Kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj

Građani EU-a kupuju pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. Državljani izvan EU-a trebaju suglasnost Ministarstva pravosuđa na temelju tzv. uzajamnosti — njihova matična država mora priznavati istovjetna prava hrvatskim državljanima. U praksi to vrijedi za veliku većinu razvijenih zemalja, uključujući SAD, Kanadu, Ujedinjeno Kraljevstvo ili Australiju. Rješavanje obično traje 2 do 6 mjeseci i odvija se usporedno s ostalim koracima, pa ne zaustavlja samu transakciju. Poljoprivredno zemljište i pojedina zaštićena područja imaju poseban režim, koji unaprijed provjeravamo za konkretnu nekretninu.

OIB (osobni identifikacijski broj) hrvatski je ekvivalent poreznog broja — bez njega se nekretnina ne može prepisati, ne može se otvoriti račun niti plaćati lokalni porezi. Strani kupac ga zahtijeva osobno u Poreznoj upravi ili preko opunomoćenog zastupnika. Izdavanje obično traje svega nekoliko dana.

Od odabira nekretnine do upisa vlasništva u zemljišne knjige obično prođe 2 do 6 mjeseci. Sama pravna provjera traje 1–2 tjedna, upis u zemljišne knjige potom 1–3 mjeseca, ovisno o opterećenosti nadležnog ureda. Kod kupaca izvan EU-a usporedno se rješava i suglasnost Ministarstva pravosuđa.

Kod starije (rabljene) nekretnine plaća se porez na promet nekretnina u iznosu od 3 % tržišne vrijednosti, koji kupac podmiruje u roku od 15 dana od dostave rješenja Porezne uprave. Kod novogradnje koja se prodaje izravno od investitora umjesto toga se plaća 25 % PDV-a, obično već uključen u cijenu. Valja računati i na bilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe, a od 2025. i na godišnji porez na nekretnine za rekreacijske i nenastanjene objekte — tko u nekretnini stalno boravi ili je dugoročno (10 i više mjeseci godišnje) iznajmljuje, oslobođen je plaćanja. Točne stope donosimo u posebnom članku o porezu na nekretnine koji vrijedi od 2025.

Da. Kupoprodajni ugovor i ostala dokumentacija vezana uz prijenos vlasništva moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika u Hrvatskoj, inače ih zemljišnoknjižni odjel neće prihvatiti za upis. Bilježnik potvrđuje identitet stranaka i vjerodostojnost potpisa; sam ugovor obično priprema odvjetnik kupca.

Hrvatske zemljišne knjige bilježe vlasnika, terete, hipoteke i eventualne dugove vezane uz nekretninu. Provjera prije potpisa potvrđuje da je prodavatelj doista vlasnik te da na nekretnini nema ovrhe ni hipoteke — bez toga se ne preporučuje uplata bilo kakve kapare.

Kapara je iznos koji se uplaćuje odmah po pronalasku nekretnine kako bi se rezervirala i povukla s tržišta. Predugovor zatim pisanim putem utvrđuje cijenu, rokove i uvjete, još prije potpisa konačnog ugovora kod bilježnika.

Da, više hrvatskih banaka — primjerice Zagrebačka banka, PBZ ili Erste — odobrava kredite i strancima, doduše pod strožim uvjetima nego rezidentima. Kod nerezidenata banke obično financiraju 50 do 70 % vrijednosti nekretnine, naspram i do 80 % kod rezidenata, te traže opsežniju dokumentaciju. Mnogi naši klijenti stoga kupnju djelomično ili u cijelosti financiraju sredstvima izvan Hrvatske.

Ne. Cijelu transakciju, uključujući potpis kupoprodajnog ugovora kod bilježnika, može u vaše ime provesti odvjetnik ili opunomoćenik na temelju ovjerene punomoći (za zemlje izvan EU-a s apostilom). Osobni dolazak preporučujemo prije svega zbog razgledavanja nekretnine — a i to je dijelom moguće zamijeniti video-razgledavanjem.

Provizija agencije u Hrvatskoj obično iznosi oko 3 % kupoprodajne cijene uvećano za PDV, a plaća je strana koja je angažirala agenciju — u praksi ponekad kupac, ponekad prodavatelj, a katkad obje strane svom agentu. Točan iznos i strukturu uvijek provjerite izravno s agencijom prije potpisa ugovora o posredovanju.

Kratkoročni najam turistima zahtijeva kategorizaciju nekretnine i prijavu lokalnoj turističkoj zajednici, a podliježe i porezu na dohodak od najma. Ako u Hrvatskoj nećete biti trajno prisutni, rado ćemo preporučiti i agenciju za upravljanje.