Hotel Rijeka

Obiekt turystyczny, Rijeka, 1.180 m²
Projekt przebudowy starszego budynku w Rijeka! Nowy hotel w nowoczesnym designie będzie korzystał z widoków na morze. Starszy budynek z 1962 roku zostanie przekształcony w nowoczesny hotel z 22 pokojami, z niesamowitym basenem na dachu. Całkowita powierzchnia obiektu do odbudowy wynosi 1180 sq.m. Działka ma 670 sq.m. Posiada ważne pozwolenie na budowę. Rekonstrukcję można rozpocząć od razu. Zatwierdzony projekt przewiduje łącznie 22 jednostki noclegowe, w tym 14 pokoi hotelowych, 6 apartamentów typu studio oraz 2 większe apartamenty, uzupełnione o recepcję, strefę lounge i przestrzeń wielofunkcyjną na parterze. Jednym z kluczowych elementów koncepcji jest wyjątkowo atrakcyjny taras na dachu z barem, strefą lounge oraz basenem o długości około 20 metrów. Zaprojettowany jako nowoczesna przestrzeń gościnna na dachu z panoramicznymi widokami, ten element stanowi unikalną i innowacyjną koncepcję na rynku Rijeka, oferując wyraźny potencjał komercyjny oraz silną różnicę w segmencie city‑break i premium krótkoterminowego zakwaterowania. Łączna pojemność noclegowa – 68 łóżek. Struktura nieruchomości: Parter jest zorganizowany jako funkcjonalne i publiczne serce hotelu, wyraźnie oddzielając obszary skierowane do gości od stref serwisowych i operacyjnych. Kluczowe elementy obejmują: • Recepcja z bezpośrednim wizualnym i fizycznym połączeniem z wejściem, • Strefa śniadaniowa skierowana w stronę elewacji, korzystająca z naturalnego światła i dostępu do tarasu, • W pełni wyposażona kuchnia i zaplecze techniczne, logicznie połączone ze strefą jadalną, • Centralnie położone serce pionowej cyrkulacji (klatka schodowa i winda) zapewniające efektywny dostęp na wyższe piętra, • Czytelne i intuicyjne trasy komunikacyjne dla gości, personelu i obsługi. Układ zapewnia efektywną codzienną działalność, płynny przepływ gości oraz spełnienie wymogów dostępności i bezpieczeństwa, potwierdzając gotowość techniczną projektu na poziomie parteru. Typowe piętro (1st, 2d,3d) jest zorganizowane wokół centralnego rdzenia pionowej cyrkulacji, zapewniając efektywny dostęp, jasną orientację i optymalną logikę operacyjną. Układ łączy: • Standardowe pokoje gościnne z kompaktowymi, funkcjonalnymi łazienkami, • Jednostki typu studio z aneksem kuchennym, przeznaczone na pobyty długoterminowe, • Wyraźne oddzielenie jednostek noclegowych od obszarów służbowych, • Powtarzalne i racjonalne moduły pokoi, umożliwiające efektywność budowy i spójność operacyjną. Wszystkie jednostki noclegowe są ustawione tak, aby maksymalizować naturalne światło i widoki na miasto, przy jednoczesnym zachowaniu zwartej i czytelnej komunikacji wewnętrznej. Plan piętra wspiera efektywną pracę housekeeping oraz elastyczną alokację pokoi, podkreślając przydatność hotelu zarówno dla krótkich pobytów city‑break, jak i dłuższych wizyt w stylu rezydencjalnym. Poziom na dachu został zaprojektowany jako wspólna strefa udogodnień, która podnosi ogólne doświadczenie hotelowe, jednocześnie wzmacniając pozycjonowanie projektu jako miejskiej gościnności. The layout integrates: • Basen na dachu jako centralny element rekreacji • Strefy opalania i relaksu z niezakłóconymi widokami • Kompaktowe centrum usługowe (winda, klatka schodowa, przestrzenie techniczne) • Wielofunkcyjny wewnętrzny salon / strefa śniadaniowa, umożliwiająca elastyczne wykorzystanie przez cały dzień. Ten poziom pełni rolę społecznej i doświadczeniowej warstwy hotelu, uzupełniając piętra noclegowe poniżej. Projekt dachu wspiera całoroczne użytkowanie, dłuższe pobyty i pozycjonowanie premium, pozostając w pełni zintegrowany z konstrukcją i logiką operacyjną budynku. Wyraźne oddzielenie pokoi gościnnych od wspólnych udogodnień na dachu zwiększa prywatność, kontrolę hałasu i efektywność operacyjną, potwierdzając gotowość projektu do natychmiastowej realizacji. Lokalizacja jest bardzo dogodna i łatwo dostępna, z przystankiem autobusowym tuż przed budynkiem oraz centrum miasta oddalonym o kilka minut. W promieniu od 300 do 1000 metrów znajdują się KBC Rijeka, kampus uniwersytecki i Wydział Inżynierii, oferując szeroką gamę potencjalnych gości — od podróżnych służbowych i gości akademickich po pracowników medycznych i studentów. Architektonicznie projekt koncentruje się na współczesnej tożsamości wizualnej, podkreślając pionowe elementy drewniane oraz zintegrowaną roślinność na elewacji, tworząc nowoczesną i zachęcającą estetykę w harmonii z miejskim otoczeniem. Inwestorzy otrzymują możliwość wejścia w jasno określony i dobrze przygotowany projekt bez opóźnień spowodowanych długotrwałymi procedurami pozwolenia, przy już ustalonych wszystkich pojemnościach i ostatecznej wizji rynkowej. To rzadka szansa dla inwestora, który chce przekształcić doskonałą lokalizację w wyróżniający się, wysokowartościowy produkt hotelarski — tego typu projekty rzadko pojawiają się na rynku. Rijeka jest popularnym celem turystycznym, biznesowym i kongresowym, z niedoborem nowoczesnych obiektów turystycznych 3* i 4*. Na podstawie zatwierdzonego programu architektonicznego, ważnego pozwolenia na budowę i konserwatywnych założeń operacyjnych, renowacja hotelu przy ulicy Čandekova Street 10 została przeanalizowana jako wielofunkcyjna inwestycja miejska w sektorze hotelarskim, łącząca zakwaterowanie oraz działalność gastronomiczną. Projekt opiera się na dwóch komplementarnych i w dużej mierze niezależnych strumieniach przychodów, które znacząco zwiększają stabilność przepływów pieniężnych i zmniejszają zależność od sezonowych trendów turystycznych. Ten model podwójnych przychodów jest szczególnie dobrze dopasowany do całorocznego miejskiego popytu w Rijeka oraz rozwijającego się profilu city-break. Komponent zakwaterowania przewidziano z 22 jednostkami i łączną pojemnością 68 łóżek. Model finansowy zakłada ustabilizowaną średnią roczną stopę zajętości na poziomie 65 procent oraz średnią dzienną cenę pokoju w wysokości 95 euro. Założenia te odzwierciedlają realistyczne warunki rynkowe napędzane podróżami służbowymi, dłuższymi pobytami oraz stałą miejską frekwencją, a nie jedynie sezonową turystyką szczytową. Przy tych parametrach hotel ma generować około 5 200 noclegów rocznie, co przekłada się na szacowany przychód z zakwaterowania w wysokości około 500 000 euro rocznie. Koszty operacyjne dla hotelu tej wielkości i kategorii zostały konserwatywnie oszacowane na 40 procent przychodu z zakwaterowania, obejmując personel, obsługę pokojową, media, utrzymanie, administrację oraz koszty dystrybucji. Skutkuje to rocznymi kosztami operacyjnymi w wysokości około 200 000 euro oraz EBITDA z zakwaterowania na poziomie około 300 000 euro. Działalność gastronomiczna dodatkowo wzmacnia profil przychodowy projektu. Program hotelarski obejmuje kawiarnię i restaurację na parterze z 56 miejscami wewnątrz i na zewnątrz, uzupełnioną o taras na dachu oferujący dodatkowe 24 miejsca, co daje łączną pojemność 80 miejsc siedzących. Lokalizacja korzysta z silnego popytu w okolicy, stałego codziennego ruchu pieszych oraz sprawdzonej wydajności podobnych obiektów w bezpośrednim sąsiedztwie. Prognozy przychodów są celowo konserwatywne i oparte na minimalnym oczekiwanym rocznym obrocie na miejsce. Operacja na parterze ma przynieść około 420,000 euros rocznie, natomiast taras na dachu ma przyczynić się około 72,000 euros, co daje łączny roczny przychód z gastronomii w wysokości około 492,000 euros. Szacunek nie uwzględnia potencjalnego dodatkowego przychodu z wydarzeń, prywatnych funkcji, usług cateringowych ani koncepcji markowych, które mogłyby zostać wprowadzone w późniejszych etapach działalności. Koszty operacyjne komponentu gastronomicznego są zgodne z typowymi benchmarkami dla dobrze zarządzanego miejskiego obiektu hotelarskiego. Koszty sprzedanych towarów, personelu i wydatków operacyjnych szacuje się na około 70 percent przychodów, co daje roczne koszty operacyjne w wysokości około 344,000 euros oraz EBITDA w wysokości około 148,000 euros z działalności gastronomicznej. Po połączeniu, komponenty zakwaterowania i gastronomii generują łączną prognozowaną roczną EBITDA w wysokości około 448,000 to 450,000 euros. Ta silna wydajność operacyjna stanowi podstawę przypadku inwestycyjnego projektu. Całkowita inwestycja kapitałowa, bez VAT, szacowana jest na 3.1 million euros, w tym 1.5 million euros na nabycie nieruchomości z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę oraz 1.6 million euros na przebudowę, wykończenie i wyposażenie. Na podstawie ustabilizowanego rocznego przepływu gotówki operacyjnej, orientacyjny okres zwrotu inwestycji szacowany jest na około 6.5 to 7 years. Ten horyzont zwrotu uznawany jest za bardzo atrakcyjny dla inwestycji w miejski hotel z całoroczną działalnością, zróżnicowanymi źródłami przychodów i ograniczoną ekspozycją na sezonową zmienność. Ogólnie analiza finansowa potwierdza, że proponowana renowacja hotelu generuje silny i zróżnicowany przepływ gotówki, opiera się na konserwatywnych i realistycznych założeniach zgodnych z dynamiką miejskiego turystyki w Rijeka, oraz prezentuje zrównoważony profil ryzyka wspierany przez lokalny popyt w sąsiedztwie i ciągłą aktywność. Połączenie zatwierdzonego rozwiązania architektonicznego, ugruntowanej mikro‑lokalizacji oraz modelu operacyjnego z podwójnymi przychodami sprawia, że projekt jest finansowo opłacalny i gotowy do realizacji jako inwestycja w miejską gościnność, odpowiednia dla bezpośredniej własności, struktur partnerskich lub modeli finansowanego rozwoju. Ref: RE-AB-MM1-43178Overall dodatkowe koszty ponoszone przez nabywcę nieruchomości w Chorwacji wynoszą około 7% całkowitej ceny nieruchomości, co obejmuje: podatek od przeniesienia własności (3% wartości nieruchomości), prowizję agencji/pośrednictwa (3%+VAT od prowizji), opłatę adwokata (ok. 1%), opłatę notarialną, opłatę za rejestrację sądową oraz koszty oficjalnego tłumaczenia poświadczonego. Umowa agencji/pośrednictwa jest podpisywana przed wizytą w nieruchomościach. Zalety nieruchomości: Taras na dachu, Basen, Winda, Urbanizowana, Pozwolenie na budowę, Nowoczesna