Immobilienkauf in Kroatien

EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Kroaten. Bürger außerhalb der EU benötigen die Zustimmung des Justizministeriums auf Basis der sogenannten Reziprozität — ihr Heimatland muss kroatischen Staatsbürgern vergleichbare Rechte einräumen. In der Praxis gilt das für die große Mehrheit der entwickelten Länder, darunter die USA, Kanada, Großbritannien oder Australien. Die Bearbeitung dauert meist 2 bis 6 Monate und läuft parallel zu den übrigen Schritten, sodass die eigentliche Transaktion dadurch nicht aufgehalten wird. Landwirtschaftliche und bestimmte geschützte Flächen unterliegen einer gesonderten Regelung, die wir bei der jeweiligen Immobilie im Voraus prüfen.

Die OIB (persönliche Identifikationsnummer) ist das kroatische Pendant zur Steuer-ID — ohne sie lässt sich weder eine Immobilie umschreiben noch ein Konto eröffnen oder eine lokale Steuer zahlen. Ausländische Käufer beantragen sie persönlich beim Finanzamt (Porezna uprava) oder über einen bevollmächtigten Vertreter. Die Bearbeitung dauert in der Regel nur wenige Tage.

Von der Auswahl der Immobilie bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen meist 2 bis 6 Monate. Die rechtliche Prüfung selbst dauert 1–2 Wochen, die Grundbucheintragung dann 1–3 Monate, abhängig von der Auslastung des zuständigen Amts. Bei Käufern außerhalb der EU läuft parallel die Zustimmung des Justizministeriums.

Bei einer gebrauchten Immobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts an, die der Käufer innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Steuerbescheids zahlt. Bei Neubauten direkt vom Bauträger wird stattdessen 25 % Mehrwertsteuer fällig, meist bereits im Preis enthalten. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren sowie seit 2025 eine jährliche Immobiliensteuer für Ferien- und leerstehende Objekte — wer die Immobilie dauerhaft bewohnt oder langfristig (10+ Monate im Jahr) vermietet, ist davon befreit. Die genauen Sätze finden Sie in unserem Artikel zur Immobiliensteuer ab 2025.

Ja. Der Kaufvertrag und weitere Dokumente rund um die Eigentumsübertragung müssen in Kroatien notariell beglaubigt werden, sonst nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nicht vor. Der Notar bestätigt die Identität der Parteien und die Echtheit der Unterschriften; den eigentlichen Vertrag erstellt in der Regel der Anwalt des Käufers.

Das kroatische Grundbuch verzeichnet den Eigentümer, dingliche Lasten, Hypotheken und etwaige Schulden, die auf der Immobilie liegen. Die Prüfung vor Vertragsunterzeichnung bestätigt, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist und keine Zwangsvollstreckung oder Hypothek auf der Immobilie lastet — ohne diese Prüfung sollte keine Anzahlung geleistet werden.

Die Anzahlung (kapara) ist ein Betrag, der sofort nach dem Fund der Immobilie hinterlegt wird, um sie zu reservieren und vom Markt zu nehmen. Der Vorvertrag legt anschließend schriftlich Preis, Fristen und Bedingungen fest, noch vor der Unterzeichnung des finalen notariellen Kaufvertrags.

Ja, mehrere kroatische Banken — etwa die Zagrebačka banka, PBZ oder Erste — vergeben Hypotheken auch an Ausländer, allerdings zu strengeren Bedingungen als an Residenten. Bei Nicht-Residenten finanzieren Banken meist 50 bis 70 % des Immobilienwerts gegenüber bis zu 80 % bei Residenten und verlangen umfangreichere Unterlagen. Viele Kunden finanzieren den Kauf daher teilweise oder vollständig aus Mitteln außerhalb Kroatiens.

Nein. Die gesamte Transaktion einschließlich der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags kann auf Basis einer notariell beglaubigten (bei Nicht-EU-Ländern apostillierten) Vollmacht von Ihrem Anwalt oder Vertreter abgewickelt werden. Eine persönliche Reise empfehlen wir vor allem für die Besichtigung — diese lässt sich aber teilweise durch eine Video-Besichtigung ersetzen.

Die Maklerprovision liegt in Kroatien meist bei rund 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und wird von der Partei getragen, die den Makler beauftragt hat — in der Praxis also mal der Käufer, mal der Verkäufer, teils auch beide bei ihrem jeweils eigenen Makler. Die genaue Höhe und Struktur sollten Sie stets direkt mit dem Makler klären, bevor Sie den Maklervertrag unterschreiben.

Die kurzfristige Vermietung an Touristen erfordert eine Kategorisierung der Immobilie und eine Anmeldung beim örtlichen Tourismusamt und unterliegt der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Wenn Sie nicht dauerhaft in Kroatien sind, empfehlen wir gern auch eine Verwaltungsagentur.