Acheter un bien immobilier en Croatie

Les citoyens de l'UE achètent dans les mêmes conditions que les Croates. Les citoyens hors UE doivent obtenir l'accord du ministère de la Justice, sur la base de la réciprocité — leur pays d'origine doit accorder des droits équivalents aux citoyens croates. En pratique, c'est le cas pour la grande majorité des pays développés, dont les États-Unis, le Canada, le Royaume-Uni ou l'Australie. L'instruction prend généralement 2 à 6 mois et se déroule en parallèle des autres étapes, sans donc bloquer la transaction elle-même. Les terres agricoles et certains terrains protégés relèvent d'un régime particulier, que nous vérifions au préalable pour chaque bien.

L'OIB (numéro d'identification personnel) est l'équivalent croate du numéro fiscal — sans lui, impossible d'enregistrer un bien à son nom, d'ouvrir un compte ou de payer les taxes locales. L'acheteur étranger en fait la demande en personne auprès du centre des impôts (Porezna uprava), ou via un représentant mandaté. Le délai est généralement de quelques jours.

Du choix du bien à l'inscription au registre foncier, comptez généralement 2 à 6 mois. La vérification juridique en elle-même prend 1 à 2 semaines, puis l'inscription au registre foncier 1 à 3 mois selon la charge du bureau concerné. Pour les acheteurs hors UE, l'accord du ministère de la Justice est instruit en parallèle.

Pour un bien ancien (revente), la taxe de mutation s'élève à 3 % de la valeur marchande, à régler par l'acheteur dans les 15 jours suivant la notification de l'administration fiscale. Pour un bien neuf vendu directement par le promoteur, c'est une TVA de 25 % qui s'applique à la place, généralement déjà incluse dans le prix. Prévoyez aussi les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que, depuis 2025, une taxe foncière annuelle sur les résidences secondaires et les biens inoccupés — les résidences principales et les locations longue durée (10 mois par an ou plus) en sont exonérées. Nous détaillons les taux exacts dans un article dédié sur la taxe foncière entrée en vigueur en 2025.

Oui. Le contrat de vente et les autres documents liés au transfert de propriété doivent être notariés en Croatie, sans quoi le registre foncier n'accepte pas l'enregistrement. Le notaire authentifie l'identité des parties et les signatures ; le contrat lui-même est généralement rédigé par l'avocat de l'acheteur.

Le registre foncier croate recense le propriétaire, les charges, les hypothèques et les dettes éventuelles attachées à un bien. Une vérification avant signature confirme que le vendeur est bien le véritable propriétaire et qu'aucune saisie ni hypothèque ne pèse sur le bien — sans cette vérification, mieux vaut ne verser aucun acompte.

L'acompte (kapara) est versé dès qu'un bien est trouvé, pour le réserver et le retirer du marché. Le contrat préliminaire (de réservation) fixe ensuite par écrit le prix, les délais et les conditions, avant la signature du contrat de vente notarié définitif.

Oui, plusieurs banques croates — notamment Zagrebačka banka, PBZ ou Erste — accordent des prêts aux étrangers, à des conditions toutefois plus strictes que pour les résidents. Pour un non-résident, les banques financent généralement 50 à 70 % de la valeur du bien, contre jusqu'à 80 % pour un résident, et demandent un dossier plus complet. Beaucoup de nos clients financent ainsi leur achat en tout ou partie depuis l'étranger.

Non. L'ensemble de la transaction, y compris la signature du contrat de vente chez le notaire, peut être géré par votre avocat ou votre représentant sur la base d'une procuration notariée (apostillée pour les pays hors UE). Nous recommandons surtout un déplacement pour la visite du bien — qui peut elle aussi être en partie remplacée par une visite vidéo.

La commission d'agence en Croatie tourne généralement autour de 3 % du prix de vente plus TVA, à la charge de la partie qui a mandaté l'agence — en pratique, tantôt l'acheteur, tantôt le vendeur, parfois les deux auprès de leur propre agent. Vérifiez toujours le montant exact et son mode de répartition directement avec l'agence avant de signer un mandat.

La location courte durée à des touristes nécessite une catégorisation du bien et une inscription auprès de l'office du tourisme local, et est soumise à l'impôt sur les revenus locatifs. Si vous n'êtes pas présent en permanence en Croatie, nous recommandons volontiers une agence de gestion.