Planimetria territoriale e tipologie dei terreni: L'edilizia immobiliare in Croazia

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Tipi di terreni e proprietà in Croazia.

Tutti i terreni in Croazia sono suddivisi in cosiddetta zonizzazione, in base al tipo e all'uso del terreno. Il tipo e l'uso sono determinati dall'ufficio locale della pianificazione territoriale. Una modifica dell'uso del terreno è possibile, ma è soggetta a determinati requisiti e dipende sempre dall'ufficio localmente competente. Per la modifica dell'uso del terreno è sempre richiesta la partecipazione di un progettista locale e di un architetto. Sono definite le seguenti categorie di terreni:

T1 - Hotel

La percentuale della capacità di alloggio è almeno il 70% negli hotel e al massimo il 30% nelle ville ricreative. Nelle zone turistiche T1, gli hotel costituiscono almeno il 70% della superficie totale, e la superficie totale del terreno per ville ricreative/appartamenti è al massimo del 30%.

T2 - Villaggio turistico

La percentuale della capacità di alloggio è almeno del 30% negli hotel e al massimo del 70% nelle ville o appartamenti ricreativi.

T3 - Campeggi e aree camper

È vietato costruire edifici di alloggio come appartamenti, hotel, bungalow, ecc. nei campeggi. La percentuale di edifici per altri utilizzi correlati alla funzione del campeggio turistico può essere al massimo del 2%. Parte del campeggio con una superficie superiore a 2000 m² può includere edifici fino a una dimensione totale di 200 m² che servono come strutture di supporto al campeggio, ad esempio bagni, WC, edifici amministrativi, ecc.

S - Edilizia residenziale

La zona S è destinata alla costruzione di edifici residenziali. Gli spazi commerciali al piano terra di questi edifici non devono superare il 30% della superficie lorda. Sottocategorie della zona S:

• S1 - Case unifamiliari
• S2 - Edilizia residenziale a basso livello
• S3 - Edificio residenziale

M - Terreni a scopo misto - Mješovita namjena

Nella zona M è possibile costruire sia edifici residenziali che turistici.
Sottocategorie della zona M
M1 - Edifici a scopo residenziale

• Negozi fino a 400 m² di superficie lorda
• Istituzioni pre-scuola e scuole
• Strutture sanitarie e sociali
• Negozi e servizi
• Organizzazioni sociali, strutture culturali, strutture per scopi pubblici e sociali
• Uffici postali e banche
• Sport e tempo libero
• Parchi e aree giochi per bambini
• Strutture di ristorazione e turistiche
• Garage pubblici

M2 - Edifici principalmente di tipo commerciale.

• Edifici commerciali e residenziali
• Edifici pubblici e sociali
• Edifici per scopi ristorativi e turistici
• Mercati e centri commerciali con magazzini

• R - Scopo sportivo e ricreativo
• R2 - Impianti sportivi
• R2-1 - Piscine
• R2-2 - Strutture di ristoro - vendita ambulante
• R3 - Zone balneari e di relax
• R3-1 - Piscine nell'ambito delle zone balneari
• Pu - Spiaggia organizzata
• Pp - Spiaggia naturale

• K - Terreni commerciali
• K4-1 - Scopo servizi
• K4-2 - Scopo commerciale
• K4-3 - Scopo ristorazione e ospitalità
• K4-4 - Garage per edifici commerciali
• K4-5 - Strutture sociali, culturali e di intrattenimento
• K4-6 - Centro congressi

• Z - Verde pubblico
• Z1 - Aree parco
• Z - Verde protetto e aree paesaggistiche

Nella pianificazione della costruzione di un edificio residenziale in Croazia, dovresti scegliere un terreno nella zona S o M.
Se stai pianificando la costruzione di un hotel, dovresti scegliere un terreno zonato come T1 o T2. In alcuni casi, il comune locale ha la possibilità di modificare l'uso dei terreni dalla categoria T a S o M - questi casi sono tuttavia molto limitati e richiedono un lungo processo legislativo.

Coefficienti di costruzione in Croazia

Ogni terreno in Croazia ha determinati parametri di costruzione stabiliti nel piano territoriale locale dettagliato.

KIS

Il coefficiente di utilizzo (Ki o i KIS) è il rapporto tra la superficie lorda dell'edificio e la superficie del terreno. KIS 0,8 indica che un edificio può costituire l'80% della superficie del terreno.

KIG

Il coefficiente di costruzione (KIG) indica il rapporto tra la pianta dell'edificio e la superficie del terreno. KIG 0,3 indica la possibilità di coprire il 30% della superficie del terreno con la proiezione verticale dell'edificio. La costruzione dell'oggetto non include la proiezione verticale del balcone né la superficie delle piscine all'aperto.

Altezza massima degli edifici

Solitamente viene impostata in metri fino al punto più alto del tetto - l'altezza dell'edificio al colmo. Lo scopo di questo regolamento è mantenere il livello generale degli edifici in ogni insediamento, in modo che gli edifici non ostruiscano la vista del mare.

Numero massimo di piani

Le condizioni di costruzione stabiliscono di solito il numero massimo di piani.

• P - Seminterrato
• P+1 - Seminterrato e un piano
• P+2 - Seminterrato e 2 piani
• P+2+Pk - Seminterrato e due piani più mansarda

Superfici verdi minime

Il piano territoriale può lasciare una certa percentuale della superficie del terreno completamente libera da edifici e strutture di qualsiasi tipo.

Distanza minima dal mare

Vige il divieto di nuove costruzioni da 70 a 100 metri dalla media del livello del mare. Questa fascia è la zona marittima croata, che rimane di proprietà pubblica e ha libero accesso. Il divieto non si applica alle ristrutturazioni/modernizzazioni degli edifici più vecchi.

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