Hotel Rijeka

Turistični objekt, Rijeka, 1.180 m²
Projekt obnove starejše stavbe v Rijeki! Nov zasnovan hotel bo užival v razgledih na morje. Starejša stavba iz leta 1962 bo pretvorjena v sodoben hotel s 22 sobami in osupljivim strešnim bazenom. Skupna površina objekta, ki ga je treba obnoviti, je 1180 m². Zemljišče meri 670 m². Obstaja veljavno gradbeno dovoljenje. Obnovo je mogoče začeti takoj. Odobren projekt predvideva skupno 22 nastanitvene enote, vključno s 14 hotelskimi sobami, 6 studijskimi apartmaji in 2 večjimi apartmaji, dopolnjene z recepcijo, lounge območjem in večnamenskim prostorom v pritličju. Ena od ključnih značilnosti koncepta je izjemno privlačno strešno območje z barom, lounge območjem in bazenom, dolgim približno 20 metrov. Oblikovan kot sodoben strešni gostinski prostor s panoramskim razgledom, ta element predstavlja edinstven in inovativen koncept za trg v Rijeki, ki ponuja jasno komercialno potencialnost in močno diferenciranje v segmentu mestnih oddihov in premium kratkoročnih nastanitev. Skupna nastanitvena kapaciteta – 68 ležajev. Struktura nepremičnine: Pritličje je organizirano kot funkcionalno in javno jedro hotela, jasno ločuje prostore za goste od servisnih in operativnih območij. Ključni elementi vključujejo: • Recepcijo z neposredno vizualno in fizično povezavo do vhoda, • Jutranji jedilni prostor usmerjen proti fasadi, ki izkorišča naravno svetlobo in dostop do terase, • Popolnoma opremljeno kuhinjo in zaledne prostore, logično povezane z jedilnim prostorom, • Vertikalno jedro za kroženje (stopnišče in dvigalo) centralno postavljeno za učinkovito dostopanje do zgornjih nadstropij, • Jasne in intuitivne poti za goste, osebje in servisne operacije. Razporeditev zagotavlja učinkovito dnevno poslovanje, gladek pretok gostov ter skladnost z zahtevami dostopnosti in varnosti, kar potrjuje tehnično pripravljenost projekta na nivoju pritličja. Tipična etaža (1., 2., 3.) je organizirana okoli centralnega vertikalnega jedra, kar zagotavlja učinkovit dostop, jasno orientacijo in optimalno operativno logiko. Razporeditev združuje: • Standardne hotelske sobe s kompaktno, funkcionalno kopalnico, • Studijske enote s kuhinjskim kotičkom, primerne za daljše bivanje, • Jasno ločitev med nastanitvenimi enotami in servisnim kroženjem, • Ponovljive in racionalne sobe module, ki omogočajo gradbeno učinkovitost in operativno konsistenco. Vse nastanitvene enote so usmerjene k maksimiranju naravne svetlobe in urbanih razgledov, medtem ko notranje kroženje ostaja kompaktno in pregledno. Načrt tal podpira učinkovito delo gospodinjstva in fleksibilno dodeljevanje sob, kar krepi primernost hotela tako za kratke mestne oddihe kot za daljše bivanje v rezidenčnem slogu. Strešna etaža je zasnovana kot skupni amenitetni prostor, ki izboljšuje celotno hotelsko izkušnjo in hkrati okrepi urbanogostinsko pozicioniranje projekta. Razporeditev vključuje: • Strešni bazen kot osrednji rekreacijski element, • Sončne in sprostitvene prostore z neoviranimi razgledi, • Kompaktno servisno jedro (dvigalo, stopnišče, tehnični prostori), • Večnamenski notranji lounge / zajtrk prostor, ki podpira fleksibilno uporabo skozi ves dan. Ta nivo deluje kot socialna in izkustvena plast hotela, ki dopolnjuje nastanitvene nadstropja spodaj. Strešna zasnova podpira celogoroško uporabo, daljša bivanja in premium pozicioniranje, hkrati pa je popolnoma integrirana v strukturo in operativno logiko stavbe. Jasna ločitev med hotelskimi sobami in skupnimi strešnimi amenitetami povečuje zasebnost, nadzor nad hrupom in operativno učinkovitost, kar potrjuje pripravljenost projekta za takojšnjo izvedbo. Lokacija je zelo priročna in lahko dostopna, z avtobusno postajo tik pred stavbo ter mestnim središčem le nekaj minut stran. V radiju 300 do 1000 metrov so KBC Rijeka, univerzitetni kampus in Fakulteta za strojništvo, ki zagotavljajo širok spekter potencialnih gostov – od poslovnih popotnikov in akademskih obiskovalcev do zdravstvenih strokovnjakov in študentov. Arhitekturno projekt poudarja sodobno vizualno identiteto, z izpostavljenimi vertikalnimi lesenimi elementi in integrirano zeleno na fasadi, kar ustvarja moder in vabljiv estetski vtis v sožitju z urbanim okoljem. Ta razvoj ponuja vlagateljem priložnost, da vstopijo v jasno opredeljen in dobro pripravljen projekt brez zamud, ki jih povzročajo dolgotrajni postopki dovoljenj, pri čemer so vse zmogljivosti in končna tržna vizija že določene. Gre za redko priložnost za vlagatelja, ki želi preoblikovati vrhunsko lokacijo v izstopajoč, visoko vrednoten gostinski izdelek – takšni projekti se na trgu redko pojavljajo. Rijeka je priljubljena turistična, poslovna in kongresna destinacija z manjškom sodobnih 3* in 4* turističnih objektov. Na podlagi odobrenega arhitekturnega programa, veljavnega gradbenega dovoljenja in konservativnih operativnih predpostavk je prenova hotela na Čandekova Street 10 analizirana kot mešani urban gostinski investicijski projekt, ki združuje nastanitev ter ponudbo hrane in pijače. Projekt je strukturiran okoli dveh dopolnilnih in večinoma neodvisnih prihodkovnih tokov, ki znatno povečujeta stabilnost denarnega toka in zmanjšujeta odvisnost od sezonskih turističnih trendov. Ta dvojni model prihodkov je še posebej primeren za celogoroško urbano povpraševanje v Rijeki in razvijajoči se profil mestnih oddihov. Nastanitvena komponenta je načrtovana s 22 enotami in skupno kapaciteto 68 ležajev. Finančni model predvideva stabilizirano povprečno letno zasedenost 65 odstotkov in povprečno dnevno ceno sobe 95 evrov. Ti predpostavki odražajo realne tržne pogoje, ki jih poganjajo poslovna potovanja, daljša bivanja in stalna urbana obiskovanja, ne le vrhunska sezonska turistika. Na podlagi teh parametrov naj bi hotel ustvaril približno 5.200 nočitev letno, kar bi prineslo ocenjeni prihodek iz nastanitve okoli 500.000 evrov na leto. Obratni stroški za hotel te velikosti in kategorije so bili konservativno ocenjeni na 40 odstotkov prihodkov iz nastanitve, kar pokriva osebje, gospodinjstvo, komunalije, vzdrževanje, administracijo in distribucijske stroške. To pomeni letne operativne stroške približno 200.000 evrov in EBITDA iz nastanitve okoli 300.000 evrov. Ponudba hrane in pijače dodatno okrepi prihodkovni profil projekta. Gostinski program vključuje pritlični kavarna in restavracijo s 56 sedeži v notranjosti in zunanjosti, dopolnjeno s strešnim terasom, ki nudi dodatnih 24 sedežev, kar prinaša skupno kapaciteto 80 sedežev. Lokacija uživa močno povpraševanje v soseski, stalni dnevni promet in dokazano uspešnost podobnih objektov v neposredni okolici. Prihodkovne projekcije so namenjene biti konzervativne in temeljijo na minimalnem pričakovanem letnem prometu na sedež. Pritlična operacija naj bi ustvarila približno 420.000 evrov letno, medtem ko naj bi strešna terasa prispevala okoli 72.000 evrov, kar skupaj pomeni letni prihodek iz hrane in pijače približno 492.000 evrov. Ta ocena izključuje morebitni dodatni zaslužek iz dogodkov, zasebnih funkcij, catering storitev ali blagovnih znamk, ki bi jih lahko uvedli v kasnejših fazah poslovanja. Obratni stroški za komponento hrane in pijače so usklajeni s tipičnimi merili za dobro vodeno urbano gostinsko lokacijo. Stroški prodanega blaga, osebja in operativnih izdatkov so ocenjeni na približno 70 odstotkov prihodkov, kar pomeni letne operativne stroške okoli 344.000 evrov in EBITDA približno 148.000 evrov iz poslovanja hrane in pijače. Ko se združita, nastanitvena in prehranska komponenta ustvarita skupni napovedani letni EBITDA približno 448.000 do 450.000 evrov. Ta močna operativna uspešnost podkrepi investicijski primer projekta. Skupni kapitalni vložek, brez DDV, je ocenjen na 3,1 milijona evrov, sestavljen iz 1,5 milijona evrov za nakup nepremičnine z odobrenim gradbenim dovoljenjem in 1,6 milijona evrov za obnovo, opremljanje in opremo. Na podlagi stabiliziranega letnega operativnega denarnega toka je indikativno obdobje povračila investicije ocenjeno na približno 6,5 do 7 let. Ta čas povračila se šteje za zelo privlačen za urbano hotelsko investicijo s celogoročnim poslovanjem, diverzificiranimi prihodkovnimi tokovi in omejenim izpostavljanjem sezonski volatilnosti. Skupaj finančna analiza potrjuje, da predlagana prenova hotela prinaša močan in diverzificiran denarni tok, temelji na konservativnih in realnih predpostavkah, usklajenih z urbanimi turističnimi dinamikami Rijeke, ter predstavlja uravnotežen profil tveganja, podprt z lokalnim povpraševanjem v soseski in stalno aktivnostjo. Kombinacija odobrene arhitekturne rešitve, uveljavljene mikro-lokacije in dvojnika prihodkovnega operativnega modela postavlja projekt kot finančno izvedljiv in pripravljeni urban gostinski investicijski projekt, primeren za neposredno lastništvo, partnerske strukture ali financirane razvojne modele. Ref: RE-AB-MM1-43178 Skupni dodatni stroški, ki jih nosi Kupec nepremičnine v Hrvaški, znašajo okoli 7 % celotne cene nepremičnine, kar vključuje: davek na prenos nepremičnine (3 % vrednosti nepremičnine), provizijo agencije / posrednika (3 % + DDV na provizijo), odvetniško pristojbino (približno 1 %), notarski honorar, pristojbino za vpis v sodni register in stroške uradnega certificiranega prevoda. Agencijska / posredniška pogodba je podpisana pred ogledom nepremičnin. Prednosti nepremičnine: Strešna terasa, Bazen, Dvigalo, Urbanizirano, Gradbeno dovoljenje, Moderno.