Come acquistare un immobile in Croazia

I cittadini UE acquistano alle stesse condizioni dei cittadini croati. I cittadini extra-UE necessitano dell'autorizzazione del Ministero della Giustizia, basata sulla cosiddetta reciprocità — il loro paese d'origine deve garantire diritti equivalenti ai cittadini croati. Nella pratica questo vale per la grande maggioranza dei paesi sviluppati, tra cui Stati Uniti, Canada, Regno Unito o Australia. L'istruttoria richiede di norma 2–6 mesi e procede in parallelo agli altri passaggi, senza quindi bloccare la transazione vera e propria. I terreni agricoli e alcune aree protette seguono un regime particolare, che verifichiamo in anticipo per il singolo immobile.

L'OIB (numero identificativo personale) è l'equivalente croato del codice fiscale — senza di esso non è possibile intestarsi un immobile, aprire un conto o pagare le imposte locali. L'acquirente straniero lo richiede di persona all'ufficio delle imposte (Porezna uprava), oppure tramite un rappresentante delegato. Il rilascio richiede in genere pochi giorni.

Dalla scelta dell'immobile alla registrazione della proprietà al catasto passano in genere 2–6 mesi. La verifica legale in sé richiede 1–2 settimane, la registrazione catastale poi 1–3 mesi a seconda del carico di lavoro dell'ufficio competente. Per gli acquirenti extra-UE, l'autorizzazione del Ministero della Giustizia procede in parallelo.

Per un immobile usato, l'imposta sul trasferimento è pari al 3 % del valore di mercato, a carico dell'acquirente, da versare entro 15 giorni dalla notifica dell'accertamento fiscale. Per un immobile nuovo venduto direttamente dal costruttore si applica invece l'IVA al 25 %, di solito già inclusa nel prezzo. Vanno preventivate anche le spese notarili e catastali e, dal 2025, un'imposta immobiliare annuale sulle case vacanza e sugli immobili non occupati — chi vi risiede stabilmente o li affitta a lungo termine (10 o più mesi l'anno) ne è esente. Le aliquote esatte sono riportate in un nostro articolo dedicato all'imposta immobiliare in vigore dal 2025.

Sì. Il contratto di vendita e gli altri documenti legati al trasferimento devono essere autenticati da un notaio in Croazia, altrimenti il catasto non ne accetta la registrazione. Il notaio conferma l'identità delle parti e l'autenticità delle firme; il contratto vero e proprio è di norma redatto dall'avvocato dell'acquirente.

Il catasto croato registra il proprietario, eventuali oneri, ipoteche e debiti gravanti sull'immobile. Una verifica prima della firma conferma che il venditore sia realmente il proprietario e che non vi siano pignoramenti o ipoteche sull'immobile — senza questa verifica sconsigliamo di versare qualsiasi caparra.

La caparra (kapara) è una somma versata non appena trovato l'immobile, per riservarlo e ritirarlo dal mercato. Il contratto preliminare (di prenotazione) fissa poi per iscritto prezzo, tempistiche e condizioni, prima della firma del contratto di vendita notarile definitivo.

Sì, diverse banche croate — tra cui Zagrebačka banka, PBZ o Erste — concedono mutui anche agli stranieri, a condizioni però più rigide rispetto ai residenti. Per i non residenti le banche finanziano in genere il 50–70 % del valore dell'immobile, contro un massimo dell'80 % per i residenti, e richiedono una documentazione più approfondita. Molti nostri clienti finanziano quindi l'acquisto in parte o del tutto con fondi provenienti dall'estero.

No. L'intera transazione, compresa la firma del contratto di vendita dal notaio, può essere gestita dal vostro avvocato o rappresentante tramite procura notarile (apostillata per i paesi extra-UE). Consigliamo una visita di persona soprattutto per il sopralluogo dell'immobile — anch'esso in parte sostituibile con una visita video.

La provvigione dell'agenzia in Croazia si aggira di norma sul 3 % del prezzo d'acquisto più IVA, a carico della parte che ha incaricato l'agenzia — nella pratica a volte l'acquirente, a volte il venditore, talvolta entrambi con il proprio agente. Verificate sempre l'importo esatto e la sua struttura direttamente con l'agenzia prima di firmare l'incarico.

L'affitto breve ai turisti richiede la categorizzazione dell'immobile e la registrazione presso l'ente turistico locale, ed è soggetto all'imposta sul reddito da locazione. Se non sarete stabilmente in Croazia, siamo lieti di consigliarvi anche un'agenzia di gestione.