor der Zusammenarbeit das Büro im amtlichen Register prüfen

Entgeltliche Immobilienvermittlung dürfen nur Rechtsträger anbieten, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Die HGK führt ein öffentliches Register der Vermittler sowie ein gesondertes Verzeichnis der Agenten.

Für Kunden ist die Registerprüfung ein einfacher erster Schritt. Die Werbeaussage, jemand sei ein „lizenzierter Immobilienmakler“, reicht nicht aus. Es empfiehlt sich, sowohl das konkrete Immobilienbüro als auch die Person zu überprüfen, mit der der Kunde verhandelt. Die Eintragung bestätigt die Erfüllung formaler Voraussetzungen, garantiert aber nicht automatisch die Qualität der Leistung; dafür sollten auch Erfahrung, Referenzen, Leistungsumfang und Vertragsbedingungen berücksichtigt werden.

Zuverlässigkeit und verbindliche ethische Regeln

Das neue Gesetz führt die Voraussetzung der Zuverlässigkeit für Vermittler und bestimmte Personen ein, die mit deren Eigentum oder Leitung verbunden sind. Es zählt Straftaten und andere Umstände auf, die einer Erfüllung dieser Voraussetzung entgegenstehen, darunter laufende Strafverfahren wegen bestimmter Taten.

Ethische Regeln werden zugleich zu einem verbindlichen Teil des Systems. Den allgemeinen Rechtsakt über ethisches Geschäftsgebaren erlässt die HGK mit Zustimmung des Ministeriums; die HGK überwacht auch dessen Einhaltung. Nach der Erläuterung der HGK gelten die ethischen Standards damit auch für Vermittler, die sich dem früheren Kodex nicht freiwillig angeschlossen hatten.

Ohne Vertrag mit dem Eigentümer darf eine Immobilie nicht inseriert werden

Ein Immobilienbüro darf ein Objekt nicht inserieren, wenn es nicht zuvor mit dessen Eigentümer einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat. In der Anzeige muss es außerdem seine Firma und die Anschrift des Sitzes oder einen Link zu den Anschriften seiner Niederlassungen angeben.

Die Regel soll die Verantwortung für veröffentlichte Angebote erhöhen. Für Verkäufer bedeutet sie, dass das Büro eine vertragliche Berechtigung für die Vermarktung benötigt; Käufern kann sie helfen, nicht autorisierte, doppelte oder veraltete Anzeigen einzudämmen. Das Gesetz selbst garantiert jedoch nicht, dass jede Angabe in einem Inserat fehlerfrei ist. Eine rechtliche und technische Prüfung der Immobilie bleibt daher wichtig.

Eine Besichtigung darf nicht von der Unterzeichnung eines Vertrags abhängig sein

Bietet ein Büro eine Immobilie aufgrund eines Vertrags mit dem Eigentümer an, darf es die Besichtigung durch einen Dritten nicht davon abhängig machen, dass dieser zuvor einen Vermittlungsvertrag unterschreibt. Bei der Besichtigung kann eine Besichtigungsbestätigung unterzeichnet werden; dadurch entsteht jedoch kein Vermittlungsvertrag, und die Bestätigung darf keine Verpflichtung des Besuchers zur Zahlung einer Provision enthalten.

Das ist ein wichtiger Schutz für Interessenten, die lediglich ein bestimmtes öffentlich inseriertes Objekt ansehen möchten. Die praktischen Auswirkungen der neuen Regeln fasste kurz vor ihrem Inkrafttreten auch Index.hr zusammen.

Wann das Büro auch für den Käufer eine Leistung erbringt

Anders ist die Situation, wenn ein Käufer eine eigene professionelle Vermittlungsleistung beauftragt. Nach den von der HGK genannten Beispielen kann dies insbesondere die gezielte Suche nach vorgegebenen Kriterien, die Zusendung passender Angebote, Hinweise auf neue Möglichkeiten, Beratung, Verhandlungen oder die Koordination des Kaufprozesses umfassen.

Dieses Verhältnis ist in einem schriftlichen Vertrag zu regeln. Vor der Unterzeichnung muss klar sein, welche Leistungen das Büro tatsächlich für den Käufer erbringt, wie lange der Vertrag gilt, wie hoch die Provision und etwaige weitere Kosten sind und wann der Zahlungsanspruch entsteht.

Die Provision muss auf einem schriftlichen Vertrag beruhen

Der Vermittlungsvertrag wird schriftlich und für eine bestimmte Dauer geschlossen. Ist im Vertrag keine Laufzeit vereinbart, sieht das Gesetz zwölf Monate vor. Der Vertrag muss unter anderem den Gegenstand der Vermittlung, die Art des beabsichtigten Geschäfts, die Höhe der Provision, Angaben zu Zusatzleistungen und Kosten sowie die Registrierungsnummer des Vermittlers enthalten. Bestandteil ist auch die bei Vertragsschluss geltende, unterzeichnete Preisliste.

Das Büro darf einem Käufer, Mieter oder sonstigen Dritten, der mit ihm keinen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, keine Provision berechnen. Der Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich erst mit Abschluss des vermittelten Vertrags, gegebenenfalls bereits mit Abschluss eines Vorvertrags, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben. Das Gesetz verbietet zugleich, die Provision vor diesem Zeitpunkt im Voraus zu verlangen.

Provision von Verkäufer und Käufer ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft

Ein Büro darf bei derselben Immobilie sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision erhalten, jedoch nur, wenn es mit jeder Partei einen eigenen Vermittlungsvertrag geschlossen hat. Ein Käufer schuldet also nicht allein deshalb eine Provision, weil das Büro den Verkäufer vertritt oder ihm die Besichtigung ermöglicht hat.

Zahlen beide Vertragsparteien eine Provision, darf deren Gesamtbetrag für dieselbe Immobilie den höchsten Betrag der bei Vertragsschluss geltenden Preisliste nicht überschreiten. Noch vor der Unterzeichnung muss der Vermittler die Parteien schriftlich über die einzelnen Provisionen und deren Gesamthöhe informieren.

Die vorgeschriebene Berufshaftpflichtversicherung ist deutlich höher

Der Vermittler muss eine Berufshaftpflichtversicherung für Schäden unterhalten, die einem Kunden oder einem Dritten bei der Ausübung seiner Tätigkeit entstehen. Die Mindestdeckung beträgt nun:

• 100.000 Euro für einen Schadensfall,
• 300.000 Euro für alle Ansprüche innerhalb eines Versicherungsjahres.

Es handelt sich um gesetzliche Mindestgrenzen und nicht um eine automatische Garantie, dass jeder Schaden ersetzt wird. Im Einzelfall kommt es auch auf die Versicherungsbedingungen und die rechtliche Beurteilung der Haftung an.

START Plus, öffentliche Verzeichnisse und detailliertere Aufzeichnungen

Anträge von Vermittlern und Agenten werden elektronisch über den Dienst START Plus eingereicht. Das Ministerium erlässt die entsprechenden Bescheide, auf deren Grundlage die HGK die Eintragungen in das Vermittlerregister und das Agentenverzeichnis vornimmt.

Immobilienbüros müssen sämtliche geschlossenen Vermittlungsverträge erfassen, auch wenn es letztlich nicht zu einem Geschäft kam. Die Aufzeichnungen enthalten die gesetzlich festgelegten Angaben zu den Parteien, der Immobilie, dem Preis, der Provision, weiteren Leistungen und der geltenden Preisliste. Ziel sind eine bessere Nachvollziehbarkeit und eine transparentere Kontrolle der Tätigkeit.

Aufsicht und Sanktionen sind strenger

Die HGK überwacht die Einhaltung des Ethikakts, das Ministerium übt die Verwaltungsaufsicht aus, und Marktinspektoren des kroatischen Staatsinspektorats kontrollieren die gesetzlichen Vorgaben. Werden die grundlegenden Voraussetzungen nicht erfüllt oder wird ohne Bescheid des Ministeriums vermittelt, kann ein Inspektor die weitere Tätigkeit untersagen.

Der amtliche Gesetzestext sieht für Vermittler bei bestimmten Verstößen gegen betriebliche Vorschriften beispielsweise Geldbußen von 3.000 bis 6.000 Euro vor. Einer juristischen Person oder einem Einzelunternehmer, die beziehungsweise der ohne Erfüllung der Voraussetzungen oder ohne den erforderlichen Bescheid des Ministeriums tätig ist, kann eine Geldbuße von 15.000 bis 30.000 Euro drohen. Die konkrete Sanktion hängt stets von Art und Umständen des Verstoßes ab.

Was das neue Gesetz für Käufer bedeutet

Vor der Zusammenarbeit mit einem Immobilienbüro empfiehlt sich ein systematisches Vorgehen:

• das Büro im Vermittlerregister und den konkreten Agenten im Agentenverzeichnis prüfen,
• zwischen der bloßen Besichtigung eines inserierten Objekts und einer vom Käufer beauftragten Leistung unterscheiden,
• eine Besichtigungsbestätigung nicht als Vermittlungsvertrag behandeln,
• vor der Unterzeichnung den genauen Leistungsumfang, die Vertragsdauer, die Provision und weitere Kosten feststellen,
• prüfen, ob das Büro auch für den Verkäufer tätig ist und wie die Vergütungen verteilt sind,
• sich jede Bestimmung erläutern lassen, besonders Exklusivität, Vertragsbeendigung und den Zeitpunkt, zu dem der Provisionsanspruch entsteht.

Der Kaufvertrag, die Eigentumsverhältnisse und der technische Zustand der Immobilie müssen gesondert geprüft werden. Die Regulierung von Immobilienbüros ersetzt diese Prüfung nicht.

Was das neue Gesetz für Verkäufer bedeutet

Der Eigentümer sollte vor Veröffentlichung des Angebots mit dem Büro einen schriftlichen Vertrag schließen und insbesondere Umfang der Präsentation, Preis der Leistung, weitere Kosten, Dauer der Zusammenarbeit und eine etwaige Exklusivität prüfen. Ein Alleinauftrag muss ausdrücklich vereinbart werden; der Vermittler hat den Kunden auf dessen rechtliche Wirkungen hinzuweisen.

Der Verkäufer muss dem Büro richtige Angaben zur Immobilie und die verfügbaren Unterlagen zur Verfügung stellen. Zugleich sollte er fortlaufend kontrollieren, ob die Werbung den vereinbarten Bedingungen und dem tatsächlichen Stand des Angebots entspricht.

Was das Gesetz nicht regelt: Preise und Bezahlbarkeit von Wohnraum

Die neuen Regeln betreffen in erster Linie die professionelle Vermittlung. Sie legen keine Kaufpreise fest, vergrößern nicht von selbst das Wohnungsangebot und lösen nicht das Problem fehlender Bezahlbarkeit. Regionale Unterschiede, Angebotsknappheit, touristische Nutzung von Immobilien, ausländische Nachfrage und die Preisvorstellungen von Eigentümern bleiben daher eigenständige Marktthemen.

Transparentere Inserate können den Überblick über tatsächlich verfügbare Immobilien verbessern. Daraus lässt sich aber nicht automatisch auf sinkende Preise oder schnellere Geschäftsabschlüsse schließen.

Vier Regeln, die man sich merken sollte

• Prüfen Sie Vermittler und Agent in den öffentlichen Verzeichnissen.
• Ein Büro darf eine Immobilie nicht ohne Vertrag mit dem Eigentümer inserieren.
• Eine bloße Besichtigung darf nicht von einem Vermittlungsvertrag abhängig gemacht werden, und die Besichtigungsbestätigung darf keine Provisionspflicht begründen.
• Eine Provision darf von einer Person verlangt werden, die mit dem Büro den entsprechenden Vertrag geschlossen hat; bei Vertretung beider Seiten gelten zusätzliche Informations- und Preisgrenzen.

Dieser Artikel fasst die am Tag seiner Veröffentlichung geltenden allgemeinen Regeln zusammen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Vor der Unterzeichnung eines Vertrags oder bei einer Streitigkeit sollten die aktuellen kroatischen Vorschriften herangezogen und ein qualifizierter Fachmann konsultiert werden.

Quellen

• Narodne novine 69/2026: Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr
• Kroatisches Wirtschaftsministerium: mehr Schutz für Bürger und klarere Regeln
• HGK: Das neue Gesetz regelt Beziehungen und Rechte beim Kauf und bei der Miete von Immobilien
• Index.hr: Überblick über die Änderungen für Immobilienkäufer
• Digitale Kammer: öffentliches Vermittlerregister