Jak koupit nemovitost v Chorvatsku

Občané EU nakupují za stejných podmínek jako Chorvaté. Občané mimo EU potřebují souhlas ministerstva spravedlnosti na základě tzv. reciprocity — jejich domovská země musí obdobné právo přiznávat i chorvatským občanům. V praxi ho mají občané naprosté většiny vyspělých zemí včetně USA, Kanady, Velké Británie nebo Austrálie. Vyřízení trvá obvykle 2 až 6 měsíců a probíhá souběžně s dalšími kroky, takže samotnou transakci nezastavuje. Zemědělská a některá chráněná půda mají zvláštní režim, který si u konkrétní nemovitosti ověříme předem.

OIB (osobní identifikační číslo) je chorvatská obdoba rodného čísla — bez něj nelze nemovitost přepsat na nového vlastníka, založit si účet ani platit místní daně. Zahraniční kupující o něj žádá na finančním úřadě (Porezna uprava) osobně, nebo za něj o vyřízení požádá zplnomocněný zástupce. Vyřízení trvá řádově dny.

Od výběru nemovitosti po zápis vlastnictví v katastru obvykle uplyne 2 až 6 měsíců. Samotná právní prověrka zabere 1–2 týdny, zápis do katastru pak 1–3 měsíce podle vytíženosti místního úřadu. U kupujících mimo EU se souběžně vyřizuje i souhlas ministerstva spravedlnosti.

U starší (použité) nemovitosti se platí daň z převodu ve výši 3 % z tržní hodnoty, kterou hradí kupující do 15 dnů od doručení rozhodnutí finančního úřadu. U nových nemovitostí prodávaných přímo od developera se místo ní platí 25% DPH, obvykle už zahrnuté v ceně. Připočtěte notářské a katastrální poplatky a od roku 2025 i roční daň z nemovitosti pro rekreační a neobydlené objekty — pokud v nemovitosti trvale bydlíte nebo ji dlouhodobě (10+ měsíců v roce) pronajímáte, jste od ní osvobozeni. Podrobný přehled sazeb máme v samostatném článku o dani z nemovitosti od roku 2025.

Ano. Kupní smlouva i další dokumenty spojené s převodem musí být v Chorvatsku notářsky ověřené, jinak je katastrální úřad k zápisu nepřijme. Notář ověřuje totožnost stran a pravost podpisů; samotnou smlouvu obvykle připravuje advokát kupujícího.

Chorvatský katastr eviduje vlastníka, věcná břemena, zástavy i případné dluhy vázané na nemovitost. Prověrka před podpisem potvrdí, že prodávající je skutečným vlastníkem a že na nemovitosti nevázne exekuce ani hypotéka — bez ní se nedoporučuje platit žádnou zálohu.

Záloha (kapara) je částka složená ihned po nalezení nemovitosti, která ji rezervuje a stáhne z trhu. Předběžná (rezervační) smlouva pak písemně stanoví cenu, termíny a podmínky prodeje ještě před podpisem finální notářsky ověřené kupní smlouvy.

Ano, řada chorvatských bank — například Zagrebačka banka, PBZ nebo Erste — poskytuje hypotéky i cizincům, podmínky jsou ale přísnější než pro rezidenty. U nerezidentů banky obvykle financují 50 až 70 % hodnoty nemovitosti oproti až 80 % u rezidentů a vyžadují důkladnější dokumentaci. Řada klientů proto nákup částečně nebo zcela financuje ze zdrojů mimo Chorvatsko.

Ne. Celou transakci včetně podpisu kupní smlouvy u notáře může na základě notářsky ověřené (u zemí mimo EU apostilované) plné moci vyřídit váš advokát nebo zástupce. Osobní návštěvu doporučujeme hlavně kvůli prohlídce nemovitosti — tu je ale možné částečně nahradit videoprohlídkou.

Provize realitní kanceláře se v Chorvatsku obvykle pohybuje kolem 3 % z kupní ceny plus DPH a hradí ji strana, která si makléře najala — v praxi tedy někdy kupující, jindy prodávající, případně obě strany svým vlastním agentům. Konkrétní výši a strukturu vždy potvrďte přímo s makléřem před podpisem zprostředkovatelské smlouvy.

Krátkodobý pronájem turistům vyžaduje kategorizaci nemovitosti a registraci u místního turistického úřadu a podléhá dani z příjmu z pronájmu. Pravidla i sazby shrnujeme v samostatném článku o dani z příjmu z pronájmu nemovitosti v Chorvatsku — pokud v Chorvatsku nebudete trvale přítomni, rádi doporučíme i správcovskou agenturu.