Kuća Zatoglav

Vila, Zatoglav, 400 m²
Rogoznica, Zatoglav – Ekskluzivna kuća uz more na prodaju s privatnim pristaništem i vezovima za čamce! Na prodaju je zaista izvanredna kuća uz more u Rogoznici, Zatoglav, smještena u prvom redu uz more na jednoj od najpoželjnijih i najprestižnijih mikro-lokacija na Dalmaciji. Nekretnina se nalazi izravno uz more i nudi stalni, neometani panoramski pogled na more, što je zajamčeno činjenicom da iza kuće nema drugih zgrada. Ova rijetka prilika na tržištu nekretnina idealna je i kao luksuzna obiteljska rezidencija i kao visokokvalitetna investicijska nekretnina za turistički najam u Hrvatskoj. Veličina nekretnine i raspored Kuća ima ukupnu korisnu površinu od približno 400 m² i raspoređena je na tri kata plus zaseban studio apartman. Svaka stambena jedinica ima svoj privatni ulaz, što osigurava maksimalnu privatnost i fleksibilnost, bilo za osobnu upotrebu ili za upravljanje više najamnih jedinica. Prizemni kat sastoji se od dvije spavaće sobe, kupaonice, kuhinje i dnevnog boravka. Prvi kat obuhvaća četiri spavaće sobe, dvije kupaonice, kuhinju i prostrani dnevni boravak. Drugi kat uključuje tri spavaće sobe, kupaonicu, kuhinju i dnevni boravak. Uz to, nekretnina nudi zaseban studio apartman s privatnim ulazom, koji se sastoji od spavaće sobe, kupaonice i kuhinje s dnevnim boravkom, čime dodatno povećava najamni i investicijski potencijal. Vanjski prostori i privatni vezovi za čamce Ispred kuće nalazi se privatni kameni pristanište s dva vezova za čamce, dok je u moru postavljena dodatna plutajuća obala, što ovu nekretninu čini idealnim izborom za ljubitelje jedrenja i jahti. Prostrane terase pružaju zadivljujući pogled na Jadransko more i okolni krajolik, stvarajući savršeno okruženje za opuštanje u potpunom miru i privatnosti. Nekretnina ima asfaltirani pristupni put, garažu i pet dodatnih vanjskih parkirnih mjesta. Uređeno dvorište uključuje potpuno opremljenu vanjsku roštiljsku zonu s roštiljem i tradicionalnom “pekom”, idealnu za druženja, obiteljska okupljanja i uživanje u mediteranskom načinu života. Oprema, stanje i tehničke značajke Ova vila uz more u Rogoznici je u izvrsnom stanju i prodaje se potpuno namještena, isključujući osobne stvari. Grijanje i hlađenje osiguravaju klima uređaji u svim prostorijama i zajedničkim prostorima, dok prizemlje dodatno opremljeno peći na pelete. Dodatne značajke uključuju video nadzor, vodovod iz privatne cisternе i septički sustav. Investicijski potencijal i vrhunska lokacija Nekretnina predstavlja rijetku kombinaciju vrhunske lokacije uz more, privatnog pristaništa, izravnog pristupa moru i velike stambene kapacitete. Zahvaljujući rasporedu i lokaciji, nudi snažan potencijal za luksuzni turistički najam u Hrvatskoj, a istovremeno je savršena za veliku obitelj koja traži privatnost, udobnost i izravan kontakt s morem. Ako tražite premium nekretninu uz more u Dalmaciji, ova kuća u Rogoznici, Zatoglav, jedinstvena je prilika. Za dodatne informacije ili dogovor razgledavanja, slobodno nas kontaktirajte. -------------- Sažetak i pozicioniranje imovine Ova nekretnina sastoji se od značajnog kamennog kompleksa od 400 m² smještenog izravno u prvom redu uz more u pojasu Zatoglav-Rogoznica. Cijena iznosi €999.000, a glavni faktori vrijednosti su privatni potencijal vezova za čamce i rijetka “stara kamena” struktura u području pretežno modernih betonskih vila. Cilj je pretvoriti ovaj tradicionalni okvir u Ultra-luksuzni Waterfront Estate koji kombinira dušu dalmatinskog kamena s visokotehnološkim luksuzom 2026. Koncept razvoja: „Mega-vila“ ili „Boutique Beachfront Residence“ S obzirom na 400 m² stambenog prostora, najprofitabilnija upotreba je Grand vila s 8 spavaćih soba i podjelom na razine. - Prizemni kat: besprijekoran “indoor-outdoor” wellness i blagovaonski nivo, s profesionalnom kuhinjom, teretanom s staklenim zidovima i velikim infinity bazenom koji se stapa s morem. - Gornji katovi: podijeljeni u prostrane master suiteove, svaki s privatnim balkonom s pogledom na more. Za razliku od otok-nekretnina, kopnena lokacija Zatoglava omogućuje cjelogodišnju pristupačnost. To omogućuje ciljanje tržišta „Digital Nomad Executive“ izvan sezone, nudeći nekretninu kao luksuzni retreat za rad na daljinu za grupe iz sjeverne Europe. Kapitalni troškovi i investicijska prognoza (2026) Akvizicija započinje s kupnjom po cijeni €999.000. Uz standardnih 7 % transakcijskih troškova (porez, agencija i pravni troškovi), početni ulazni trošak iznosi €1.068.930. Renoviranje kamene zgrade od 400 m² u luksuzni 5-star standard na kopnu je isplativije nego na otoku. Visokospecifična rekonstrukcija procjenjuje se na €1.500 po kvadratnom metru, ukupno €600.000. Dodatno €150.000 za prilagođeni zagrijani infinity bazen, nadogradnju pristaništa/vezova i dizajnersku ljetnu kuhinju, te €80.000 za paket luksuznog namještaja, čine sekundarnu investiciju od €830.000. Ukupna sve-uključujuća investicija za dovršenu, 400 m² waterfront trophy vilu procjenjuje se na €1.898.930. Prognoza prihoda i operativni prinos U području Rogoznice, nekretnine u prvom redu s privatnim pristaništem ostvaruju najviše noćne cijene u središnjoj Dalmaciji. - Vrhunac sezone (10 tjedana): €2.500-€3.000 po noći (prosječno €19.000/tjedan) = €190.000. - Sezona rampe (10 tjedana): €1.200-€1.500 po noći (prosječno €9.000/tjedan) = €90.000. - Događaji/izvan sezona: korporativni retreati i najam za vjenčanja (približno 4 tjedna) = €25.000. Bruto godišnji prihod predviđen je na €305.000. Nakon odbitka 25 % za premium upravljanje nekretninom, održavanje i visokokvalitetne usluge gostiju, neto operativni prihod iznosi €228.750 godišnje. Profitabilnost i analiza ROI Na temelju ukupne investicije od otprilike €1,9 milijuna, nekretnina donosi impresivan neto najamni prinos od 12,0 %. S perspektive kapitalnog rasta, kamene kuće uz more u Rogoznici trenutno rastu oko 8 % godišnje zbog oskudnosti zemljišta u “prvom redu”. Dovršena vila od 400 m² uz more u Zatoglavu imala bi tržišnu vrijednost 2026. godine od €3,2 M do €3,8 M. Strategija izlaska po dovršetku donijela bi kapitalni dobitak od preko €1,3 M, što predstavlja ROI od 68 % na ukupne troškove projekta. Strateške preporuke za 2026 Za osiguranje 12 % prinosa, nekretnina mora iskoristiti svoju pomorsku prednost. Odmah osigurajte koncesiju za privatni plutajući most ili pristanište. U 2026. godini gosti u ovom cjenovnom segmentu često dolaze čamcem ili očekuju luksuzni charter koji ih pokupi na kućnom pragu. Također, ugradnja ekološki prihvatljivog grijanja i solarnih staklenih panela smanjit će visoke troškove energije povezane s 400 m² klimatiziranog prostora. Konačna ocjena Po cijeni od €2.497 po kvadratnom metru za kamenu nekretninu uz more, ovo je jedna od najpodcijenjenijih imovina u regiji Rogoznica. Nekretnina nudi savršenu sinergiju visokog operativnog cash-flowa i masivnog potencijala kapitalnog rasta. Ref: RE-LBU-44593 Ukupni dodatni troškovi koje snosi kupac nekretnine u Hrvatskoj iznose oko 7 % ukupne cijene nekretnine i uključuju: porez na promet nekretnine (3 % od vrijednosti), proviziju agencije (3 % + PDV na proviziju), honorar odvjetnika (cca 1 %), notarski trošak, sudski upis i troškove ovjerenog prijevoda. Ugovor s agencijom potpisuje se prije razgledavanja nekretnina. Prednosti nekretnine: garaža, teretana, spa, urbanizirano, moderno