Nuove regole per le agenzie immobiliari in Croazia: cosa cambia da luglio 2026 per acquirenti e venditori

Dal 7 luglio 2026 in Croazia è in vigore la nuova legge sulla mediazione nelle transazioni immobiliari (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina). Pubblicata il 29 giugno 2026 nella Gazzetta ufficiale croata Narodne novine n. 69/2026, ha sostituito la normativa precedente, la cui base risaliva al 2007.

La nuova disciplina rende più rigorosi i requisiti per intermediari e agenti immobiliari, definisce con maggiore precisione le regole relative a contratti, annunci, visite e provvigioni e rafforza il controllo pubblico del mercato. Il Ministero croato dell’Economia presenta le modifiche come un passo verso una maggiore tutela dei cittadini, più trasparenza e obblighi più chiari per gli intermediari.

Per acquirenti e venditori contano soprattutto le questioni pratiche: chi è autorizzato a svolgere la mediazione immobiliare, quando occorre sottoscrivere un contratto, per quali prestazioni si può chiedere una provvigione e che cosa non comporta, da sola, la visita di un immobile pubblicizzato.

Che cosa è entrato esattamente in vigore il 7 luglio 2026

La legge disciplina i requisiti per l’esercizio della mediazione immobiliare, i contratti e le condizioni generali, i diritti e gli obblighi di intermediari, agenti e clienti, le provvigioni, gli esami professionali, i registri pubblici, la vigilanza e le sanzioni.

Non tutti i dettagli attuativi, tuttavia, dovevano essere emanati nuovamente già nel primo giorno di vigenza. La legge stabilisce termini per l’adozione dei regolamenti e degli altri atti e, fino alla loro sostituzione, mantiene in vigore determinate disposizioni precedenti. Per un caso concreto è quindi opportuno verificare anche la normativa attuativa aggiornata.

Chi è l’intermediario e chi è l’agente immobiliare

La legge croata distingue tra intermediario (posrednik) e agente. L’intermediario è una società o un’impresa individuale registrata e autorizzata a esercitare la mediazione immobiliare. L’agente è una persona fisica che ha superato l’esame professionale, è iscritta nell’Elenco degli agenti e lavora per un solo intermediario in forza di un contratto di lavoro.

Il semplice superamento dell’esame, pertanto, non autorizza una persona a gestire autonomamente un’agenzia immobiliare. Per soddisfare i requisiti di legge, l’intermediario deve inoltre dimostrare di avere almeno un agente assunto a tempo pieno. Anche la Camera dell’economia croata (HGK) richiama l’attenzione su questa novità.

Prima di collaborare, verificate l’agenzia nel registro ufficiale

La mediazione immobiliare a pagamento può essere esercitata soltanto da soggetti che soddisfano i requisiti di legge. La HGK gestisce il Registro pubblico degli intermediari (Registar posrednika) e un distinto Elenco degli agenti (Imenik agenata).

Per il cliente, controllare questi elenchi è un primo passo semplice. Non basta un’affermazione pubblicitaria secondo cui qualcuno sarebbe un “agente abilitato”: conviene verificare sia l’agenzia sia la persona con cui si tratta. L’iscrizione conferma il rispetto dei requisiti formali, ma non garantisce automaticamente la qualità del servizio, che va valutata anche in base a esperienza, referenze, contenuto della prestazione e condizioni contrattuali.

Buona reputazione e regole etiche obbligatorie

La nuova legge introduce il requisito della buona reputazione per l’intermediario e per determinate persone legate alla sua proprietà o direzione. La legge elenca i reati e le altre circostanze che escludono tale requisito, compreso un procedimento penale in corso per specifiche fattispecie.

Le regole etiche diventano inoltre una componente obbligatoria del sistema. La HGK adotta l’atto generale sull’attività etica con il previo consenso del Ministero e ne controlla l’osservanza. Secondo la spiegazione della HGK, gli standard etici si estendono così anche agli intermediari che non avevano aderito volontariamente al precedente codice.

Non si può pubblicizzare un immobile senza un contratto con il proprietario

Un intermediario non può pubblicizzare un immobile senza avere preventivamente stipulato un contratto di mediazione con il proprietario. Nell’annuncio deve inoltre indicare la propria denominazione e l’indirizzo della sede, oppure un collegamento agli indirizzi delle filiali.

La regola accresce la responsabilità per le offerte pubblicate. Per il venditore significa che l’agenzia deve disporre di un’autorizzazione contrattuale; per l’acquirente può contribuire a ridurre annunci non autorizzati, duplicati o non più attuali. La legge, tuttavia, non garantisce che ogni dato contenuto nell’annuncio sia esatto: restano quindi indispensabili le verifiche giuridiche e tecniche sull’immobile.

La visita non può essere subordinata alla firma di un contratto

Se un intermediario pubblicizza un immobile in base a un contratto con il proprietario, non può subordinare la visita da parte di un terzo alla previa sottoscrizione di un contratto di mediazione. Durante la visita può essere firmata una conferma della visita (potvrda o razgledavanju), ma tale documento non costituisce un contratto di mediazione e non può obbligare il visitatore al pagamento di una provvigione.

È una tutela importante per chi desidera soltanto vedere un determinato immobile offerto pubblicamente. Anche Index.hr ha riassunto gli effetti pratici delle nuove regole alla vigilia della loro entrata in vigore.

Quando l’agenzia presta un servizio anche all’acquirente

La situazione cambia se l’acquirente incarica l’agenzia di fornirgli un servizio professionale di mediazione. Secondo gli esempi della HGK, può trattarsi in particolare di ricerca mirata secondo criteri definiti, invio di offerte idonee, segnalazione di nuove opportunità, consulenza, trattativa con il venditore o coordinamento del processo di acquisto.

Questo rapporto deve essere disciplinato da un contratto scritto. Prima della firma devono essere chiari i servizi che l’agenzia svolgerà realmente per l’acquirente, la durata del contratto, l’importo della provvigione e degli eventuali costi aggiuntivi e il momento in cui sorge il diritto al loro pagamento.

La provvigione deve derivare da un contratto scritto

Il contratto di mediazione deve essere concluso per iscritto e a tempo determinato. Se la durata non è indicata, la legge la fissa in dodici mesi. Il contratto deve contenere, fra l’altro, l’oggetto della mediazione, il tipo di operazione prevista, l’importo della provvigione, i dati sui servizi e costi aggiuntivi e il numero di registrazione dell’intermediario. Ne fa parte anche il tariffario firmato e vigente alla data della stipula.

L’intermediario non può addebitare una provvigione all’acquirente, al conduttore o a un altro terzo che non abbia sottoscritto con lui un contratto di mediazione. Il diritto alla provvigione sorge in linea generale soltanto con la conclusione del contratto oggetto della mediazione, oppure già con il preliminare se le parti lo hanno espressamente concordato. La legge vieta di esigere in anticipo il pagamento parziale o integrale della provvigione prima di tale momento.

La provvigione da venditore e acquirente è possibile, ma a determinate condizioni

Per lo stesso immobile un unico intermediario può percepire una provvigione sia dal venditore sia dall’acquirente soltanto se ha concluso con ciascuna parte un distinto contratto di mediazione. L’acquirente non paga quindi per il solo fatto che l’agenzia rappresenta il venditore o gli ha consentito di visitare l’immobile.

Se entrambe le parti contrattuali pagano la provvigione, l’importo complessivo riscosso per il medesimo immobile non può superare l’importo massimo previsto dal tariffario vigente al momento della stipula. Prima della firma, l’intermediario deve comunicare per iscritto alle parti le singole provvigioni e il loro importo totale.

L’assicurazione obbligatoria di responsabilità è molto più elevata

L’intermediario deve mantenere una polizza di responsabilità professionale per i danni che potrebbe causare al cliente o a terzi nell’esercizio della mediazione. I massimali minimi sono ora:

• 100.000 euro per singolo evento dannoso,
• 300.000 euro per tutte le richieste di risarcimento in un anno assicurativo.

Si tratta di limiti minimi di legge, non di una garanzia automatica che ogni danno venga risarcito. Nel singolo caso rilevano anche le condizioni della polizza e la valutazione giuridica della responsabilità.

START Plus, elenchi pubblici e registrazioni più dettagliate

Intermediari e agenti presentano le domande in formato elettronico tramite il servizio START PLUS. Il Ministero emette i relativi provvedimenti e la HGK, sulla loro base, effettua le iscrizioni nel Registro degli intermediari e nell’Elenco degli agenti.

Le agenzie devono tenere un registro di tutti i contratti di mediazione conclusi, anche quando l’operazione non si realizza. La registrazione comprende i dati previsti dalla legge sulle parti, sull’immobile, sul prezzo, sulla provvigione, sui servizi aggiuntivi e sul tariffario vigente. L’obiettivo è migliorare la tracciabilità e rendere più trasparente il controllo dell’attività.

Vigilanza e sanzioni sono più severe

La HGK vigila sull’applicazione dell’atto generale in materia di etica, il Ministero esercita la vigilanza amministrativa e gli ispettori di mercato dell’Ispettorato di Stato croato controllano il rispetto della legge. Se mancano i requisiti fondamentali o l’attività viene svolta senza il provvedimento del Ministero, l’ispettore può vietare l’ulteriore esercizio della mediazione.

Il testo ufficiale della legge prevede, per esempio, multe da 3.000 a 6.000 euro a carico dell’intermediario per determinate violazioni delle regole operative. Per l’esercizio dell’attività senza i requisiti o senza il necessario provvedimento ministeriale, una persona giuridica o un imprenditore individuale può incorrere in una multa da 15.000 a 30.000 euro. La sanzione concreta dipende sempre dalla natura e dalle circostanze della violazione.

Che cosa significa la nuova legge per gli acquirenti

Prima di collaborare con un’agenzia è consigliabile procedere in modo sistematico:

• verificare l’intermediario nel relativo Registro e il singolo agente nell’Elenco degli agenti,
• distinguere la semplice visita di un immobile pubblicizzato dal servizio commissionato dall’acquirente,
• non confondere la conferma della visita con un contratto di mediazione,
• prima della firma chiarire contenuto esatto del servizio, durata del contratto, provvigione e costi aggiuntivi,
• verificare se l’agenzia lavora anche per il venditore e come sono ripartiti i compensi,
• chiedere spiegazioni su ogni clausola, soprattutto in materia di esclusiva, cessazione del contratto e momento in cui matura la provvigione.

Il contratto di compravendita, la titolarità dei diritti e lo stato tecnico dell’immobile richiedono controlli separati. La regolamentazione delle agenzie non li sostituisce.

Che cosa significa la nuova legge per i venditori

Prima di pubblicare l’offerta, il proprietario dovrebbe stipulare con l’agenzia un contratto scritto e verificare in particolare le modalità di presentazione, il costo del servizio, le spese aggiuntive, la durata della collaborazione e l’eventuale esclusiva. L’incarico in esclusiva deve essere concordato espressamente e l’intermediario deve informare il cliente dei suoi effetti giuridici.

Il venditore deve fornire all’agenzia informazioni corrette e la documentazione disponibile sull’immobile. Dovrebbe inoltre controllare periodicamente che l’annuncio corrisponda alle condizioni concordate e alla situazione reale dell’offerta.

Che cosa non risolve la legge: prezzi e accessibilità abitativa

Le nuove regole disciplinano soprattutto la mediazione professionale. Non fissano i prezzi di compravendita, non aumentano da sole l’offerta di abitazioni e non risolvono il problema dell’accessibilità della casa. Le differenze regionali, la scarsità dell’offerta, l’uso turistico degli immobili, la domanda estera e le aspettative di prezzo dei proprietari restano quindi temi di mercato distinti.

Annunci più trasparenti possono migliorare la conoscenza degli immobili realmente disponibili, ma non consentono di dedurre automaticamente un calo dei prezzi o una conclusione più rapida delle compravendite.

Quattro regole da ricordare

• Verificate intermediario e agente negli elenchi pubblici.
• L’agenzia non può pubblicizzare un immobile senza un contratto con il proprietario.
• La semplice visita non può essere subordinata a un contratto di mediazione e la conferma della visita non può imporre il pagamento di una provvigione.
• La provvigione può essere richiesta a chi ha concluso il relativo contratto con l’agenzia; se l’intermediario opera per entrambe le parti si applicano ulteriori obblighi informativi e limiti economici.

L’articolo riassume le regole generali vigenti alla data di pubblicazione e non sostituisce una consulenza legale individuale. Prima di firmare un contratto o affrontare una controversia è opportuno consultare la normativa croata aggiornata e un professionista qualificato.

Fonti

• Narodne novine 69/2026: legge sulla mediazione nelle transazioni immobiliari
• Ministero croato dell’Economia: maggiore tutela dei cittadini e regole più chiare
• HGK: la nuova legge disciplina rapporti e diritti nella compravendita e locazione immobiliare
• Index.hr: panoramica delle novità per gli acquirenti
• Digitalna komora: Registro pubblico degli intermediari