Hotel Rijeka

Struttura turistica, Rijeka, 1.180 m²
Progetto di ricostruzione di edificio storico a Rijeka! Il nuovo hotel di design beneficerà di vista sul mare. L'edificio più vecchio del 1962 sarà convertito in un hotel moderno di 22 camere, con una straordinaria piscina sul tetto. L'area totale della struttura da ricostruire è di 1180 mq. Il lotto di terreno è di 670 mq. È presente un permesso di costruzione valido. La ricostruzione può iniziare subito. Il progetto approvato prevede un totale di 22 unità di alloggio, includendo 14 camere d'hotel, 6 monolocali e 2 appartamenti più grandi, completati da una zona reception, un'area lounge e uno spazio multifunzionale al piano terra. Uno dei punti chiave del concetto è l'area del tetto eccezionalmente attraente, con bar, zona lounge e una piscina di circa 20 metri di lunghezza. Progettata come uno spazio di ospitalità moderno sul tetto con viste panoramiche, questa caratteristica rappresenta un concetto unico e innovativo per il mercato di Rijeka, offrendo un chiaro potenziale commerciale e una forte differenziazione nel segmento delle sistemazioni city‑break e premium short‑stay. Capacità totale di alloggio – 68 letti. Struttura della proprietà: Il piano terra è organizzato come il nucleo funzionale e pubblico dell'hotel, separando chiaramente le aree a contatto con gli ospiti da quelle di servizio e operative. Elementi chiave includono: • Area reception con connessione visiva e fisica diretta all'ingresso, • Area colazione posizionata verso la facciata, beneficiando della luce naturale e dell'accesso alla terrazza, • Cucina completamente attrezzata e spazi di back‑of‑house, collegati logicamente all'area ristorazione, • Nucleo di circolazione verticale (scala e ascensore) posizionato centralmente per un accesso efficiente ai piani superiori, • Percorsi di circolazione chiari e intuitivi per ospiti, staff e operazioni di servizio. Il layout garantisce operazioni giornaliere efficienti, flusso degli ospiti fluido e conformità ai requisiti di accessibilità e sicurezza, confermando la prontezza tecnica del progetto a livello del piano terra. Il piano tipico (1°, 2°, 3°) è organizzato attorno a un nucleo centrale di circolazione verticale, assicurando accesso efficiente, orientamento chiaro e logica operativa ottimale. Il layout combina: • Camere standard con bagni compatti e funzionali, • Unità studio con angolo cottura, adatte a soggiorni prolungati, • Chiara separazione tra unità di alloggio e circolazione di servizio, • Moduli di camere ripetitivi e razionali, che consentono efficienza costruttiva e coerenza operativa. Tutte le unità di alloggio sono orientate per massimizzare luce naturale e viste urbane, mentre la circolazione interna rimane compatta e leggibile. Il piano favorisce operazioni di housekeeping efficienti e una flessibilità di assegnazione delle camere, rafforzando l'idoneità dell'hotel sia per brevi soggiorni city‑break sia per visite più lunghe in stile residenziale. Il livello del tetto è concepito come zona di servizi condivisi che migliora l'esperienza complessiva dell'hotel rafforzando al contempo il posizionamento urbano‑ospitalità del progetto. Il layout integra: • Una piscina sul tetto come elemento centrale di svago, • Aree prendisole e relax con viste libere, • Un nucleo di servizio compatto (ascensore, scala, spazi tecnici), • Un lounge / area colazione multifunzionale indoor che supporta usi flessibili durante tutta la giornata. Questo livello funge da strato sociale ed esperienziale dell'hotel, completando i piani di alloggio sottostanti. Il design del tetto supporta un utilizzo tutto l'anno, soggiorni prolungati e posizionamento premium, rimanendo pienamente integrato nella logica strutturale e operativa dell'edificio. La netta separazione tra camere degli ospiti e servizi condivisi sul tetto migliora privacy, controllo del rumore ed efficienza operativa, confermando la prontezza del progetto per l'esecuzione immediata. La posizione è altamente comoda e facilmente accessibile, con una fermata dell'autobus proprio di fronte all'edificio e il centro città a pochi minuti. Entro un raggio di 300‑1000 metri si trovano KBC Rijeka, il Campus Universitario e la Facoltà di Ingegneria, offrendo un'ampia gamma di potenziali ospiti — da viaggiatori d'affari e visitatori accademici a professionisti sanitari e studenti. Architettonicamente, il progetto si concentra su un'identità visiva contemporanea, enfatizzando elementi verticali in legno e verde integrato sulla facciata, creando un'estetica moderna e accogliente in armonia con l'ambiente urbano. Questo sviluppo offre agli investitori l'opportunità di entrare in un progetto chiaramente definito e ben preparato senza ritardi dovuti a lunghe procedure autorizzative, con tutte le capacità e la visione di mercato finale già stabilite. È un'opportunità rara per un investitore che desidera trasformare una posizione privilegiata in un prodotto di ospitalità distintivo e di alto valore — progetti di questo tipo appaiono raramente sul mercato. Rijeka è una destinazione turistica, d'affari e congressuale popolare con una carenza di strutture turistiche moderne a 3* e 4*. Basandosi sul programma architettonico approvato, sul permesso di costruzione valido e su ipotesi operative conservative, la ristrutturazione dell'hotel in via Čandekova 10 è stata analizzata come un investimento di ospitalità urbana a uso misto che combina alloggio e operazioni di food & beverage. Il progetto è strutturato attorno a due flussi di reddito complementari e in gran parte indipendenti, che migliorano significativamente la stabilità del cash flow e riducono la dipendenza dalle tendenze stagionali del turismo. Questo modello a doppio reddito è particolarmente adatto alla domanda urbana tutto l'anno di Rijeka e al profilo evolutivo dei city‑break. La componente di alloggio è prevista con 22 unità e una capacità totale di 68 letti. Il modello finanziario assume un tasso medio di occupazione annuo stabilizzato del 65 % e una tariffa media giornaliera combinata di 95 euro. Queste ipotesi riflettono condizioni di mercato realistiche guidate da viaggi d'affari, soggiorni prolungati e visita urbana costante piuttosto che solo dal turismo di alta stagione. Con questi parametri, l'hotel dovrebbe generare circa 5.200 notti camera all'anno, risultando in un ricavo di alloggio stimato intorno a 500.000 euro annui. I costi operativi per un hotel di queste dimensioni e categoria sono stati stimati conservativamente al 40 % del ricavo di alloggio, coprendo personale, housekeeping, utenze, manutenzione, amministrazione e spese di distribuzione. Ciò porta a costi operativi annuali di circa 200.000 euro e a un EBITDA di alloggio di circa 300.000 euro. L'operazione di food & beverage rafforza ulteriormente il profilo di ricavo del progetto. Il programma di ospitalità include un caffè e ristorante al piano terra con 56 posti interni ed esterni, completati da una terrazza sul tetto con ulteriori 24 posti, portando la capacità totale di posti a sedere a 80. La posizione beneficia di una forte domanda di quartiere, traffico pedonale quotidiano costante e performance comprovata di locali comparabili nell'area immediata. Le proiezioni di ricavo sono intenzionalmente conservative e basate sul fatturato minimo annuo atteso per posto. L'operazione al piano terra dovrebbe generare circa 420.000 euro annui, mentre la terrazza sul tetto dovrebbe contribuire per circa 72.000 euro, portando il ricavo totale annuale di food & beverage a circa 492.000 euro. Questa stima esclude potenziali upside da eventi, funzioni private, servizi di catering o concetti di brand che potrebbero essere introdotti in fasi successive dell'operatività. I costi operativi per la componente food & beverage sono allineati ai benchmark tipici per una struttura urbana di ospitalità ben gestita. I costi per merci vendute, personale e spese operative sono stimati intorno al 70 % del ricavo, risultando in spese operative annuali di circa 344.000 euro e un EBITDA di circa 148.000 euro dalle operazioni di food & beverage. Combinati, le componenti di alloggio e food & beverage generano un EBITDA annuale complessivo previsto di circa 448.000‑450.000 euro. Questa forte performance operativa sostiene il caso di investimento per il progetto. L'investimento totale di capitale, esclusa l'IVA, è stimato a 3,1 milioni di euro, comprendente 1,5 milioni per l'acquisizione della proprietà con permesso di costruzione approvato e 1,6 milioni per ricostruzione, allestimento e attrezzature. Basandosi su un flusso di cassa operativo annuo stabilizzato, il periodo indicativo di rimborso dell'investimento è stimato intorno a 6,5‑7 anni. Questo orizzonte di rimborso è considerato altamente attraente per un investimento in hotel urbano con operatività tutto l'anno, flussi di ricavo diversificati e limitata esposizione alla volatilità stagionale. Nel complesso, l'analisi finanziaria conferma che la ristrutturazione proposta dell'hotel genera cash flow forte e diversificato, si basa su ipotesi conservative e realistiche allineate alla dinamica del turismo urbano di Rijeka, e presenta un profilo di rischio equilibrato supportato dalla domanda locale di quartiere e da un'attività continua. La combinazione di una soluzione architettonica approvata, una micro‑location consolidata e un modello operativo a doppio reddito posiziona il progetto come un investimento di ospitalità urbana finanziariamente sostenibile e pronto all'esecuzione, adatto a proprietà diretta, strutture di partnership o modelli di sviluppo finanziato. Ref: RE-AB-MM1-43178 Le spese aggiuntive complessive a carico dell'acquirente di immobili in Croazia sono circa il 7 % del costo totale della proprietà, includendo: imposta di trasferimento immobiliare (3 % del valore dell'immobile), commissione di agenzia/intermediazione (3 % + IVA sulla commissione), onorario dell'avvocato (circa 1 %), onorario del notaio, tassa di registrazione giudiziaria e spese di traduzione certificata ufficiale. Il contratto di agenzia/intermediazione è firmato prima della visita delle proprietà. Vantaggi della proprietà: terrazza sul tetto, piscina, ascensore, urbanizzato, permesso di costruzione, moderno