Dům Zatoglav

Vila, Zatoglav, 400 m²
Rogoznica, Zatoglav – Exkluzivní přímořský dům na prodej s soukromým přístavním molem a kotvícím místem pro lodě! Na prodej je skutečně výjimečný přímořský dům v Rogoznici, Zatoglav, nacházející se v první řadě k moři na jedné z nejžádanějších a nejprestižnějších mikro‑lokalit na Dalmatském pobřeží. Nemovitost je umístěna přímo u moře a nabízí trvalý, neomezený panoramatický výhled na moře, což je zaručeno tím, že za domem nejsou žádné budovy. Tato vzácná příležitost na trhu s nemovitostmi je ideální jak jako luxusní rodinné bydlení, tak jako špičková investiční nemovitost pro turistický pronájem v Chorvatsku. Velikost a dispozice nemovitosti Dům má celkovou obytnou plochu přibližně 400 m² a je rozložen na třech podlažích plus samostatný studiový byt. Každá obytná jednotka má vlastní soukromý vstup, což zajišťuje maximální soukromí a flexibilitu, ať už pro osobní užívání nebo pro provoz více pronájmů. Přízemí tvoří dvě ložnice, koupelna, kuchyně a obývací pokoj. První patro nabízí čtyři ložnice, dvě koupelny, kuchyni a prostorný obývací pokoj. Druhé patro zahrnuje tři ložnice, koupelnu, kuchyni a obývací pokoj. Kromě toho nemovitost nabízí samostatný studiový byt s vlastním vstupem, který se skládá z ložnice, koupelny a kuchyně s obývacím prostorem, čímž se dále zvyšuje potenciál pronájmu a investice. Venkovní prostory a soukromé kotvící místo pro lodě Před domem se nachází soukromý kamenný mol se dvěma kotvícími místy, zatímco v moři je instalována další bóje, což činí tuto nemovitost ideální volbou pro milovníky plavby a jachtingu. Prostorné terasy poskytují úchvatné výhledy na Jaderské moře a okolní krajinu, vytvářejí dokonalé prostředí pro odpočinek v naprostém klidu a soukromí. Nemovitost disponuje zpevněnou přístupovou cestou, garáží a pěti dalšími venkovními parkovacími místy. Zahrada je upravena a zahrnuje kompletně vybavenou venkovní grilovací zónu s grilem a tradiční „peka“, ideální pro zábavu, rodinná setkání a užívání středomořského životního stylu. Vybavení, stav a technické vlastnosti Tato přímořská vila v Rogoznici je ve výborném stavu a je prodávána kompletně zařízená, s výjimkou osobních věcí. Topení a chlazení zajišťují klimatizační jednotky ve všech místnostech a obytných prostorech, přičemž v přízemí je také pec na pelety. Další prvky zahrnují video dohled, vodovod z privátní cisterny a septik. Investiční potenciál a výborná lokalita Nemovitost představuje vzácnou kombinaci špičkové přímořské lokality, soukromého mola, přímého přístupu k moři a velké obytné kapacity. Díky své dispozici a umístění nabízí silný potenciál pro luxusní prázdninové pronájmy v Chorvatsku a zároveň je perfektně vhodná pro velkou rodinu hledající soukromí, komfort a přímý kontakt s mořem. Pokud hledáte prémiovou přímořskou nemovitost v Dalmácii, tento dům v Rogoznici, Zatoglav, je jedinečnou příležitostí. Pro další informace nebo domluvení prohlídky nás neváhejte kontaktovat. Výkonný souhrn a pozicování majetku Tato nemovitost tvoří rozsáhlý kamenný komplex o rozloze 400 m², umístěný přímo v první řadě k moři v pásmu Zatoglav‑Rogoznica. Cena je €999 000, hlavními hnacími silami hodnoty jsou potenciál soukromých kotvících míst pro lodě a vzácná „stará kamenná“ stopa v oblasti ovládané moderními betonovými vilami. Cílem je přeměnit tento tradiční obal na ultra‑luxusní vodní rezidenci, která spojuje duši dalmatského kamene s high‑tech luxusem roku 2026. Rozvojový koncept: „Mega‑villa“ nebo „Boutique Beachfront Residence“ Vzhledem k 400 m² obytné plochy je nejziskovějším využitím 8‑ložnicová Grand Villa se split‑level designem. - Přízemí: Plynulá „indoor‑outdoor“ úroveň wellness a stravování, zahrnující profesionální kuchyni, posilovnu se skleněnými stěnami a velký nekonečný bazén, který se zdá splývat s mořem. - Horní patra: Rozdělená do vysokých hlavních suiten, každá s privátním balkónem s výhledem na moře. Na rozdíl od ostrovních nemovitostí umožňuje poloostrovní poloha Zatoglavu celoroční přístupnost. To vám umožní cílit na trh „Digital Nomad Executive“ v mimo sezóně a nabídnout nemovitost jako luxusní retreat pro práci na dálku pro skupiny ze severní Evropy. Kapitalové výdaje a investiční prognóza (2026) Akvizice začíná kupní cenou €999 000. Připočtením standardních 7 % transakčních nákladů (daň, provize a právní služby) je počáteční vstupní náklad €1 068 930. Renovace 400 m² kamenné budovy na luxusní 5‑hvězdičkový standard na pevnině je nákladově efektivnější než na ostrově. Vysoce specifikovaná rekonstrukce je odhadována na €1 500 za metr čtvereční, celkem €600 000. Přidáním €150 000 na zakázkový vyhřívaný nekonečný bazén, vylepšení mola/kotvícího místa a designovou letní kuchyni, plus €80 000 na luxusní interiérový nábytkový balíček, sekundární investice činí €830 000. Celková investice „all‑in“ pro dokončený 400 m² vodní trofejní majetek je odhadována na €1 898 930. Projekce výnosů a provozní výnos V oblasti Rogoznice mají nemovitosti v první řadě se soukromým přístupem k lodím nejvyšší noční sazby ve Střední Dalmácii. - Špičková sezóna (10 týdnů): €2 500 až €3 000 za noc (průměr €19 000/týden) = €190 000. - Přechodná sezóna (10 týdnů): €1 200 až €1 500 za noc (průměr €9 000/týden) = €90 000. - Akce/mimo sezónu: firemní retreaty a svatební pronájmy (cca 4 týdny) = €25 000. - Hrubý roční příjem je odhadován na €305 000. Po odečtení 25 % na prémiový management nemovitosti, údržbu a špičkové služby pro hosty je čistý provozní zisk €228 750 ročně. Ziskovost a analýza ROI Na základě celkové investice přibližně €1,9 milionu nemovitost přináší impozantní čistý výnos z pronájmu 12,0 %. Z hlediska kapitálového zhodnocení se vodní kamenné domy v Rogoznici v současnosti zhodnocují přibližně 8 % ročně díky nedostatku pozemků v „první řadě“. Dokončená 400 m² přímořská vila v Zatoglavu by v roce 2026 mohla mít tržní hodnotu €3,2 M až €3,8 M. Exit strategie po dokončení by přinesla kapitálový zisk přes €1,3 M, což představuje 68 % ROI z celkových nákladů projektu. Strategická doporučení pro rok 2026 Pro zajištění 12 % výnosu se nemovitost musí plně využít svého námořního přednosti. Okamžitě zajistěte koncesi na soukromou bóji nebo dok. V roce 2026 hosté v této cenové kategorii často přicházejí lodí nebo očekávají luxusní charter, který je vyzvedne přímo u domu. Dále instalace ekologického vytápění a solárního skla sníží vysoké náklady na energie spojené s 400 m² klimatizovaného prostoru. Závěrečný verdikt Za €2 497 za metr čtvereční pro vodní kamennou budovu je tato nemovitost jedním z nejméně oceněných aktiv v regionu Rogoznice. Nemovitost nabízí dokonalou synergii vysokého provozního cash flow a masivního kapitálového zisku. Ref: RE‑LBU‑44593 Celkové dodatečné náklady, které nese kupující nemovitosti v Chorvatsku, činí přibližně 7 % z celkové ceny nemovitosti a zahrnují: daň z převodu nemovitosti (3 % z hodnoty), provizi agentury/brokera (3 % + DPH z provize), honorář advokáta (cca 1 %), notářský poplatek, soudní registrační poplatek a náklady na úřední ověřený překlad. Smlouva o zprostředkování je podepsána před návštěvou nemovitostí. Výhody nemovitosti: Garáž, Posilovna, Spa, Urbanizováno, Moderní