Hiša Zatoglav

Vila, Zatoglav, 400 m²
Rogoznica, Zatoglav – Ekskluzivna hiša na morju v prodaji s privatnim pomolom in sidriščem za čolne! V prodaji je resnično izjemna hiša na morju v Rogoznici, Zatoglav, ki se nahaja v prvi vrsti do morja na eni najbolj zaželenih in prestižnih mikro lokacij na dalmatinski obali. Nepremičnina je postavljena neposredno ob morju in nudi stalni, neoviran panoramski pogled na morje, kar zagotavlja dejstvo, da za hišo ni zgradb. Ta redka priložnost na nepremičninskem trgu je idealna tako kot luksuzna družinska rezidenca kot tudi kot visokokakovostna investicijska nepremičnina za turistični najem v Hrvaški. Velikost in razporeditev nepremičnine Hiša ima skupno bivalno površino približno 400 m² in je razporejena na treh nadstropjih ter ločenem studiu. Vsaka bivalna enota ima svoj zasebni vhod, kar zagotavlja največjo zasebnost in prilagodljivost, bodisi za osebno uporabo ali za upravljanje več najemnih enot. V pritličju sta dve spalnici, kopalnica, kuhinja in dnevna soba. V prvem nadstropju so štiri spalnice, dve kopalnici, kuhinja in prostorna dnevna soba. V drugem nadstropju so tri spalnice, kopalnica, kuhinja in dnevna soba. Poleg tega nepremičnina nudi ločen studio z zasebnim vhodom, ki obsega spalnico, kopalnico in kuhinjo s dnevnim prostorom, kar dodatno povečuje najemni in investicijski potencial. Zunanje površine in zasebna sidrišča za čolne Pred hišo je privatni kamniti pomol z dvema sidriščema za čolne, poleg tega je v morju nameščen dodatni boj, kar to nepremičnino naredi idealno izbiro za ljubitelje čolnarjenja in jadranja. Prostorne terase ponujajo osupljiv razgled na Jadransko morje in okoliško pokrajino, kar ustvarja popolno okolje za sprostitev v popolnem miru in zasebnosti. Nepremičnina ima asfaltiran dostopni cestni dostop, garažo in pet dodatnih zunanjih parkirnih mest. Urejeno dvorišče vključuje popolnoma zgrajen zunanji prostor za žar z žarom in tradicionalno “peko”, idealen za zabave, družinska srečanja in uživanje v mediteranskem načinu življenja. Oprema, stanje in tehnične značilnosti Ta vila na morju v Rogoznici je v odličnem stanju in je prodana popolnoma opremljena, z izjemo osebnih predmetov. Ogrevanje in hlajenje zagotavljajo klimatske naprave v vseh prostorih in bivalnih območjih, pritličje pa ima tudi peč na pelete. Dodatne značilnosti vključujejo video nadzor, vodovod iz zasebne cisterni in septično črpalko. Investicijski potencial in vrhunska lokacija Ta nepremičnina predstavlja redko kombinacijo vrhunske lokacije na morju, zasebnega pomola, neposrednega dostopa do morja in velike bivalne kapacitete. Zaradi svoje razporeditve in lokacije ponuja močan potencial za luksuzne počitniške najeme v Hrvaški, hkrati pa je popolnoma primerna za veliko družino, ki išče zasebnost, udobje in neposreden stik z morjem. Če iščete vrhunsko nepremičnino na morju v Dalmaciji, je ta hiša v Rogoznici, Zatoglav, edinstvena priložnost. Za dodatne informacije ali dogovor za ogled nas kontaktirajte. Izvršni povzetek in pozicioniranje sredstva Ta nepremičnina sestavlja obsežen 400 m² kamniti kompleks, ki se nahaja neposredno v prvi vrsti do morja v pasu Zatoglav‑Rogoznica. Cena je €999,000, glavni vrednostni dejavniki so potencial zasebnega sidrišča za čolne in redka “stara kamnita” podlaga v območju, ki ga prevladujejo moderne betonske vile. Cilj je preoblikovati to tradicionalno lupino v Ultra‑Luksuzno obmorsko rezidenco, ki združuje dušo dalmatinske kamnine s tehnološko luksuznostjo leta 2026. Razvojni koncept: “Mega‑Vila” ali “Boutique Beachfront Residence” Glede na 400 m² bivalne površine je najdonosnejša uporaba 8‑spalni Grand Villa z razporeditvijo po nivojih. - Pritličje: brezhibna “notranja‑zunanja” wellness in jedilna stopnja, z profesionalno kuhinjo, telovadnico s steklenimi stenami in velikim neskončnim bazenom, ki se zdi, da se zliva z morjem. - Nadstropja: razdeljena v visokocilindrične glavno­sobe, vsaka s privatnim balkonom z razgledom na morje. Za razliko od otokov, celinska lokacija Zatoglava omogoča celogorošnji dostop. To vam omogoča, da v izvensezonskem obdobju ciljate na trg “Digital Nomad Executive”, saj nepremičnino ponudite kot luksuzno oddaljeno delovno zatočišče za skupine iz severne Evrope. Kapitalski izdatki in investicijska napoved (2026) Pridobitev se začne s kupnino €999,000. Ob dodajanju standardnih 7 % transakcijskih stroškov (davek, agencija in pravni stroški) je začetni vstopni strošek €1,068,930. Prenova 400 m² kamnite zgradbe v luksuzni 5‑zvezdni standard na celini je stroškovno učinkovitejša kot na otoku. Visokokakovostna rekonstrukcija je ocenjena na €1,500 na kvadratni meter, kar znaša €600,000. Dodatek €150,000 za po meri izdelan ogrevan neskončni bazen, nadgradnjo pomola/sidrišča in oblikovano poletno kuhinjo, ter €80,000 za paket luksuznega notranjega pohištva, sekundarna investicija znaša €830,000. Skupni celotni vložek za dokončano, 400 m² obmorsko trofejno rezidenco je predviden na €1,898,930. Pričakovan prihod in operativni donos V območju Rogoznice so nepremičnine v prvi vrsti s privatnim dostopom do čolnov najdražje po noč v srednji Dalmaciji. - Vrhunska sezona (10 tednov): €2,500 do €3,000 na noč (povprečje €19,000/teden) = €190,000. - Vmesna sezona (10 tednov): €1,200 do €1,500 na noč (povprečje €9,000/teden) = €90,000. - Dogodki/izvensezona: korporativni retreati in najemi za poroke (približno 4 tedne) = €25,000. - Bruto letni prihodek je predviden na €305,000. Po odštetju 25 % za premium upravljanje nepremičnine, vzdrževanje in visokokakovostne gostinske storitve je neto operativni dohodek €228,750 letno. Donosnost in analiza ROI Na podlagi skupne investicije približno €1.9 milijona nepremičnina prinaša impresiven neto najemni donos 12,0 %. Z vidika kapitalske apreciacije se obmorske kamnite hiše v Rogoznici trenutno povečujejo za približno 8 % letno zaradi redkosti “prve vrstice” zemljišč. Dokončana, 400 m² obmorska vila v Zatoglavu bi imela tržno vrednost v letu 2026 med €3.2M in €3.8M. Strategija izhoda po dokončanju bi prinesla kapitalski dobiček več kot €1.3M, kar predstavlja 68 % ROI na skupne projektne stroške. Stratečna priporočila za 2026 Za zagotovitev 12 % donosa mora nepremičnina izkoristiti svojo pomorsko prednost. Takoj zagotovite koncesijo za privatni boj ali pomol. Leta 2026 gostje v tem cenovnem razredu pogosto priplavajo s čolnom ali pričakujejo visokokakovostno čolnarsko storitev, ki jih pripelje do vrat. Poleg tega bo namestitev okolju prijaznega ogrevanja in sončne steklene tehnologije zmanjšala visoke stroške energije, povezane s 400 m² klimatiziranega prostora. Končni zaključek Pri ceni €2,497 na kvadratni meter za obmorsko kamnito zgradbo je to ena najpodcenjenejših sredstev v regiji Rogoznica. Ta nepremičnina ponuja popolno sinergijo visokega operativnega denarnega toka in ogromnega potenciala kapitalskih dobičkov. Ref: RE-LBU-44593Overall dodatni stroški, ki jih nosi kupec nepremičnine v Hrvaški, znašajo približno 7 % celotne cene, kar vključuje: davek na prenos nepremičnine (3 % vrednosti), provizijo agencije/posrednika (3 %+DDV na provizijo), odvetniško pristojbino (približno 1 %), notarski strošek, sodni registracijski strošek in stroške uradnega overjenega prevoda. Pogodba o posredovanju se podpiše pred obiskom nepremičnin. Prednosti nepremičnine: Garaža, Telovadnica, Spa, Urbanizirano, Moderno