Hotel Rijeka

Turistički objekt, Rijeka, 1.180 m²
Projekt rekonstrukcije starije zgrade u Rijeci! Novi dizajn hotela imat će pogled na more. Starija zgrada iz 1962. godine bit će pretvorena u moderan hotel s 22 sobe, s impresivnim krovnim bazenom. Ukupna površina objekta za obnovu iznosi 1180 m². Zemljište je 670 m². Postoji valjana građevinska dozvola. Rekonstrukciju je moguće započeti odmah. Odobreni projekt predviđa ukupno 22 smještajne jedinice, uključujući 14 hotelskih soba, 6 studio apartmana i 2 veća apartmana, uz recepciju, lounge zonu i multifunkcionalni prostor u prizemlju. Jedan od ključnih elemenata koncepta je izuzetno atraktivan krovni prostor s barom, lounge zonom i bazenom dugim otprilike 20 metara. Dizajniran kao moderan krovni prostor za goste s panoramskim pogledom, ovaj element predstavlja jedinstveni i inovativni koncept za tržište Rijeke, nudeći jasan komercijalni potencijal i snažnu diferencijaciju u segmentu city-break i premium kratkoročnog smještaja. Ukupni kapacitet smještaja – 68 kreveta. Struktura nekretnine: Prizemlje je organizirano kao funkcionalno i javno srce hotela, jasno razdvajajući prostore za goste od servisnih i operativnih zona. Ključni elementi uključuju: • Recepcija s izravnom vizualnom i fizičkom vezom prema ulazu, • Prostor za doručak smješten prema fasadi, s prirodnim svjetlom i pristupom terasi, • Potpuno opremljena kuhinja i pozadinski prostori, logično povezani s prostorom za jelo, • Vertikalni krug za cirkulaciju (stube i lift) centralno smješten za učinkovit pristup katovima, • Jasni i intuitivni protoci za goste, osoblje i servisne operacije. Raspored osigurava učinkovito svakodnevno poslovanje, glatki protok gostiju i usklađenost s pristupačnošću i sigurnosnim zahtjevima, potvrđujući tehničku spremnost projekta na razini prizemlja. Tipični kat (1., 2., 3.) organiziran je oko središnjeg vertikalnog kruga za cirkulaciju, osiguravajući učinkovit pristup, jasnu orijentaciju i optimalnu operativnu logiku. Raspored kombinira: • Standardne hotelske sobe s kompaktnim, funkcionalnim kupaonicama, • Studio jedinice s kuhinjskim kutijom, pogodne za duži boravak, • Jasno razdvajanje između smještajnih jedinica i servisne cirkulacije, • Ponovljive i racionalne modulacije soba, omogućujući građevinsku učinkovitost i operativnu dosljednost. Sve smještajne jedinice orijentirane su prema maksimalnom prirodnom svjetlu i urbanim pogledima, dok je interna cirkulacija kompaktna i pregledna. Tlocrt podržava učinkovite operacije housekeeping-a i fleksibilnu raspodjelu soba, jačajući prikladnost hotela za kratke city-break boravke i duže rezidencijalne posjete. Krovni kat zamišljen je kao zajednički sadržaj koji unapređuje cjelokupno hotelsko iskustvo uz jačanje urbanog hotelskog pozicioniranja. Raspored integrira: • Krovni bazen kao centralni rekreacijski element, • Prostore za sunčanje i opuštanje s neometanim pogledom, • Kompaktni servisni krug (lift, stubište, tehnički prostori), • Multifunkcionalni unutarnji lounge / prostor za doručak koji podržava fleksibilnu upotrebu tijekom dana. Ovaj kat funkcionira kao društveni i iskustveni sloj hotela, dopunjujući smještajne katove ispod. Krovni dizajn podržava cjelogodišnju upotrebu, duže boravke i premium pozicioniranje, ostajući potpuno integriran u strukturalnu i operativnu logiku zgrade. Jasno razdvajanje između gostinskih soba i zajedničkih krovnih sadržaja povećava privatnost, kontrolu buke i operativnu učinkovitost, potvrđujući spremnost projekta za neposrednu realizaciju. Lokacija je izuzetno pogodna i lako dostupna, s autobusnom stanicom odmah ispred zgrade i gradskim centrom udaljenim samo nekoliko minuta. U radijusu od 300 do 1000 metara nalaze se KBC Rijeka, sveučilišni kampus i Fakultet strojarstva, pružajući širok spektar potencijalnih gostiju — od poslovnih putnika i akademskih posjetitelja do medicinskih stručnjaka i studenata. Arhitektonski projekt naglašava suvremeni vizualni identitet, s vertikalnim drvenim elementima i integriranom zelenilom na fasadi, stvarajući moderan i privlačan estetski dojam u skladu s urbanim okruženjem. Ovaj razvoj nudi investitorima priliku da uđu u jasno definirani i dobro pripremljeni projekt bez odgoda uzrokovanih dugotrajnim dozvolnim postupcima, s svim kapacitetima i konačnom tržišnom vizijom već uspostavljenim. Rijetka je prilika za investitora koji želi pretvoriti vrhunsku lokaciju u jedinstven, visokovrijedni hotelski proizvod — ovakvi projekti rijetko se pojavljuju na tržištu. Rijeka je popularna turistička, poslovna i kongresna destinacija s nedostatkom modernih 3* i 4* turističkih objekata. Na temelju odobrenog arhitektonskog programa, valjane građevinske dozvole i konzervativnih operativnih pretpostavki, analiza renovacije hotela u ulici Čandekova 10 provedena je kao investicija u mješoviti urbani hotel s kombinacijom smještaja i ugostiteljskih usluga. Projekt je strukturiran oko dva komplementarna i uglavnom neovisna izvora prihoda, što značajno povećava stabilnost novčanog toka i smanjuje ovisnost o sezonskim turističkim trendovima. Ovaj model dvostrukog prihoda posebno je prikladan za cjelogodišnju urbanu potražnju Rijeke i razvijajući profil city-breaka. Komponenta smještaja planirana je s 22 jedinice i ukupnim kapacitetom od 68 kreveta. Financijski model pretpostavlja stabiliziranu prosječnu godišnju popunjenost od 65 % i prosječnu dnevnu cijenu sobe od 95 eura. Ove pretpostavke odražavaju realne tržišne uvjete potaknute poslovnim putovanjima, dužim boravcima i stalnim urbanim posjetama, a ne samo vrhuncem sezone. Prema tim parametrima, hotel bi trebao ostvariti oko 5.200 noćenja godišnje, što dovodi do procijenjenog prihoda od smještaja od oko 500.000 eura godišnje. Operativni troškovi za hotel ove veličine i kategorije konzervativno su procijenjeni na 40 % prihoda od smještaja, pokrivajući osoblje, housekeeping, komunalije, održavanje, administraciju i distribuciju. To rezultira godišnjim operativnim troškovima od približno 200.000 eura i EBITDA-om od smještaja od oko 300.000 eura. Usluga hrane i pića dodatno jača prihodovni profil projekta. Program ugostiteljstva uključuje kafić i restoran u prizemlju s 56 sjedećih mjesta unutra i vani, uz krovnu terasu s dodatnih 24 mjesta, čime ukupni kapacitet sjedenja iznosi 80. Lokacija uživa snažnu potražnju u susjedstvu, stalni dnevni promet i dokazanu izvedbu sličnih objekata u neposrednoj okolini. Projekcije prihoda namjerno su konzervativne i temeljene na minimalnom očekivanom godišnjem prometu po sjedištu. Operacija u prizemlju predviđena je da generira oko 420.000 eura godišnje, dok krovna terasa doprinosi s oko 72.000 eura, što ukupni godišnji prihod od hrane i pića iznosi približno 492.000 eura. Ova procjena ne uključuje potencijalni dodatni prihod od događanja, privatnih funkcija, catering usluga ili brendiranih koncepata koji bi se mogli uvesti u kasnijim fazama. Operativni troškovi za komponentu hrane i pića usklađeni su s tipičnim benchmark-ovima za dobro upravljani urbani ugostiteljski objekt. Troškovi prodane robe, osoblja i operativni troškovi procijenjeni su na oko 70 % prihoda, što rezultira godišnjim operativnim troškovima od oko 344.000 eura i EBITDA-om od približno 148.000 eura iz ove aktivnosti. Kombinirano, komponente smještaja i hrane i pića generiraju ukupni projekcijski godišnji EBITDA od otprilike 448.000 do 450.000 eura. Ova snažna operativna izvedba podupire investicijski slučaj projekta. Ukupno kapitalno ulaganje, bez PDV-a, procijenjeno je na 3,1 milijuna eura, od čega 1,5 milijuna eura predstavlja akviziciju nekretnine s odobrenom građevinskom dozvolom, a 1,6 milijuna eura rekonstrukciju, opremanje i instalacije. Na temelju stabiliziranog godišnjeg operativnog novčanog toka, indikativni period povrata investicije procijenjen je na otprilike 6,5 do 7 godina. Ovaj horizont povrata smatra se izuzetno atraktivnim za urbanu hotelsku investiciju s cjelogodišnjim poslovanjem, diverzificiranim prihodnim tokovima i ograničenom izloženošću sezonskoj volatilnosti. Ukupna financijska analiza potvrđuje da predložena renovacija hotela donosi snažan i diverzificiran novčani tok, oslanja se na konzervativne i realistične pretpostavke usklađene s urbanom turističkom dinamikom Rijeke te predstavlja uravnotežen profil rizika podržan lokalnom potražnjom i kontinuiranom aktivnošću. Kombinacija odobrenog arhitektonskog rješenja, etablirane mikro-lokacije i modela dvostrukog prihoda pozicionira projekt kao financijski održivu i spremnu za realizaciju investiciju u urbani hotel, prikladnu za izravan vlasnički udio, partnerske strukture ili financirane modele razvoja. Ref: RE-AB-MM1-43178 Ukupni dodatni troškovi koje snosi kupac nekretnine u Hrvatskoj iznose oko 7 % ukupne cijene nekretnine, što uključuje: porez na promet nekretnina (3 % od vrijednosti nekretnine), proviziju agencije/posrednika (3 % + PDV na proviziju), honorar odvjetnika (cca 1 %), notarski trošak, sudski upisni trošak i troškove ovjerenog prijevoda. Ugovor o posredovanju potpisuje se prije razgledavanja nekretnina. Prednosti nekretnine: krovna terasa, bazen, lift, urbanizirano, građevinska dozvola, moderno.