Casa Zatoglav

Villa, Zatoglav, 400 m²
Rogoznica, Zatoglav – Esclusiva Casa sul Mare in Vendita con Molo Privato e Ormeggi per Barche! In vendita una casa sul mare davvero eccezionale a Rogoznica, Zatoglav, situata in prima fila sul mare in una delle micro‑location più desiderabili e prestigiose della costa dalmata. La proprietà è posizionata direttamente sul mare e offre una vista panoramica permanente e incontaminata, garantita dal fatto che non vi sono edifici dietro la casa. Questa rara opportunità immobiliare è ideale sia come residenza di lusso per famiglie sia come investimento di alto livello per affitti turistici in Croazia. **Dimensioni e Disposizione della Proprietà** La casa ha una superficie abitabile totale di circa 400 m² ed è distribuita su tre piani più un appartamento studio separato. Ogni unità residenziale ha un ingresso privato, garantendo la massima privacy e flessibilità, sia per uso personale sia per la gestione di più unità in affitto. Piano terra: due camere da letto, un bagno, cucina e soggiorno. Primo piano: quattro camere da letto, due bagni, cucina e ampio soggiorno. Secondo piano: tre camere da letto, un bagno, cucina e soggiorno. In aggiunta, la proprietà offre un appartamento studio separato con ingresso privato, composto da una camera da letto, un bagno e una cucina con zona living, aumentando ulteriormente il potenziale di affitto e investimento. **Aree Esterne e Ormeggi Privati per Barche** Davanti alla casa si trova un molo in pietra privato con due ormeggi per barche, mentre un'ulteriore boa è installata in mare, rendendo la proprietà una scelta ideale per gli appassionati di nautica e yachting. Ampie terrazze offrono viste mozzafiato sul Mar Adriatico e sul paesaggio circostante, creando l’ambiente perfetto per rilassarsi in completa pace e privacy. La proprietà dispone di una strada di accesso asfaltata, un garage e cinque posti auto esterni aggiuntivi. Il giardino paesaggistico include un’area barbecue esterna completa di grill e “peka” tradizionale, ideale per intrattenimenti, riunioni familiari e per vivere lo stile di vita mediterraneo. **Dotazioni, Stato e Caratteristiche Tecniche** Questa villa sul mare a Rogoznica è in eccellente stato e viene venduta completamente arredata, con esclusi solo gli effetti personali. Il riscaldamento e il raffreddamento sono garantiti da condizionatori in tutte le stanze e aree living, mentre al piano terra è presente anche una stufa a pellet. Altre caratteristiche includono videosorveglianza, approvvigionamento idrico tramite cisterna privata e sistema settico. **Potenziale di Investimento e Posizione di Pregio** La proprietà rappresenta una rara combinazione di posizione fronte mare di prim’ordine, molo privato, accesso diretto al mare e ampia capacità abitativa. Grazie alla sua disposizione e ubicazione, offre un forte potenziale per affitti di lusso in Croazia, ed è perfetta anche per una grande famiglia che cerca privacy, comfort e contatto diretto con il mare. Se cercate una proprietà fronte mare premium in Dalmazia, questa casa a Rogoznica, Zatoglav, è un’opportunità unica. Per ulteriori informazioni o per fissare una visita, non esitate a contattarci. **Executive Summary e Posizionamento dell’Asset** Questa proprietà è un complesso in pietra di 400 m² situato direttamente in prima fila sul mare nella zona Zatoglav‑Rogoznica. Prezzo €999.000, i principali driver di valore sono il potenziale di ormeggio privato per barche e la rara impronta “pietra antica” in un’area dominata da ville moderne in cemento. L’obiettivo è trasformare questa struttura tradizionale in un Ultra‑Luxury Waterfront Estate che combini l’anima della pietra dalmata con il lusso high‑tech del 2026. **Concept di Sviluppo: la “Mega‑Villa” o “Residenza Boutique Frontsea”** Con i 400 m² di superficie abitabile, l’uso più redditizio è una Grand Villa di 8 camere con design a livelli multipli. - Piano terra: livello benessere e ristorazione “indoor‑outdoor” continuo, con cucina professionale, palestra con pareti vetrate e grande piscina a sfioro che sembra fondersi con il mare. - Piani superiori: suddivisi in suite padronali con soffitti alti, ciascuna con balconi privati vista mare. A differenza delle proprietà insulari, la posizione continentale di Zatoglav consente accessibilità tutto l’anno. Ciò permette di puntare al mercato “Digital Nomad Executive” durante la bassa stagione, offrendo la proprietà come ritiro di lusso per lavoro remoto a gruppi del Nord Europa. **Capex e Previsioni di Investimento (2026)** L’acquisizione parte da un prezzo di acquisto di €999.000. Aggiungendo i costi di transazione standard del 7 % (tasse, agenzia e legali), il costo iniziale di ingresso è €1.068.930. Ristrutturare un edificio in pietra di 400 m² a standard di lusso 5 stelle sulla terraferma è più conveniente rispetto a un’isola. Una ricostruzione di alta specifica è stimata a €1.500 per metro quadrato, per un totale di €600.000. Aggiungendo €150.000 per una piscina a sfioro riscaldata su misura, un upgrade del molo/ormeggio e una cucina estiva di design, più €80.000 per un pacchetto di arredi di lusso, l’investimento secondario è €830.000. L’investimento totale “all‑in” per una villa trophy fronte mare di 400 m² è previsto in €1.898.930. **Proiezione di Ricavi e Rendimento Operativo** Nella zona di Rogoznica, le proprietà in prima fila con accesso privato per barche comandano le tariffe notturne più alte della Dalmazia Centrale. - Stagione alta (10 settimane): €2.500‑€3.000 a notte (media €19.000/settimana) = €190.000. - Stagione intermedia (10 settimane): €1.200‑€1.500 a notte (media €9.000/settimana) = €90.000. - Eventi/Bassa stagione: ritiri aziendali e matrimoni (circa 4 settimane) = €25.000. - Reddito lordo annuo previsto €305.000. Dopo aver detratto il 25 % per gestione premium, manutenzione e servizi di alto livello, il Net Operating Income è €228.750 annui. **Analisi di Redditività e ROI** Sulla base dell’investimento totale di circa €1,9 M, la proprietà genera un Net Rental Yield impressionante del 12,0 %. Dal punto di vista dell’apprezzamento del capitale, le case in pietra fronte mare a Rogoznica stanno attualmente apprezzando di circa l’8 % annuo a causa della scarsità di terreni “prima fila”. Una villa finita di 400 m² a Zatoglav avrebbe un valore di mercato nel 2026 compreso tra €3,2 M e €3,8 M. Una strategia di uscita al completamento produrrebbe un guadagno di capitale superiore a €1,3 M, pari a un ROI del 68 % sui costi totali del progetto. **Raccomandazioni Strategiche per il 2026** Per garantire il rendimento del 12 %, la proprietà deve sfruttare il suo vantaggio nautico. Ottenere subito una concessione per una boa o un molo privato. Nel 2026, gli ospiti a questo livello di prezzo arrivano spesso in barca o si aspettano un servizio di charter di alto livello per il trasferimento dalla loro imbarcazione. Inoltre, l’installazione di sistemi di riscaldamento ecologici e vetri solari ridurrà i costi energetici elevati associati a 400 m² di spazio climatizzato. **Verdetto Finale** A €2.497 per metro quadrato per un edificio in pietra fronte mare, questa è una delle attività più sottovalutate della regione di Rogoznica. La proprietà offre una sinergia perfetta tra alto cash flow operativo e enorme potenziale di plusvalenza. Ref: RE-LBU-44593 Overall additional expenses borne by the Buyer of real estate in Croatia are around 7% of property cost in total, which includes: property transfer tax (3% of property value), agency/brokerage commission (3%+VAT on commission), advocate fee (cca 1%), notary fee, court registration fee and official certified translation expenses. Agency/brokerage agreement is signed prior to visiting properties. Property advantages: Garage, Gym, Spa, Urbanized, Modern