Kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj

Građani EU kupuju pod istim uslovima kao i hrvatski državljani. Državljani izvan EU trebaju saglasnost ministarstva pravde na osnovu takozvane uzajamnosti — njihova matična država mora priznavati istovjetna prava hrvatskim državljanima. U praksi to važi za veliku većinu razvijenih zemalja, uključujući SAD, Kanadu, Ujedinjeno Kraljevstvo ili Australiju. Rješavanje obično traje 2 do 6 mjeseci i odvija se paralelno sa ostalim koracima, pa ne zaustavlja samu transakciju. Poljoprivredno zemljište i pojedina zaštićena područja imaju poseban režim, koji unaprijed provjeravamo za konkretnu nekretninu.

OIB (lični identifikacioni broj) hrvatski je ekvivalent poreskog broja — bez njega se nekretnina ne može prepisati, ne može se otvoriti račun niti plaćati lokalni porezi. Strani kupac ga zahtijeva lično u Poreskoj upravi ili preko ovlašćenog zastupnika. Izdavanje obično traje svega nekoliko dana.

Od izbora nekretnine do upisa vlasništva u katastar obično prođe 2 do 6 mjeseci. Sama pravna provjera traje 1–2 sedmice, upis u katastar zatim 1–3 mjeseca, zavisno od opterećenosti nadležne službe. Kod kupaca izvan EU paralelno se rješava i saglasnost ministarstva pravde.

Kod starije (polovne) nekretnine plaća se porez na promet u iznosu od 3 % tržišne vrijednosti, koji kupac izmiruje u roku od 15 dana od dostave rješenja Poreske uprave. Kod novogradnje koja se prodaje direktno od investitora umjesto toga se plaća 25 % PDV-a, obično već uključen u cijenu. Treba računati i na notarske i katastarske takse, a od 2025. i na godišnji porez na nekretnine za rekreativne i nenaseljene objekte — ko u nekretnini stalno boravi ili je dugoročno (10 i više mjeseci godišnje) izdaje, oslobođen je plaćanja. Tačne stope donosimo u posebnom članku o porezu na nekretnine koji važi od 2025.

Da. Kupoprodajni ugovor i ostala dokumentacija vezana za prenos vlasništva moraju biti ovjereni kod notara u Hrvatskoj, inače ih katastar neće prihvatiti za upis. Notar potvrđuje identitet strana i vjerodostojnost potpisa; sam ugovor obično priprema advokat kupca.

Hrvatski katastar bilježi vlasnika, terete, hipoteke i eventualne dugove vezane za nekretninu. Provjera prije potpisa potvrđuje da je prodavac zaista vlasnik i da na nekretnini nema ovrhe ni hipoteke — bez toga se ne preporučuje uplata bilo kakve kapare.

Kapara je iznos koji se uplaćuje odmah po pronalasku nekretnine, kako bi se rezervisala i povukla sa tržišta. Predugovor zatim pisanim putem utvrđuje cijenu, rokove i uslove, još prije potpisa konačnog ugovora kod notara.

Da, više hrvatskih banaka — na primjer Zagrebačka banka, PBZ ili Erste — odobrava kredite i strancima, doduše pod strožim uslovima nego rezidentima. Kod nerezidenata banke obično finansiraju 50 do 70 % vrijednosti nekretnine, naspram i do 80 % kod rezidenata, te traže obimniju dokumentaciju. Mnogi naši klijenti stoga kupovinu djelimično ili u potpunosti finansiraju sredstvima izvan Hrvatske.

Ne. Cijelu transakciju, uključujući potpis kupoprodajnog ugovora kod notara, u vaše ime može sprovesti advokat ili punomoćnik na osnovu ovjerenog punomoćja (za zemlje izvan EU sa apostilom). Lični dolazak preporučujemo prije svega zbog razgledanja nekretnine — a i to je djelimično moguće zamijeniti video-razgledanjem.

Provizija agencije u Hrvatskoj obično iznosi oko 3 % kupoprodajne cijene uvećano za PDV, a plaća je strana koja je angažovala agenciju — u praksi ponekad kupac, ponekad prodavac, a katkad obje strane svom agentu. Tačan iznos i strukturu uvijek provjerite direktno sa agencijom prije potpisa ugovora o posredovanju.

Kratkoročno izdavanje turistima zahtijeva kategorizaciju nekretnine i prijavu lokalnoj turističkoj zajednici, a podliježe i porezu na dohodak od izdavanja. Ako u Hrvatskoj nećete biti stalno prisutni, rado ćemo preporučiti i agenciju za upravljanje.