Hotel Rijeka

Turistický objekt, Rijeka, 1.180 m²
Projekt rekonštrukcie staršej budovy v Rijeke! Nový dizajnový hotel bude mať výhľad na more. Staršia budova z roku 1962 bude premenená na moderný hotel s 22 izbami a úžasným strešným bazénom. Celková plocha stavby na prestavbu je 1180 m². Pozemok má rozlohu 670 m². Existuje platné stavebné povolenie. Rekonštrukciu je možné začať okamžite. Schválený projekt počíta s celkovým počtom 22 ubytovacích jednotiek, vrátane 14 hotelových izieb, 6 štúdiových apartmánov a 2 väčších apartmánov, doplnených recepciou, lounge zónou a multifunkčným priestorom v prízemí. Jedným z kľúčových prvkov konceptu je mimoriadne atraktívna strešná plocha s barom, lounge zónou a bazénom dlhým približne 20 metrov. Navrhnuté ako moderný strešný pohostinský priestor s panoramatickým výhľadom, tento prvok predstavuje jedinečný a inovatívny koncept pre trh v Rijeke, ponúkajúci jasný komerčný potenciál a silnú diferenciáciu v segmente mestských pobytov a prémiového krátkodobého ubytovania. Celková kapacita ubytovania – 68 lôžok. Štruktúra nehnuteľnosti: Prízemie je organizované ako funkčné a verejné jadro hotela, jasne oddeľujúc hostia‑orientované priestory od služobných a prevádzkových zón. Kľúčové prvky zahŕňajú: • Recepčná oblasť s priamym vizuálnym a fyzickým spojom s vchodom, • Raňajková jedáleň orientovaná smerom k fasáde, využívajúca prirodzené svetlo a prístup na terasu, • Plne vybavená kuchyňa a back‑of‑house priestory, logicky prepojené s jedálenským priestorom, • Vertikálny cirkulačný jadro (schodisko a výťah) centrálne umiestnené pre efektívny prístup na vyššie poschodia, • Jasné a intuitívne cirkulačné trasy pre hostí, personál a služby. Rozloženie zabezpečuje efektívnu každodennú prevádzku, plynulý pohyb hostí a súlad s požiadavkami na prístupnosť a bezpečnosť, čím potvrdzuje technickú pripravenosť projektu na úrovni prízemia. Typické poschodie (1., 2., 3.) je organizované okolo centrálneho vertikálneho cirkulačného jadra, zabezpečujúc efektívny prístup, jasnú orientáciu a optimálnu prevádzkovú logiku. Rozloženie kombinuje: • Štandardné izby pre hostí s kompaktnými, funkčnými kúpeľňami, • Štúdiové jednotky s kuchynským kútikom, podporujúce dlhší pobyt, • Jasné oddelenie medzi ubytovacími jednotkami a služobnou cirkuláciou, • Opakujúce sa a racionálne modulové izby, umožňujúce stavebnú efektívnosť a prevádzkovú konzistenciu. Všetky ubytovacie jednotky sú orientované tak, aby maximalizovali prirodzené svetlo a mestské výhľady, pričom interná cirkulácia zostáva kompaktná a prehľadná. Plán poschodia podporuje efektívnu údržbu izieb a flexibilné prideľovanie izieb, čím posilňuje vhodnosť hotela pre krátke mestské pobyty aj dlhšie rezidenčné návštevy. Strešná úroveň je koncipovaná ako zdieľaná zóna vybavenia, ktorá zvyšuje celkový hotelový zážitok a posilňuje urban‑hospitality pozíciu projektu. Rozloženie integruje: • Strešný bazén ako centrálny rekreačný prvok, • Slnečné a relaxačné zóny s neobmedzeným výhľadom, • Kompaktné služobné jadro (výťah, schodisko, technické priestory), • Multifunkčnú vnútornú lounge / raňajkovú oblasť podporujúcu flexibilné využitie počas celého dňa. Táto úroveň funguje ako sociálna a zážitková vrstva hotela, dopĺňajúca ubytovacie poschodia pod ňou. Strešný dizajn podporuje celoročné využívanie, dlhšie pobyty a prémiové umiestnenie, pričom zostáva plne integrovaný do štruktúry a prevádzky budovy. Jasné oddelenie medzi izbami pre hostí a spoločnými strešnými vybaveniami zvyšuje súkromie, kontrolu hluku a prevádzkovú efektívnosť, čím potvrdzuje pripravenosť projektu na okamžitú realizáciu. Lokalita je veľmi výhodná a ľahko dostupná, s autobusovou zastávkou priamo pred budovou a centrom mesta len niekoľko minút ďaleko. V okruhu 300 až 1000 metrov sa nachádzajú KBC Rijeka, univerzitný kampus a Fakulta inžinierstva, čo poskytuje širokú škálu potenciálnych hostí – od obchodných cestujúcich a akademických návštevníkov po zdravotníkov a študentov. Architektonicky sa projekt zameriava na súčasnú vizuálnu identitu, zdôrazňujúc vertikálne drevené prvky a integrovanú zeleň na fasáde, čím vytvára modernú a prívetivú estetiku v harmónii s mestským prostredím. Táto výstavba ponúka investorom príležitosť vstúpiť do jasne definovaného a dobre pripraveného projektu bez oneskorení spôsobených dlhými povolovacími procesmi, pričom všetky kapacity a finálna trhová vízia sú už stanovené. Je to zriedkavá príležitosť pre investora, ktorý hľadá transformovať prémiovú lokalitu na výnimočný, vysoko hodnotný pohostinský produkt – projekty tohto druhu sa na trhu zriedka objavujú. Rijeka je populárna turistická, obchodná a kongresová destinácia s nedostatkom moderných 3‑ a 4‑hviezdičkových turistických zariadení. Na základe schváleného architektonického programu, platného stavebného povolenia a konzervatívnych prevádzkových predpokladov bola analýza rekonštrukcie hotela na adrese Čandekova Street 10 vyhodnotená ako mixed‑use urban hospitality investícia, ktorá kombinuje ubytovanie a prevádzku potravín a nápojov. Projekt je štruktúrovaný okolo dvoch doplnkových a do veľkej miery nezávislých príjmových tokov, ktoré výrazne zvyšujú stabilitu cash flow a znižujú závislosť od sezónnych turistických trendov. Tento dvojpríjmový model je obzvlášť vhodný pre celoročnú mestskú dopyt v Rijeke a vyvíjajúci sa profil mestských pobytov. Ubytovacia časť je plánovaná s 22 jednotkami a celkovou kapacitou 68 lôžok. Finančný model predpokladá stabilizovanú priemernú ročnú obsadenosť 65 percent a priemernú dennú cenu izby 95 eur. Tieto predpoklady odrážajú realistické trhové podmienky poháňané obchodnými cestami, dlhšími pobytmi a konzistentnou mestskou návštevnosťou, nie len sezónnym turizmom. Na základe týchto parametrov sa očakáva, že hotel vygeneruje približne 5 200 izbových nocí ročne, čo predstavuje odhadovaný príjem z ubytovania okolo 500 000 eur ročne. Prevádzkové náklady pre hotel tejto veľkosti a kategórie boli konzervatívne odhadnuté na 40 percent príjmu z ubytovania, zahŕňajúce personál, údržbu izieb, energie, údržbu, administratívu a distribučné náklady. To vedie k ročným prevádzkovým nákladom približne 200 000 eur a EBITDA z ubytovania okolo 300 000 eur. Prevádzka potravín a nápojov ďalej posilňuje príjmový profil projektu. Pohostinský program zahŕňa kaviareň a reštauráciu v prízemí s 56 vnútornými a vonkajšími miestami, doplnenú strešnou terasou s ďalšími 24 miestami, čím celková kapacita sedenia dosahuje 80. Lokalita profitovať z silnej dopytu v susedstve, stabilného denného footfallu a osvedčeného výkonu podobných prevádzok v bezprostrednom okolí. Predpovede príjmov sú úmyselne konzervatívne a založené na minimálnom očakávanom ročnom obratu na miesto. Prevádzka v prízemí má generovať približne 420 000 eur ročne, zatiaľ čo strešná terasa má prispieť okolo 72 000 eur, čo spolu tvorí ročný príjem z potravín a nápojov približne 492 000 eur. Tento odhad neobsahuje potenciálny nárast z podujatí, súkromných funkcií, cateringových služieb alebo značkových konceptov, ktoré by mohli byť zavedené v neskorších fázach prevádzky. Prevádzkové náklady pre komponent potravín a nápojov sú zosúladené s typickými benchmarkmi pre dobre riadenú mestskú pohostinskú prevádzku. Náklady na predaj tovaru, personál a prevádzkové výdavky sú odhadnuté na približne 70 percent príjmu, čo vedie k ročným prevádzkovým nákladom okolo 344 000 eur a EBITDA približne 148 000 eur z prevádzky potravín a nápojov. V kombinácii ubytovacia a potravinovo‑nápojová časť generujú celkový predpokladaný ročný EBITDA približne 448 000 až 450 000 eur. Tento silný prevádzkový výkon podkladá investičný prípad projektu. Celková kapitálová investícia, bez DPH, je odhadnutá na 3,1 milióna eur, pričom 1,5 milióna eur tvorí akvizícia nehnuteľnosti s platným stavebným povolením a 1,6 milióna eur na rekonštrukciu, vybavenie a zariadenie. Na základe stabilizovaného ročného prevádzkového cash flow je indikativna doba návratnosti investície odhadnutá na približne 6,5 až 7 rokov. Táto doba návratnosti je považovaná za veľmi atraktívnu pre mestskú hotelovú investíciu s celoročnou prevádzkou, diverzifikovanými príjmovými tokmi a obmedzenou expozíciou sezónnej volatilite. Celkovo finančná analýza potvrdzuje, že navrhovaná hotelová rekonštrukcia prináša silný a diverzifikovaný cash flow, spočíva na konzervatívnych a realistických predpokladoch zosúladených s mestskou turistickou dynamikou Rijeki a predstavuje vyvážený rizikový profil podporovaný lokálnym dopytom v susedstve a kontinuálnou aktivitou. Kombinácia schválenej architektonickej riešenia, etablovanej mikro‑lokality a dvojpríjmového operačného modelu umiestňuje projekt ako finančne životaschopnú a pripravenú na realizáciu mestskú pohostinskú investíciu, vhodnú pre priame vlastníctvo, partnerské štruktúry alebo financované developerské modely. Ref: RE-AB-MM1-43178 Celkové dodatočné náklady, ktoré nesie kupujúci nehnuteľnosti v Chorvátsku, predstavujú približne 7 % celkovej ceny nehnuteľnosti a zahŕňajú: daň z prevodu nehnuteľnosti (3 % z hodnoty nehnuteľnosti), províziu agentúry/realitnej kancelárie (3 %+DPH z provízie), honorár advokáta (cca 1 %), notárske poplatky, súdny registračný poplatok a náklady na úradne overený preklad. Zmluva o sprostredkovaní je podpísaná pred prehliadkou nehnuteľností. Výhody nehnuteľnosti: strešná terasa, bazén, výťah, urbanizovaná, stavebné povolenie, moderný.