Das Jahr 2025 brachte in Kroatien eine bedeutende Änderung – es trat die neue Immobiliensteuer (porez na nekretnine) in Kraft, die die bisherige Ferienhaussteuer (porez na kuće za odmor) ersetzt. Damit wurde die Besteuerung aller Immobilien vereinheitlicht – egal ob dauerhaft bewohnt, als Ferienobjekt genutzt oder leerstehend.
1) Immobiliensteuer (porez na nekretnine)
Die neue Steuer gilt für alle Wohnungen, Häuser und Ferienimmobilien. Die Höhe des Steuersatzes wird von jeder Gemeinde (općina oder grad) selbst festgelegt, wobei das Gesetz einen Rahmen von 0,60–8,00 €/m² Nutzfläche pro Jahr vorsieht.
- Rechtsgrundlage: Zakon o lokalnim porezima
- Verwaltung: Porezna uprava RH
- Steuerspanne: 0,60 – 8,00 €/m² (Gemeinde legt bis Februar 2025 fest)
Die alte Ferienhaussteuer entfällt – ihre Logik wurde in die neue einheitliche Immobiliensteuer integriert. Das bedeutet, dass auch Immobilien ohne gemeldete Bewohner (z. B. leerstehende Apartments oder Häuser) nun unter das reguläre Immobiliensteuer-Regime fallen.
2) Kommunalabgabe (komunalna naknada)
Diese Abgabe ist unabhängig von der Steuer – sie dient der Finanzierung der kommunalen Infrastruktur (Straßen, Beleuchtung, Grünflächen, Kanalisation usw.). Die Berechnung erfolgt nach der Formel:
B × Kz × Kn × Fläche
Wobei:
- B = Basiswert des Punktes (z. B. 1,0–2,5 €)
- Kz = Zonenkoeffizient (0,8–1,5)
- Kn = Nutzungskoeffizient (1,0 für Wohnnutzung)
Rechtsgrundlage: Zakon o komunalnom gospodarstvu
In der Praxis legen die Gemeinden den jährlichen Wert B zwischen 1,0 € (Dubrovnik) und 2,0 € (Rijeka) fest. Der landesweite Durchschnitt liegt bei etwa 1,6 €/m²/Jahr.
3) Abfallgebühr (komunalni otpad)
Die Abfallgebühr besteht aus einem festen und einem variablen Teil (Behältergröße, Abholhäufigkeit). Der rechtliche Rahmen wird durch das Abfallwirtschaftsgesetz (Zakon o gospodarenju otpadom, NN 84/21, 142/23) festgelegt. Typische Beträge liegen zwischen 100 € und 300 € pro Jahr je nach Objekttyp.
4) Wasser, Kanalisation und Strom
Wasser und Kanalisation: geregelt durch das Gesetz über Wasserdienstleistungen. Die Tarife werden von den örtlichen Wasserwerken festgelegt; durchschnittlich 80–200 € jährlich.
Strom: gemäß den Tarifen der HEP ODS. Ein Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 3.000 kWh zahlt etwa 500 € pro Jahr inklusive Grundgebühren.
5) Vermietung, Touristenabgabe und Mitgliedsbeiträge
Wenn die Immobilie touristisch vermietet wird, zahlt der Eigentümer:
- Pauschale Einkommenssteuer: 100–300 € / Bett / Jahr
- Touristenabgabe: je nach Gespanschaft (ca. 10–50 € / Bett / Jahr)
- Mitgliedsbeitrag an die Tourismusgemeinschaft: ca. 5–10 € / Bett / Jahr
Rechtsrahmen: Zakon o porezu na dohodak, Zakon o turističkoj pristojbi, Zakon o članarinama u turističkim zajednicama.
6) Beispielhafte jährliche Gesamtkosten
Für die Berechnung wurde ein Steuersatz von 75 % des Maximalwerts (≈ 5,5 €/m²) verwendet, eine durchschnittliche Kommunalabgabe von B = 1,62 €/m² sowie realistische Werte für die übrigen Posten.
| Posten | Haus 120 m² | Apartment 70 m² |
|---|---|---|
| Immobiliensteuer (5,5 €/m²) | 120 × 5,5 € = 660 € | 70 × 5,5 € = 385 € |
| Kommunalabgabe (1,62 €/m²) | 120 × 1,62 € = 194 € | 70 × 1,62 € = 113 € |
| Abfallgebühr | 250 € | 150 € |
| Wasser und Kanalisation | 150 € | 100 € |
| Strom | 500 € | 350 € |
| Gesamt (ohne Vermietung) | ≈ 1.754 €/Jahr | ≈ 1.098 €/Jahr |
Wird das Apartment oder Haus touristisch vermietet, kommen zusätzlich etwa +300–700 € jährlich je nach Bettenzahl und lokalen Vorschriften hinzu.
7) Zusammenfassung
- Immobiliensteuer (porez na nekretnine): wichtigste jährliche Abgabe, 0,6–8 €/m²
- Kommunalabgabe: 1–2 €/m²
- Abfall, Wasser, Strom: nach Verbrauch, typischerweise 600–900 €/Jahr
- Vermieter: zahlen zusätzlich pauschale Steuern und Tourismusabgaben
Insgesamt liegen die jährlichen Eigentumskosten eines durchschnittlichen Hauses (120 m²) bei rund 1.700–1.800 €/Jahr, während ein Apartment mit 70 m² etwa 1.100 €/Jahr kostet – unabhängig davon, ob es dauerhaft bewohnt ist oder nicht.
Quellen: Porezna uprava RH, Zakon o lokalnim porezima, Zakon o komunalnom gospodarstvu, Zakon o gospodarenju otpadom, Zakon o vodnim uslugama, HEP ODS, Zakon o turističkoj pristojbi, Zakon o porezu na dohodak (Stand: 1. 1. 2025).
