Hotel Rijeka

Turistický objekt, Rijeka, 1.180 m²
Projekt rekonstrukce starší budovy v Rijeka! Nový design hotelu bude mít výhled na moře. Starší budova z roku 1962 bude přeměněna na moderní hotel s 22 pokoji a úžasným střešním bazénem. Celková plocha stavby k přestavbě je 1180 m². Pozemek má rozlohu 670 m². Existuje platné stavební povolení. Rekonstrukci lze zahájit okamžitě. Schválený projekt počítá s celkem 22 ubytovacími jednotkami, včetně 14 hotelových pokojů, 6 studiových apartmánů a 2 větších apartmánů, doplněných recepcí, lounge zónou a multifunkčním prostorem v přízemí. Jedním z hlavních taháků konceptu je výjimečně atraktivní střešní plocha s barem, lounge zónou a bazénem dlouhým přibližně 20 metrů. Navržený jako moderní střešní pohostinský prostor s panoramatickým výhledem, tento prvek představuje jedinečný a inovativní koncept pro trh v Rijeka, nabízející jasný komerční potenciál a silnou diferenciaci v segmentu městských výletů a prémiového krátkodobého ubytování. Celková kapacita ubytování – 68 lůžek. Struktura nemovitosti: Přízemí je uspořádáno jako funkční a veřejné jádro hotelu, jasně oddělující prostory určené pro hosty od servisních a provozních zón. Klíčové prvky zahrnují: • Recepční s přímým vizuálním a fyzickým spojením s vchodem, • Snídaňová jídelna orientovaná k fasádě, využívající přirozené světlo a přístup na terasu, • Plně vybavená kuchyně a zázemí, logicky propojené s jídelním prostorem, • Vertikální cirkulační jádro (schodiště a výtah) centrálně umístěné pro efektivní přístup na vyšší patra, • Jasné a intuitivní cirkulační cesty pro hosty, personál i servisní operace. Rozvržení zajišťuje efektivní každodenní provoz, plynulý tok hostů a splnění požadavků na přístupnost a bezpečnost, čímž potvrzuje technickou připravenost projektu na úrovni přízemí. Typické patro (1., 2., 3.) je uspořádáno kolem centrálního vertikálního cirkulačního jádra, zajišťujícího efektivní přístup, jasnou orientaci a optimální provozní logiku. Rozvržení kombinuje: • Standardní hotelové pokoje s kompaktními, funkčními koupelnami, • Studiové jednotky s kuchyňským koutem, vhodné pro dlouhodobý pobyt, • Jasné oddělení ubytovacích jednotek od servisní cirkulace, • Opakující se a racionální modulární uspořádání pokojů, umožňující stavební efektivitu a provozní konzistenci. Všechny ubytovací jednotky jsou orientovány tak, aby maximalizovaly přirozené světlo a městské výhledy, zatímco vnitřní cirkulace zůstává kompaktní a přehledná. Plánek podporuje efektivní úklidové operace a flexibilní přidělování pokojů, čímž posiluje vhodnost hotelu jak pro krátké městské výlety, tak pro delší pobyty v rezidenčním stylu. Střešní úroveň je koncipována jako sdílená zóna vybavení, která zvyšuje celkový zážitek z hotelu a posiluje jeho urbanisticko‑pohostinský profil. Rozvržení zahrnuje: • Střešní bazén jako centrální rekreační prvek • Sluneční a relaxační zóny s neomezeným výhledem • Kompaktní servisní jádro (výtah, schodiště, technické prostory) • Multifunkční vnitřní lounge / snídaně prostor podporující flexibilní využití během dne. Tato úroveň funguje jako sociální a zážitková vrstva hotelu, doplňující ubytovací patra pod ní. Střešní design podporuje celoroční využití, prodloužené pobyty a prémiové umístění, přičemž je plně integrován do stavební a provozní logiky budovy. Jasné oddělení mezi hostinskými pokoji a sdílenými střešními zařízeními zvyšuje soukromí, kontrolu hluku a provozní efektivitu, čímž potvrzuje připravenost projektu k okamžité realizaci. Lokalita je vysoce pohodlná a snadno dostupná, s autobusovou zastávkou přímo před budovou a centrem města jen pár minut daleko. V okruhu 300 až 1000 metrů se nachází KBC Rijeka, univerzitní kampus a Fakulta strojní, což poskytuje širokou škálu potenciálních hostů – od obchodních cestujících a akademických návštěvníků po zdravotnické profesionály a studenty. Architektonicky se projekt zaměřuje na současnou vizuální identitu, zdůrazňující vertikální dřevěné prvky a integrovanou zeleň na fasádě, čímž vytváří moderní a přívětivý estetický dojem v souladu s městským okolím. Tento rozvoj nabízí investorům příležitost vstoupit do jasně definovaného a dobře připraveného projektu bez zpoždění způsobených dlouhými povolovacími procedurami, přičemž všechny kapacity a finální tržní vize jsou již stanoveny. Jedná se o vzácnou příležitost pro investora, který chce proměnit prémiovou lokalitu na výjimečný, vysoce hodnotný pohostinský produkt – projekty tohoto druhu se na trhu jen zřídka objevují. Rijeka je oblíbenou turistickou, obchodní a kongresovou destinací s nedostatkem moderních 3* a 4* turistických zařízení. Na základě schváleného architektonického programu, platného stavebního povolení a konzervativních provozních předpokladů byla rekonstrukce hotelu na adrese Čandekova 10 analyzována jako smíšená městská pohostinská investice kombinující ubytování a provoz potravin a nápojů. Projekt je strukturován kolem dvou doplňujících se a z velké části nezávislých příjmových toků, které výrazně zvyšují stabilitu cash flow a snižují závislost na sezónních turistických trendech. Tento model dvojího příjmu je zvláště vhodný pro celoroční městskou poptávku v Rijeka a vyvíjející se profil městských výletů. Ubytovací komponenta je plánována s 22 jednotkami a celkovou kapacitou 68 lůžek. Finanční model předpokládá stabilizovanou průměrnou roční obsazenost 65 % a průměrnou denní cenu pokoje 95 eur. Tyto předpoklady odrážejí realistické tržní podmínky poháněné obchodními cestami, prodlouženými pobyty a stálou městskou návštěvností, spíše než pouhým sezónním turismem. Na základě těchto parametrů se očekává, že hotel vygeneruje přibližně 5 200 pokojových nocí ročně, což povede k odhadovanému příjmu z ubytování kolem 500 000 eur ročně. Provozní náklady hotelu této velikosti a kategorie byly konzervativně odhadnuty na 40 % příjmů z ubytování, zahrnující personál, úklid, služby, údržbu, administraci a distribuční výdaje. To vede k ročním provozním nákladům přibližně 200 000 eur a EBITDA z ubytování zhruba 300 000 eur. Provoz potravin a nápojů dále posiluje příjmový profil projektu. Pohostinský program zahrnuje kavárnu a restauraci v přízemí s 56 vnitřními a venkovními místy, doplněnou střešní terasou s dalšími 24 místy, což dává celkovou kapacitu 80 míst. Lokalita těží ze silné poptávky v sousedství, stabilního denního provozu a prokázaných výsledků srovnatelných provozoven v bezprostředním okolí. Příjmové projekce jsou úmyslně konzervativní a založené na minimálním očekávaném ročním obratu na místo. Provoz v přízemí má generovat přibližně 420 000 eur ročně, zatímco střešní terasa má přispět kolem 72 000 eur, což vede k celkovému ročnímu příjmu z potravin a nápojů přibližně 492 000 eur. Tento odhad nezahrnuje potenciální přídavky z akcí, soukromých funkcí, cateringových služeb nebo značkových konceptů, které by mohly být zavedeny v pozdějších fázích provozu. Provozní náklady komponenty potravin a nápojů jsou v souladu s typickými benchmarky pro dobře řízený městský pohostinský podnik. Náklady na prodané zboží, personál a provoz jsou odhadovány na přibližně 70 % příjmů, což vede k ročním provozním výdajům kolem 344 000 eur a EBITDA přibližně 148 000 eur z provozu potravin a nápojů. Kombinací ubytování a potravin a nápojů vzniká celková projekční roční EBITDA přibližně 448 000 až 450 000 eur. Tento silný provozní výkon podkládá investiční případ projektu. Celková kapitálová investice, bez DPH, je odhadována na 3,1 milionu eur, zahrnující 1,5 milionu eur na akvizici nemovitosti s platným stavebním povolením a 1,6 milionu eur na rekonstrukci, vybavení a zařízení. Na základě stabilizovaného ročního provozního cash flow je indikativní doba návratnosti investice odhadována na přibližně 6,5 až 7 let. Tento horizont návratnosti je považován za vysoce atraktivní pro městskou hotelovou investici s celoročním provozem, diverzifikovanými příjmovými toky a omezenou expozicí sezónní volatilitě. Celkově finanční analýza potvrzuje, že navrhovaná rekonstrukce hotelu přináší silný a diverzifikovaný cash flow, opírá se o konzervativní a realistické předpoklady sladěné s městskou turistickou dynamikou Rijeka a představuje vyvážený rizikový profil podpořený lokální poptávkou a kontinuální aktivitou. Kombinace schváleného architektonického řešení, etablované mikro‑lokality a modelu dvojího příjmu staví projekt jako finančně životaschopnou a připravenou k realizaci městskou pohostinskou investici, vhodnou pro přímé vlastnictví, partnerské struktury nebo financované developerské modely. Ref: RE‑AB‑MM1‑43178 Celkové dodatečné náklady, které nese kupující nemovitosti v Chorvatsku, činí přibližně 7 % celkové ceny nemovitosti a zahrnují: daň z převodu nemovitosti (3 % z hodnoty nemovitosti), provizi agentury/zprostředkovatele (3 % + DPH z provize), poplatek advokáta (cca 1 %), notářský poplatek, soudní registrační poplatek a náklady na úřední ověřený překlad. Smlouva o zprostředkování je podepsána před prohlídkou nemovitostí. Výhody nemovitosti: Střešní terasa, Bazén, Výtah, Urbanizováno, Stavební povolení, Moderní