Ceny nieruchomości w Chorwacji 2025 i czego oczekiwać w 2026
Krótkie podsumowanie dla niecierpliwych:- Ceny nadal rosną. W Q1/2025 +13,1 % r/r (nowe budynki +14,3 %, rynek wtórny +12,7 %). Zagrzeb +12,9 %, Adriatyk +11,3 %. (Źródło: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)
- Nowy podatek od nieruchomości od 1.1.2025. Dotyczy większości drugich domów i pustych mieszkań: 0,60–8,00 €/m²/rok, stawkę ustala gmina. Główne miejsce zamieszkania i najem długoterminowy (≥10 miesięcy/rok) zwolnione. (Źródło: Porezna uprava)
- Podatek od przeniesienia własności pozostaje na poziomie 3 %. Dla nowych budynków obowiązuje VAT 25 %. (Źródło: Porezna uprava)
- Nowość dla kupujących pierwsze mieszkanie: zwrot 100 % podatku od przeniesienia i do 50 % VAT (limity wg metrażu i cen lokalnych). Obowiązuje od 1.1.2025. (Źródło: MPGI)
- Aktywność rynku spadła: w I połowie 2025 ok. 57 095 transakcji (−15 % r/r). (Źródło: HRT, Porezna uprava)
1) 2025: Ceny, które (jeszcze) nie znają hamulców
Chorwacki urząd statystyczny odnotował w Q1/2025 dalszy silny wzrost: HPI +13,1 % r/r. Zagrzeb utrzymuje tempo, a Adriatyk (Istria, Kvarner, Dalmacja) rośnie dwucyfrowo – z powodu braku nowych inwestycji i wysokiego popytu na drugie domy. Nowe budynki są szczególnie dynamiczne (+14,3 %), ze względu na wysokie koszty budowy i małą liczbę projektów. (Źródło: DZS – House Price Indices, 1Q/2025)Makroekonomia raczej umiarkowana – HNB prognozuje wzrost PKB ~3 % w latach 2025–2026. Połączenie wyższych cen i nowego podatku spowolniło liczbę transakcji. (Źródło: HNB – projekcje makroekonomiczne 2025/26)
2) Podatki 2025: nowe obowiązki, nowe ulgi
Nowy podatek od nieruchomości (od 1.1.2025)
- Zakres: główne miejsce zamieszkania i najem długoterminowy (≥10 miesięcy/rok) zwolnione; opodatkowane są drugie domy i pustostany. (Źródło: Porezna uprava)
- Stawka: 0,60–8,00 €/m²/rok powierzchni użytkowej; stawkę ustala gmina. 80 % wpływów zostaje w gminie, 20 % w żupanii. (Źródło: Porezna uprava)
- Cel: przeniesienie ciężaru podatkowego z pracy na majątek, ograniczenie pustostanów, wsparcie rynku najmu długoterminowego. (Źródło: Reuters)
Podatek od przeniesienia i VAT
- Nieruchomości z rynku wtórnego: 3 % wartości rynkowej (bez zmian). (Źródło: Porezna uprava)
- Nowe budynki: VAT 25 % przy zakupie od dewelopera. (Źródło: Porezna uprava)
Wsparcie dla kupujących pierwsze mieszkanie
- Zamiast APN: obowiązkowy zwrot 100 % podatku od przeniesienia i do 50 % VAT dla nowych budynków (limity wg metrażu i cen; wiek do 45 lat). Obowiązuje wstecznie od 1.1.2025. (Źródło: MPGI)
3) Aktywność rynku: mniej transakcji, bardziej selektywny popyt
Porezna odnotowała w I połowie 2025 około 57 095 transakcji, ~−15 % w stosunku do roku poprzedniego. Największe oszczędności dotyczą domów i nieruchomości wakacyjnych; mieszkania w dobrych lokalizacjach nadal się sprzedają – lecz z większą selekcją. (Źródło: HRT, Porezna uprava)4) Prognoza 2026: trzy realistyczne scenariusze
- Scenariusz bazowy: ceny +3–6 % krajowo, Adriatyk +4–7 %, Zagrzeb +2–5 %. Najem długoterminowy stabilizowany przez zwolnienie podatkowe. (Źródło: HNB)
- Scenariusz „wysokie stawki”: lekka korekta cen w mniejszych gminach; najem krótkoterminowy pod presją; przesunięcie w stronę najmu długoterminowego. (Źródło: Reuters)
- Scenariusz „niskie stawki + silny sezon”: dwucyfrowy wzrost w przypadku rzadkich nowych inwestycji nad morzem w lokalizacjach premium.
5) Istria (Pula, Rovinj, Poreč): liczby i rzeczywistość
Adriatyk wzrósł o 11,3 % r/r w Q1/2025. Istria korzysta ze strefy euro, Schengen i dobrej dostępności z Włoch i Słowenii. Ograniczona podaż gruntów i pozwoleń utrzymuje ceny wysokie mimo mniejszej liczby transakcji. (Źródło: DZS – dane regionalne, 1Q/2025)6) Słowa kluczowe SEO 2025/26
- ceny nieruchomości Chorwacja 2025, ceny mieszkań Zagrzeb, nieruchomości Istria, apartamenty nad morzem Chorwacja, działka nad morzem Chorwacja
- podatek od nieruchomości Chorwacja 2025, podatek od przeniesienia 3 %, VAT nowy budynek 25 %, zwrot podatku pierwsze mieszkanie, PDV povrat novogradnja
- kredyt hipoteczny Chorwacja, stambeni kredit 2025, APN vs. ulgi podatkowe, oprocentowanie kredytów Chorwacja
7) FAQ
Czy płacę nowy podatek od nieruchomości, jeśli mieszkam tam na stałe?Nie. Główne miejsce zamieszkania i najem długoterminowy (≥10 miesięcy/rok, zgłoszony do Poreznej) są zwolnione. (Źródło: Porezna uprava)
Ile wynosi podatek przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego?
3 % wartości rynkowej. Dla nowych budynków obowiązuje VAT 25 %. (Źródło: Porezna uprava)
Jestem „first-time buyer”. Czy dostanę zwrot?
Tak: 100 % podatku od przeniesienia i do 50 % VAT. Wniosek do APN w ciągu 24 miesięcy od zakupu. (Źródło: MPGI)
Czy ceny apartamentów nad morzem spadną z powodu nowego podatku?
W gminach z wyższymi stawkami możliwa korekta. Nieruchomości premium nad morzem zazwyczaj utrzymują wzrost. (Źródło: Porezna uprava)
8) Co to oznacza dla kupujących i inwestorów
- Kupujesz dla siebie: korzystaj ze zwrotów dla pierwszego mieszkania, sprawdzaj limity i terminy APN. Przy nowych budynkach możliwy zwrot do 50 % VAT.
- Kupujesz drugi dom: sprawdź stawkę lokalnego podatku; uwzględnij roczny koszt €/m².
- Pod wynajem: najem długoterminowy (≥10 miesięcy) eliminuje nowy podatek i stabilizuje cash-flow; najem krótkoterminowy pod presją.
